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Forum Bail habitation

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L'agence laisse une personne prendre la place des locataires.

Visiteur

Le 03-06-2022 à 14:34

Bonjour à toutes et à tous,

Je me suis aperçu en prenant des informations que les locataires qui avaient signé le bail étaient partis en plaçant un cousin sans droit ni titre, et sans que j’en sois informé.
J’en informe le Bailleur qui est l'agence et qui est à 5 mn de l'appartement, il me répond : « pas d'inquiétude c'est un membre de leur famille ». J’exprime clairement mon désaccord par écrit et insiste pour entamer une action pour me protéger, mais ils ont été longs à la détente, et n’ont fait qu’appeler ou écrire (après mes relances).

 

Le bailleur commet l’erreur de croire qu’il est légitime et sans contrainte de placer un membre de sa famille à sa place dans un appartement.

Il semblait ignorer l’existence de la loi. L’article 78 de la loi du 1er septembre 1948dispose qu’à« dater de la publication de la présente loi, par dérogation à l’article 1717 du Code civil, le preneur n’a le droit ni de sous-louer, ni de céder son bail, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur.

 

Au départ de ce cousin, plusieurs milliers d'euros de travaux et loyers. (ils ont déménagé et refusent de payer). Si les occupants des lieux ont une responsabilité,

 

 ==> "quelle est la responsabilité de l’agence sur ce point" ?  Et si quelqu’un le sait, y-a-t-il une Jurisprudence ou des articles qui encadrent et pallient à ce type de problème ?

Bonne journée à tout le monde.

 


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Nous vous invitons pour toute question pouvant avoir des répercutions à consulter un Avocat.

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  • Membre

    Le 03-06-2022 à 15:29

      + 1000 messages


    Bonjour,
    Si je comprends bien, le bailleur c'est vous (mais vous dites que le bailleur est l'agence). Sinon, veuillez préciser à quel titre cette affaire vous concerne.
    L'agence (si elle n'est pas le bailleur) est le mandataire du bailleur, qui reste aux yeux de la loi responsable vis-à-vis du locataire et des tiers, charge à lui de se retourner contre l'agence. De son côté, le locataire est libre d'héberger qui il veut. Il est chez lui.
    Si le bail est un bail d'habitation loi 1989, le locataire doit faire de ce logement sa résidence principale. S'il réside dans le logement moins de huit mois par an hors cas particulier (emploi, santé, force majeure) en laissant un ami ou un cousin, le bailleur peut demander la résiliation du bail, à condition :
    - d'apporter la preuve que le locataire ne respecte pas son obligation de faire du logement sa résidence principale ;
    - d'engager une procédure en ce sens devant le juge.
    La sous-location est interdite, mais le bailleur doit arriver à démontrer que la personne qui occupe les lieux est bien un sous-locataire et pas simplement hébergée à titre gracieux.
    Les locataires restent redevables des loyers et des dégâts (mentionnés sur l'état des lieux) même après leur départ. Ils peuvent ensuite avoir un recours contre leur cousin.
    Si le bailleur veut se faire indemniser, il doit s'adresser aux locataires, au besoin avec juge et avocat.
    Je ne vois pas trop quelle est la faute de l'agence, qui n'a pas à se substituer au bailleur pour lancer une procédure de résiliation du bail. Par ailleurs, les locataires pouvaient parfaitement héberger gracieusement leur cousin et même lui laisser le logement à disposition quatre mois par an. Et tout cela sans avoir besoin de l'accord du propriétaire. Un logement loué avec un bail loi 1989 n'est pas un hôtel, mais le domicile du locataire qui a droit à sa vie privée.
    Membre

    Le 03-06-2022 à 18:28

    Bonjour Isadore,

     

    Merci beaucoup pour votre réponse détaillée qui m?a beaucoup appris.

    Pour le bailleur, j?ai obtenu cette information il y a un moment, je viens de la retrouver sur le net :

    Le bailleur n'est pas nécessairement le propriétaire du bien immobilier. Un bailleur peut aussi agir en tant que représentant du propriétaire. Ce mandataire peut être un agent immobilier ou un administrateur de biens.

    Si le propriétaire se fait représenter par une personne morale ou une agence, il n'est pas considéré comme ?œbailleur?.

    Ce qui est mon cas.

     

    Pour la reprise du bail L?article_8 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire signataire du contrat de bail d?habitation n?a pas le droit de céder le contrat de bail, à moins que le bailleur donne une autorisation explicite et écrite de la cession de ce contrat de bail.

    Une cession du bail de location est possible. Si le contrat de cession de bail d?habitation se fera entre les trois parties suivantes : Bailleur, Locataire cédant et le cessionnaire reprenant le logement.

     

     

    -        Le cousin est resté un an dans les lieux.

     

    Je précise à l?agence que les personnes qui ont signé le bail et leur cousin ne paieront pas les loyers en retard, et je leur demande s?ils ont fait signer une reprise de bail, ou s?ils ont pris des précautions pour ce nouvel occupant, l?agence ne me répond pas, sauf pour me dire d?avoir confiance, et décide de pas prendre de précaution.

    Mais mes craintes se sont concrétisées, les locataires signataires du bail refusent à l?agence de faire l?état des lieux de sortie, le cousin est parti avec plusieurs mois d?impayés et nombreux dégâts.

     

     

    Bien cordialement.

    Membre

    Le 03-06-2022 à 18:52

    "Si le propriétaire se fait représenter par une personne morale ou une agence, il n'est pas considéré comme ??bailleur?." Gné ?
    C'est une ânerie finie ! Le bailleur, c'est le propriétaire (ou l'usufruitier en cas de démembrement). L'agence est un simple mandataire, le bailleur c'est vous. Encore heureux, car le montant des loyers appartient au seul bailleur. Ne faites pas confiance à des sites qui racontent de telles sottises, surtout sans référence légale.
    Est-ce que le bail a été résilié par les locataires ? Et si oui, l'agence ou vous-même avez-vous récupéré les clefs ?
    Et sinon, comment savez-vous qu'il y a des dégâts ?
    Si jamais le bail a été résilié mais les clefs non rendues : ne les récupérez surtout pas ! Clefs rendues avant l'EDL en sortie = logement rendu en bon état.
    En l'occurrence, le bail n'a pas été cédé. Le cousin est venu s'installer chez vos locataires, avec leur accord. Le bail reste au nom desdits locataires.
    Membre

    Le 03-06-2022 à 19:23

    Merci beaucoup pour le conseil. Je vais être prudent.

     

    Malgré mes nombreuses questions, la seule information que j?ai eu par l?agence, est que les locataires n'ont pas réaliser l?état des lieux de sortie. Ensuite que le cousin a remis les clefs à l?agence, et qu'ils les ont acceptées. Je me suis donc fait avoir.

    - Si j?ai bien compris l?agence n?aurait pas dû récupérer les clefs.

     

    L?agence est allée voir l?appartement et a constaté les dégâts. ? ma demande l?agence a mandaté un huissier qui a tenté un rapprochement à l?amiable, pour le paiement mensualisé des dégâts et des loyers de retard. Mais ils sont restés muets.

    Les anciens locataires n?assument rien, et pour le moment l?agence non plus.

     

    Pourrait-on refusé faire une déclaration de sinistre RCP par l?agence ? C?est malheureusement le seul moyen que j?aurai pour espérer être aidé. Seulement il faudrait des arguments juridiques.

    Cordialement

    Afficher les 5 commentaires

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  • Membre

    Le 03-06-2022 à 17:23

      + 1000 messages


    bonjour
    si vous le propriétaire, vous pouvez demander à votre mandataire si le loyer est réglé, et par quel mode de réglement (espèces, chèque, virement)
    et revenez sur le forum nous donner la réponse
    Membre

    Le 03-06-2022 à 18:58

    Bonjour Soleil51,

    Merci pour votre intervention.

    C'est ce que j'ai fait, j'ai eu l'information qu'ils payaient en espèce, chèque et virement.

    Cordialement.
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  • Membre

    Le 03-06-2022 à 18:57

      + 1000 messages


    nous ne savons pas si le locataire a donné congé
    si le propriétaire ou son mandataire se présente à un rendez vous pour faire l'EDL de sortie et que le locataire refuse de signer, il ne faut pas que  le propriétaire ou son mandataire accepte la restituion des clés
     le propriétaire ou son mandataire doit contacter un huissier qui convoquera les 2 parties sous huit jours
    il faut absolument que vous obteniez des réponses précises des actions engagés par votre mandataire
    Membre

    Le 03-06-2022 à 19:45

    Merci  pour votre réponse.

     

    Les locataires sont parties. Et ils ont refusé de réaliser l?état des lieux de sortie, mais l?agence a récupéré les clefs quand même. Je crois que là, ils ont fait une erreur qui peut avoir des conséquences pour moi. Car chronologiquement, ils ont accepté les clefs, et les ont convoqué pour l?état des lieux de sortie après, convocation envoyée avec AR que les anciens locataires ont ignoré.

    Oui, vous avez raison, j?ai demandé le plus possible d?informations, mais ils ne m?ont pas répondu, ou sont resté flous dans leur réponse.

     

    Ce dont je suis certain, c?est qu?ils ont accepté les clefs, sans état des lieux de sortie signé. Ce n?est qu?après mes relances que l?agence leur a demandé par courrier de réaliser l?état des lieux de sortie.

    Cordialement.

    Membre

    Le 03-06-2022 à 21:58

    Le fait que le locataire ait rendu ses clefs ne signifie pas que le bail a été résilié en bonne et dûe forme.
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  • Membre

    Le 03-06-2022 à 20:23

      + 1000 messages


    si l'agence a récupéré les clefs, cela signifie qu'il n'y a pas eu d'EDL de sortie et donc les locataires ont rendu les lieux en bon état
    vous pouvez quand même faire établir un devis pour la remise en éta des dégradations effectuées par le locataire et vous en tiendre responsble votre mandataire
    qui est en charge actuellement de la gestion de cet appartement?
    si c'est ce mandataire, il faudrait lui adresser un courrier en RAR pour résilier le mandat de gestion en indiquant qu'il a été commis des fautes de gestion qui portent préjudice au propriétaire.


    Membre

    Le 03-06-2022 à 20:34

    Merci à vous, oui il me semble que c'est la meilleure sollution.
    Pour ce type d'erreur de gestion, existe-t-il un article de loi ou jurisprudence en la matière ?
    Cordialement.

    Membre

    Le 03-06-2022 à 22:09

    S'il y a eu faute de l'agence (acceptation des clefs suite à résiliation du bail sans état des lieux...), il y a déjà les grands classiques du Code civil :
    https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571/
    Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
    https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041565
    Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
    https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006445285
    Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
    https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006445277
    Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
    J'attire votre attention sur le fait que pour le moment on ne peut accuser l'agence d'avoir commis une faute :
    - si le bail court toujours (pas de congé ou congé invalide), vos locataires sont toujours les occupants légitimes des lieux, pas question de réaliser un EDL et de louer dans la foulée ;
    - pour les loyers impayés, c'est sur vos locataires qu'il faut taper, pas sur l'agence.
    Membre

    Le 04-06-2022 à 15:38

    Effectivement je suis d'accord. Selon les informations orales de l'agence, le bail est résilié, et les locataires dont déménagé et semble insolvables.

    Merci beaucoup pour les liens, cela va m'aider.
    Il ne me reste que le fait, que les clés ont été réceptionnées sans état des lieux de sortie et sans que j'en sois informé.

    Un grand merci.

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