Bail

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Bail

Le Code civil au titre VIII (art. 1708 et suivants) désigne sous la dénomination générale de "contrat de louage", à la fois le louage de choses, le louage d'ouvrage qui est le contrat d'entreprise et le louage de service qui est le contrat de travail.

En ce qui concerne le louage de choses, pour désigner la convention par laquelle une personne remet un bien à une autre en vue de l'utiliser moyennant une rémunération dite "loyer", l'usage a consacré deux expressions, "location" et "bail". Le mot "louage" est peu usité dans la langue courante si ce n'est pour désigner le louage de "voitures de maîtres". Il a disparu en fait avec les maîtres.

Dans le langage juridique courant, les mots "bail" et "location" s'emploient indifféremment pour désigner le louage de biens immobiliers. Mais avec le temps les juristes ayant abandonné l'usage du verbe "bailler", on dit quand on désigne le propriétaire, qu'il "donne à bail" et pour celui qui reçoit le bien, qu'il "prend à bail ". On évite l'expression amphibiologique "louer" qui, si elle n'est pas située dans un contexte qui en rend le sens explicite, pose le problème de savoir si le verbe est pris dans son sens actif de "donner en location" ou dans son sens passif de "prendre en location ". Voir aussi le mot : "Louage".

De préférence au mot "bail", le mot "location" est d'avantage usité lorsque l'objet du contrat est une chose mobilière. On dit "louer une voiture" ou, "louer une paire de skis ". "Louer", s'emploie aussi dans le contrat de transport de personnes. On dit "louer une place dans un train ". De même, les juristes continuent à utiliser le verbe "louer les services de quelqu'un " à la place d'"engager" ou d'"embaucher" un salarié.

Le bail d'immeuble ou de parties d'immeuble destinés à l'habitation est régi par :

  • les dispositions générales contenues dans les articles 1713 et suivants du Code civil,
  • la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, par diverses dispositions du Code de la Construction et de l'habitation,
  • l'article 62 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution telle qu'elle a été modifiée, en ce qui concerne la résiliation et la procédure d'expulsion, par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions.
  • par le Code de la Construction et de l'habitation.

    La demande en résiliation d’un bail d’habitation, lorsqu’elle est fondée à la fois sur un défaut de paiement de loyers et un manquement à l’obligation de jouissance paisible, notamment, par l’existence d’une dette locative, doit, à peine d’irrecevabilité, avoir été notifiée au Préfet, et ce dans le délai de deux mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'omission de cette formalité ne peut être réparée par une notification faite en cours d’instance (3e Civ. - 16 avril 2008. - BICC n°687 du 15 septembre 2008). En ce qui concerne les baux commerciaux, Le motif grave et légitime du refus de renouvellement du bail commercial peut être constitué par une faute imputable au locataire ou aux personnes dont il répond. (3e Ch. Civ., 11 juin 2008. BICC n°690 du 1er novembre 2008).

    Après le deuxième alinéa de l'article 1er de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, l'article 158 de la loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 dite "de modernisation sociale" a inséré deux alinéas sur la lutte contre les discriminations dans la location des logements : nul ne peut se voir refuser la location d'un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.

    Ces dispositions viennent d'être complètées par la Loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble.

    La location-accession est un contrat prévu par la loi du 12 juillet 1984 par lequel le vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option, cette redevance étant la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement.

    Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (article 301-1 et s. du Code de la Construction et de l’habitation) relative à la solidarité et au renouvellement urbains a défini le «logement décent» propre à l’habitation, comme devant disposer d'une surface minimale de 9 m2, d'une hauteur sous plafond de 2. 20 m, d'eau chaude, de chauffage et d'équipements sanitaires et électriques respectant les normes de sécurité.

    Le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les éventuels dégâts des eaux. Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps, rambardes) devront également être en bon état, de même que les dispositifs d'ouverture et de ventilation. De plus, les pièces principales devront bénéficier de l’«éclairement naturel».

    Relativement au contenu de l'obligation faite au locataire de participer aux charges locatives, selon le site du Juris-classeur, sont des charges récupérables, les frais d'abonnement de la ligne téléphonique mise à la disposition des locataires dans la loge du concierge même si la loge du concierge n'est pas ouverte aux locataires 24 heures sur 24, la consommation des produits d'entretien dont le bailleur en a exposé le coût dès lors que seule la consommation est contestée et non le défaut de justification des frais engagés à ce titre. En outre, lorsque l'entretien des parties communes d'un immeuble et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant.

    En revanche les frais d'entretien d'un groupe électrogène ne sont pas récupérables dès lors qu'ils ne sont pas mentionnés dans l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant de manière limitative la liste des charges récupérables.

  • La liste des charges récupérables figurant dans les décrets n° 82-955 du 9 novembre 1982 et n° 87-713 du 26 août 1987 a été modifiée par le Décrêt n° 2008-1411 du 19 décembre 2008.
  • Dans un arrêt du 25 janvier 2006, la Cour de Cassation (Cass. 3e civ., 25 janv. 2006 : Juris-Data n°2006-031850) a estimée que le bailleur était en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe. De même par un arrêt du 9 juillet 2008 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2008, n° 07-14. 631, FS P+B+R+I), la troisème Chambre de la Cour de cassation a jugé que bien que l'article 1720 du Code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, ne soit pas d'ordre public, les clauses du contrat de bail ne pouvaient pas dégager le propriétaire de son obligation de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté et qu'il restait tenu des vices structurels de l'immeuble.

    Le bailleur exige le plus souvent que le paiement des loyers soit garanti par une sureté soit personnelle par exemple un cautionnement) soit réelle comme un ( gage, dépôt de garantie, nantissement, hypothèque, et le problème se pose de savoir si cette garantie est transférée de droit au nouveau propriétaire en cas de vente des droits immobiliers (immeuble, appartement, ou murs de magasin). Pour répondre à cette question, dans son arrêt du 6 décembre 2004 (BICC n°614 du 1er mars 2005), l'Assemblée Plénière de la Cour de cassation a jugé que par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil, en cas de vente, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire, en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur. De même, (3e Civ. - 7 février 2007, BICC n°662 du 1er juin 2007), que dans le cas de tacite reconduction, la clause par laquelle le cédant reste garant solidaire du cessionnaire est elle même reconduite de plein droit. (Voir aussi la rubrique "Cession").

    La prise à bail emporte l'obligation de s'acquitter des charges locatives et de ne pas transformer les lieux loués. En ce qui concerne les charges, il va de soi que certains types de charges non prévus par le Décret du 26 août 1987 peuvent apparaître, et le problème s'est donc posé de savoir si parmi ces charges récupérables on pouvait y inclure des dépenses telles que les dépenses de téléalarme et de télésurveillance. Un arrêt de Cour d'appel a retenu que ces frais, n'avaient pu entrer dans les prévisions de l'époque, et que s'ils ne se trouvaient pas cités dans l'énumération de l'annexe au décret du 26 août 1987, ils constituaient cependant, en application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la contrepartie des services rendus aux locataires et que le locataire devait donc financièrement contribuer à leur entretien. La troisième Chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 1er mai 2005 : Juris-Data n° 2005-028693) a cassé l'arrêt de Cour d'appel en énonçant que la liste annexée au décret du 26 août 1987 avait un caractère limitatif. Quant à la transformation dses lieux loués, la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 31 oct 2006, n° 05-10. 553 JCP N 2006) a estimé que le manquement du locataire à l'obligation de ne pas transformer les lieux sans autorisation était suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. En effet, selon les juges du fond, l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 n'interdit pas au propriétaire de poursuivre la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'article 1184 du Code civil. Parallelement, la charge du bailleur, au regard les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatives ses obligations sont des dispositions d'ordre public de protection et la clause d’un bail prévoyant que la responsabilité du bailleur ne pouvait être recherchée à raison de pertes, avaries, dégâts causés dans les locaux loués à tous les biens meubles, quelle qu’en soit l’origine, est nulle en ce qu’elle décharge le bailleur de son obligation d’entretien et de réparation. (CA Lyon (10e ch. civ.), 24 octobre 2007, BICC n°684 du 15 juin 2008).

    Le juge de l’exécution tient des articles L. 613-1 et L. 613-2 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 8 du décret du 31 juillet 1992 le pouvoir d’accorder un délai de grâce à l’occupant d’un local commercial. (2e Civ. - 4 juillet 2007, Bicc n°671 du 15 novembre 2007).

    Concernant les locaux à usage d'habitation, les dispositions de l’article L. 613-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoient que : sauf le cas des personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque ceux-ci sont situés dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril et, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, aucune expulsion ne peut avoir lieu entre la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu des articles précédents, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante.

    En revanche, il est jugé que l’astreinte n’étant pas une mesure d’exécution forcée, ces dispositions n’interdisent pas à une juridiction, même pendant la période visée par ce texte, d’ordonner la libération de lieux en l’assortissant d’une astreinte pour inciter le débiteur à se conformer à la décision, . (2e Civ. - 4 juillet 2007, BICC n°671 du 15 novembre 2007).

    La loi du 5 mars 2007 a institué le "droit au logemment opposable" au bénéfice des sans-logis et des mal-logés, . Le tribunal administratif de Paris, statuant en référé le 20 mai 2008 (TA Paris, ord. réf., 20 mai 2008, n° 0807829/9/1, Mme F. et Association « Droit au Logement - Paris et ses environs »), pour la première fois, a fait une application des dispositions de cette Loi en jugeant notamment que « la situation de l'intéressée et de ses deux enfants est constitutive d'une urgence » et « qu'aucun intérêt public ne s'oppose à ce que cette urgence soit retenue ». Le Tribunal administratif statuant au fond a été saisi.

    En droit maritime, le louage de tout ou partie d'un navire porte le nom de "charte-partie" ou "contrat d'affrètement" mais la rémunération de l'affréteur reste cependant un "loyer" que lui verse le "fréteur"(L. n. 66-420 du 18 juin 1965 et D. n. 66-1078 du 31 décembre 1966). Le mot "fret" est également employé en matière de transports aériens.

    Voir aussi les rubriques :

  • "Emphytéose",

  • "Propriété commerciale" relativement aux baux commerciaux, consulter également sur cette question, les fiches de la Chambre de commerce de Paris.


  • Textes :

    I-Baux d'habitation

  • Code civil, art. 1708 et s.
  • Code de la Construction et de l'habitation.
  • Loi n°67561 du 12 juillet 1967.
  • Loi n°49-972 du 21 juillet 1949.
  • Loi n°82-526 du 22 juin 1982.
  • Loi n°84-595 du 12 juillet 1984 (location accession)
  • Loi n°86-1290 du 23 déce. 1986.
  • Loi n°87-149 du 6 mars 1987.
  • D. n°87-712 du 26 août 1987.
  • Loi n°89-462 du 6 juil. 1989.
  • D. n°90-780 du 31 août 1990.
  • Loi n° 91-650 du 9 juillet 1991.
  • D. n°92-825 du 26 août 1992.
  • Loi n°98-657 du 29 juillet 1998.
  • Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002, art. 168 et s.
  • Loi n° 2006-685 du 13 juin 2006. (droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble)
  • loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale.
  • Décret n° 2007-295 du 5 mars 2007 instituant le comité de suivi de la mise en oeuvre du droit au logement opposable.
  • Décret n° 2007-1124 du 20 juillet 2007 relatif à la domiciliation des personnes sans domicile stable.
  • D. n° 2007-1677, 28 nov. 2007, Droit au logement opposable.
  • D. n° 2008-825 du 21 août 2008 relatif au supplément de loyer de solidaritéD. et D. n° 2008-825 du 21 août 2008 (rectificatif).
  • D. n° 2008-1227 du 27 novembre 2008 relatif au contentieux du droit au logement opposable
  • D. n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 modifiant les décrets n° 82-955 du 9 novembre 1982 et n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables des locaux d'habitation.
  • Louage de choses et d'industrie (contrat de travail, travaux à façon, devis et marchés).

  • Code civ. art. 1764 et s., 1779 et s.
  • Code la construction et de l'habitat ; art. L. 221-6, R111-24 et s.
  • Loi. n°75-1334 du 31 décembre 1975. Code des assurances, art. L241-1 et s.
  • II- Baux ruraux

  • Code rural, art. L411-1 et s.
  • Code civil, art. 1800 et s.
  • III-Baux commerciaux

  • Code de commerce (nouv) art. L145-1 et s.
  • Code des débits de boissons, art. L26-1, L49-3.
  • D. n°53-960 du 30 sept. 1953.
  • D. n° 56-961 du 30 sept. 1953.
  • D. n° 59-790 30 juill 1959 art. 1 à 3.
  • L. n°66-455 du 2 juill. 1966.
  • L. n°86-12 du 6 janv. 1986.
  • D. n° 2009-26 du 7 janvier 2009 relatif au fonds d'urgence en faveur du logement.
  • Bibliographie



    Bibliographie :
    (succinte)

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  • Texte tiré du site « www.dictionnaire-juridique.com » avec l'autorisation des auteurs
    © Serge Braudo , Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
    et Alexis Baumann, avocat au barreau de Paris

    Vos Questions - Nos réponses

    Qu’est-ce que la modulation du temps de travail ?
    Est-il possible de travailler au-delà de la durée légale du travail ?
    Je travaille à temps partiel, quelle incidence la réduction de l’horaire collectif a-t-elle sur la durée de mon temps de travail ?
    Qu’est-ce qu’un cycle de travail ?
    Puis-je fixer moi-même mes horaires de travail ?
    Quels sont les documents que doit me remettre mon employeur le jour du départ ?
    Qu’est-ce que le reçu pour solde de tout compte ?
    Qu’est-ce que l’attestation pour Pôle Emploi ?
    Qu’est-ce que le certificat de travail ?
    Mon employeur peut-il refuser de me donner le reçu pour solde de tout compte ?



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