Définition du bail saisonnier
Le bail saisonnier est un contrat conclu entre un locataire commerçant (ou une société commerciale) et le propriétaire de locaux commerciaux, pour une durée minimale d’une saison, pouvant toutefois s’étendre sur plusieurs saisons touristiques. Il est limité à une durée maximale de six mois par an, durant laquelle le locataire peut exercer son activité commerciale.
De nombreuses activités se prêtent à ce type de bail, comme la vente de vêtements, de glaces, de crêpes, de bijoux, les snacks ou les restaurants.
Comparaison avec le bail commercial classique
Lorsqu’un commerçant ou une société conclut un bail commercial classique, celui-ci est en principe conclu pour une durée de neuf ans. Il permet au locataire d’exploiter son activité toute l’année. Ce type de bail est généralement adapté aux activités pérennes situées dans des zones à fréquentation constante. Le locataire bénéficie en principe d’un droit au renouvellement à l’échéance du bail.
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Où et comment utiliser un bail saisonnier ?
Le bail saisonnier est souvent utilisé dans des lieux à forte activité touristique durant quelques mois de l’année (comme les stations balnéaires, thermales ou de montagne), mais il peut aussi être conclu en milieu urbain, dès lors qu’une activité saisonnière peut y être justifiée.
Il peut s’agir d’un contrat de bail établi pour chaque saison ou d’un seul contrat couvrant une ou plusieurs saisons par an. Il est également possible de conclure un bail unique pour plusieurs années, à condition de distinguer les saisons dans le contrat. Le locataire ne peut disposer des locaux que six mois maximum par an. À l’issue de chaque saison, le propriétaire récupère les clés du local.
Loyer et charges du bail saisonnier
Le locataire d’un bail saisonnier n’a pas à régler de loyers ni de charges locatives durant les périodes d’intersaison, puisqu’il ne dispose pas des locaux.
📌 C’est là un avantage majeur par rapport au bail commercial, dans lequel le locataire est tenu de payer le loyer pendant toute la durée du bail, y compris pendant les périodes d’inactivité, pour un engagement minimum de trois ans. Le loyer du bail saisonnier est souvent plus élevé que celui d’un bail commercial, afin de compenser la saisonnalité de l’exploitation.
Modalités de paiement et garanties
Le propriétaire demande fréquemment un dépôt de garantie, voire le règlement de l’intégralité des loyers en une seule fois au début du contrat, pour se prémunir contre les impayés. Néanmoins, le loyer est généralement exigible en début de mois.
Pour un bail commercial, le dépôt de garantie est souvent équivalent à six mois de loyer hors charges, bien que cela soit négociable. Le propriétaire peut également exiger un engagement de caution de la part des dirigeants de l’entreprise locataire. Le loyer commercial est quant à lui souvent réglé trimestriellement, soit d’avance, soit à terme échu.
Encadrement et évolution du loyer
Dans le cadre d’un bail commercial classique, le loyer est en principe plafonné. En l’absence de clause particulière (telle qu’une indexation sur un indice déterminé ou une clause de variation liée au chiffre d’affaires), c’est l’Indice des Loyers Commerciaux qui s’applique.
À l’inverse, le loyer d’un bail saisonnier, généralement plus élevé, peut être renégocié à chaque fin de contrat.
Pas de droit au renouvellement automatique
Contrairement au bail commercial, le bail saisonnier ne donne aucun droit au renouvellement automatique. Il peut être renouvelé à chaque fin de bail, théoriquement sans limite, à condition que le local ne soit pas occupé plus de six mois par an. En pratique, le locataire doit restituer les clés à la fin de chaque saison.
⚠ À défaut, la location pourrait être requalifiée en bail commercial, même si l’activité n’est pas exercée pendant l’intersaison, et le bailleur pourrait alors exiger le paiement du loyer pendant cette période.
Pour éviter cette requalification, il est conseillé d’insérer une clause dans le contrat précisant que le bailleur met gratuitement les clés à disposition pendant l’intersaison, par exemple pour permettre au locataire d’y entreposer du matériel.
Fin de bail : quelles différences selon le régime ?
À l’échéance d’un bail commercial, le locataire peut demander son renouvellement. S’il ne le fait pas, le bail est reconduit tacitement.
En revanche, à la fin d’un bail saisonnier, le locataire perd la jouissance des locaux et doit les libérer. Le bail prend fin automatiquement, sans que le propriétaire n’ait à accomplir de formalités, sauf dispositions contraires prévues dans le contrat (concernant notamment les modalités et délais de congé).
L’indemnité d’éviction : un droit réservé au bail commercial
Par ailleurs, si le bailleur refuse de renouveler un bail commercial ou donne congé au locataire, ce dernier peut prétendre à une indemnité d’éviction, équivalente à la valeur de son fonds de commerce, à laquelle s’ajoutent les frais de déménagement et les éventuels coûts de licenciement.
Le locataire d’un bail saisonnier n’a droit à aucune indemnité à l’issue du contrat. Cela pourrait être différent si la location, bien que qualifiée de "saisonnière", ne l’était pas en réalité.
Ce serait le cas si le locataire exerce son activité plus de six mois par an ou continue d’exploiter les lieux entre deux saisons. La reconduction systématique de contrats de bail saisonnier pendant plusieurs années, avec le même locataire, dans les mêmes locaux, pour la même activité, peut constituer une preuve d’activité non saisonnière et entraîner une requalification en bail commercial.
Les contrats liés à l’exploitation (contrats de travail, assurances, ligne téléphonique fixe, consommation d’électricité ou de gaz...) peuvent également démontrer l’exercice d’une activité continue et non saisonnière.
Délais et conséquences d’une requalification
Le locataire dispose d’un délai de deux ans à compter de la conclusion du contrat pour saisir le tribunal et demander cette requalification, ce qui pourrait lui permettre d’obtenir une indemnité d’éviction. En revanche, si l’action aboutit, le bailleur pourra demander le paiement du loyer pour l’ensemble de l’année et pour toute la durée du bail, en principe de neuf ans.
Le cas des conventions d’occupation précaire
Certaines conventions d’occupation précaire sont conclues entre des commerçants ou sociétés commerciales et des communes, sur leur domaine privé (comme en station de ski), pour une ou plusieurs saisons. Ces conventions peuvent également être requalifiées en bail commercial, ce qui contraindra la commune à verser une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement.
Cela concerne de nombreux commerçants ayant signé de telles conventions pour plusieurs années, assorties de travaux importants financés par le locataire (exemples : étanchéité d’un conduit de fumée pour barbecue, installation de prises triphasées, réfection du système de traitement d’eau, mise aux normes de la fosse septique, branchement téléphonique, peinture, nettoyage…).
Ces conventions prévoient souvent que les réparations et l’entretien incombent au locataire. Si la commune rompt le contrat, et que le commerçant a exercé plus de six mois par an pendant plusieurs années sans justification du caractère saisonnier, il pourra solliciter une requalification.
Occupation du domaine public par les saisonniers
Enfin, à l’instar d’un locataire commercial, le locataire saisonnier peut également faire une demande d’occupation du domaine public, comme l’installation d’une terrasse extérieure, afin d’augmenter son chiffre d’affaires en créant une surface commerciale supplémentaire (plus de couverts, surface de vente agrandie), notamment en station de ski ou station balnéaire.
En conclusion, il est vivement recommandé de consulter en amont un avocat spécialisé avant de signer un bail saisonnier, afin de sécuriser les aspects financiers, fiscaux et juridiques de l’opération, et d’optimiser à la fois son chiffre d’affaires et ses bénéfices.
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