Bail commercial et déspécialisation : conditions et procédures

💡Définition du bail commercial : le contrat de bail commercial est un contrat conclu entre un bailleur (propriétaire des locaux) et un locataire ou preneur, au terme duquel le bailleur va permettre la jouissance au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, pour un usage commercial ou artisanal.

⚠ Attention : le locataire ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux, tel que prévu par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, que s’il exerce une « activité commerciale ou artisanale » pour lequel il est immatriculé au Registre du Commerce et des Société et ou au Registre National des Entreprises.

Le bail commercial est régi par les articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce.

Le statut des baux commerciaux stipule pour l’essentiel deux aspects « principaux » en faveur du locataire :

• un bail commercial d’une durée minimale et le droit au renouvellement perpétuel du bail ;
• un loyer commercial plafonné et le droit à la déspécialisation de l’activité du locataire.

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La durée minimale du bail commercial et le droit au renouvellement du bail commercial en faveur du locataire

De la durée minimale du bail commercial

Durée minimale du bail commercial (1) : la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans (le bail commercial à durée indéterminée n’est pas possible).

⚠ Attention : le bail d’une durée de neuf ans est le plus protecteur pour le locataire, qui bénéficie ainsi de la possibilité de donner congé pour chaque période triennale et du plafonnement du loyer commercial.

📌 Faculté pour le preneur uniquement de donner son congé durant chaque période triennale & délai du congé & forme du congé

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé :

• à l'expiration d'une période triennale, (le locataire peut donner son congé à chaque période triennale) ;
• au moins six mois à l'avance ;
• par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice).

📌 Exclusion dans certains cas de la faculté de donner congé pour le locataire :

• les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
• les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation (locaux monovalents) ;
• les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;
• et ceux des locaux de stockage ;
• peuvent comporter des stipulations contraires (dans ce cas le bail ne peut prendre fin, sauf accord des parties avant le terme du bail).

📌 Faculté pour le bailleur de donner congé au locataire à chaque période triennale en cas de travaux importants avec offre d’indemnité d’éviction ou local de remplacement : le bailleur a la faculté de donner congé, par acte extrajudiciaire uniquement et six mois à l’avance, lorsqu’il entend exécuter de gros travaux et dans ce cas, il se doit de proposer au locataire le paiement d’une indemnité d’éviction qui correspond à au-moins la valeur du fonds de commerce.

📌 Cas du preneur qui entend faire valoir ses droits à la retraite qui peut donner congé à tout moment en respectant un délai de prévenance de six mois : le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité a la faculté de donner congé au-moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice).

Du renouvellement du bail commercial

📌 Principe du droit au renouvellement et conditions du renouvellement (2) :

Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que :

• par le propriétaire du fonds de commerce ;
• qui est exploité dans les lieux loués ;
• depuis au moins trois ans. Le fonds transformé doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation.

📌 Le bail commercial d’une durée normale de neuf ans ne prend fin que par l’effet d’une demande de renouvellement ou d’un congé (3) :

Le bail commercial ne cesse que :

• par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance par le bailleur ;
• ou d'une demande de renouvellement formulée par le locataire.

📌 Prolongation du bail par tacite prolongation faute de congé ou de demande renouvellement :

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

⚠ Attention : le bail commercial qui a dépassé le terme de neuf ans, en l’absence de demande de renouvellement de la part du locataire ou de congé avec offre de renouvellement de la part du bailleur, se poursuit pour une durée indéterminée. Le bail commercial d’une durée de neuf ans ne se renouvelle jamais par tacite reconduction pour une nouvelle durée de neuf ans.

📌 Possibilité à tout moment de donner congé ou former une demande renouvellement durant la tacite prolongation : au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil, et il en est de même pour la demande de renouvellement.

📌 Formes et contenu du congé donné par le bailleur :

• forme : le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (acte dressé par commissaire de justice) ;
• contenu : Il doit, à peine de nullité :
  - préciser les motifs pour lesquels il est donné ;
  - et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Nota : le congé délivré par le bailleur peut être donné avec offre de renouvellement de bail commercial.

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📌 Demande de renouvellement par le locataire et délai (4) :

A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit :

• dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail ;
• soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

📌 Forme de la demande de renouvellement et destinataire de la demande de renouvellement : la demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

📌 Demande de renouvellement adressé au mandataire du bailleur : sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

📌 Contenu de la demande de renouvellement : elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes suivants « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

📌 Réponse du bailleur à la demande de renouvellement du locataire :

Délai de réponse laissé au bailleur et forme de la réponse : dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.

Silence gardé par le bailleur durant trois mois : à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

📌 Formalisme et contenu du refus de renouvellement du bailleur : l'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

📌 Durée du bail renouvelée (5) : la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

📌 Refus de renouvellement et proposition d’une indemnité d’éviction (6) : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants du Code de Commerce (non respect des obligations du locataire et immeuble en situation de péril), payer au locataire évincé, une indemnité dite « d'éviction » égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Calcul de l’indemnité d’éviction, cette indemnité comprend notamment :

• la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ;
• augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
• ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Clause faisant échec au droit au renouvellement réputées non écrites (7) : sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement au profit du locataire.

Droit de repentir du bailleur (8) : le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Cas du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction au profit du locataire (9) :

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

• s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ;

ou

• s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Obligation du locataire de quitter les lieux uniquement en cas de versement de l’indemnité d’éviction (10) : aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Départ du locataire dans un délai maximal de trois mois suite à versement de l’indemnité d’éviction (11) : en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre.

Un loyer commercial plafonné et le droit à la déspécialisation de l’activité du locataire

Du loyer commercial

Sauf exception, le loyer commercial est plafonné de plein droit en cas de renouvellement de bail commercial.

Règle du plafonnement du loyer et exception

A moins « d'une modification notable » des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 du Code de commerce (les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité) (12) :

• le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ;
• si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans ;
• ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du Code monétaire et financier.

⚠ Attention : le bail commercial d’une durée initiale de plus de neuf ans ne bénéficie pas de la règle du plafonnement du loyer et peut ainsi à chaque renouvellement être fixée en fonction de la valeur locative réelle. Le loyer commercial n’est pas plafonné également, s’agissant de la location d’un local monovalent ou à usage exclusif de bureau.

Exception à la règle du plafonnement du loyer

La règle du plafonnement du loyer commercial ne s’applique pas lorsque par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Plafonnement de l’augmentation en cas d’augmentation de loyer

En cas de déplafonnement du loyer commercial, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Demande de révision de loyer en fonction de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC)

Les loyers des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties tous les trois ans ou tous les ans en fonction d’une clause de révision de loyers (13).

Exception au plafonnement de la révision triennale en cas d’augmentation des facteurs locaux de commercialité de plus de 10 %

Il ne peut-être fait exception à la règle du plafonnement du loyer triennal que si, il est rapporté la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

De la déspécialisation de l’activité du locataire dans le cadre du contrat de bail

Principe de la spécialisation de l’activité du locataire dans le cadre d’un bail commercial

Le principe du bail commercial repose sur le principe de « la spécialisation de l’activité du locataire », soit le bail est conclu de manière à ce que le locataire ne puisse exploiter que l’activité nommément spécifique, telle qu’indiquée dans le contrat et pas une autre. Il peut arriver que le locataire en cours d’exécution du contrat veuille modifier ou changer son activité telle qu’autorisée dans le bail. Différentes procédures spécifiques sont prévues à cet effet.  

Il existe la procédure de « déspécialisation partielle ou connexe » et la procédure de « déspécialisation totale ou plénière ».

Déspécialisation partielle ou connexe du bail commercial

Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail (14) :

• des activités connexes ;
• ou complémentaires.

📌 Forme et contenu de la demande de déspécialisation formée par le locataire

A cette fin, il doit :

• faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
• en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé.

📌 Délai de réponse du bailleur deux mois : cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. Le silence du bailleur durant deux mois vaut acceptation de la demande du locataire.

📌 Contestation : en cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

📌 Révision de loyer en cas de déspécialisation partielle : lors de la première révision triennale suivant la demande de déspécialisation partielle, il peut, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

Déspécialisation totale ou plénière & conditions économiques le justifiant

Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail (15),

• eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution,
• lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.

📌 Procédure de demande de déspécialisation totale ou plénière

La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité (16) :

• comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé ;
• elle est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et dénoncée ;
• en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d'activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.

📌 Obligation d’information du bailleur envers ses autres locataires : le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l'exercice d'activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification.

📌 Cas du silence du bailleur : à défaut par le bailleur d'avoir, dans les trois mois de la demande, notifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande.

📌 Demande de déspécialisation suite à départ en retraite du locataire (17) : lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal judiciaire.

La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

📌 Déspécialisation totale ou partielle autorisée par le Tribunal en cas de refus du bailleur (18) :

Le tribunal judiciaire peut autoriser :

• la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur ;
• si ce refus n'est point justifié par un motif grave et légitime.

📌 Renoncement du locataire (19) : à tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, le locataire qui a formé une demande de déspécialisation totale ou partielle peut y renoncer en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et, dans ce cas, il supporte tous les frais de l'instance.