Requalification d'un bail professionnel en bail commercial : ce qu'il faut savoir

💡Définition du bail commercial : le contrat de bail commercial est un contrat conclu entre un bailleur (propriétaire des locaux) et un locataire ou preneur, au terme duquel le bailleur va permettre la jouissance au locataire, d’un local à usage commercial ou artisanal, pour un usage commercial ou artisanal.

Le contrat de bail commercial est défini comme le contrat de location permettant à un commerçant ou un artisan d’exercer son activité, qui par essence et par nature, doit être commerciale ou artisanale.

Il existe un autre contrat de bail, que l’on nomme contrat « de bail professionnel » qui ressemble au bail commercial et qui a la même vocation que le bail commercial, soit celle de permettre au locataire d’exercer son activité, mais qui est dite « professionnelle ou libérale ».

💡 Définition du bail à usage professionnel : le contrat de bail à usage professionnel est un contrat conclu entre un bailleur et un locataire, au terme duquel le bailleur va permettre la jouissance au locataire, d’un local à usage « professionnel libéral » uniquement, à l’exclusion de toute activité commerciale, artisanale ou agricole.

Dans les deux cas, le contrat de bail permet à un locataire d’exercer son activité professionnelle, soit commerciale ou artisanale, pour le bail commercial et professionnelle ou libérale, pour le bail à usage professionnel.

L’activité du locataire définit donc la nature du bail à conclure entre le bailleur et le preneur, d’où s’en suit deux réglementations différentes, le statut des baux commerciaux en cas de bail commercial, règlementation protectrice du locataire ou la règlementation sur le bail professionnel, peu protectrice du locataire, s’agissant du bail professionnel.

Le contrat de bail commercial est régi par le Code de commerce (1), loi dite d’ordre public, dispositions protectrices du locataire, dans la mesure, où elle institue le droit au maintien dans les lieux du locataire, alors que le bail professionnel est régi par les Articles 57 A et 57 B de la Loi du 23 décembre 1986 (2), sur le bail professionnel, dispositions peu protectrices du locataire, qui ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux.

💡 Cette note sera donc articulée, autour de la définition de l’activité du locataire devant permettre la mise en place du bail commercial ou du bail professionnel, et des conséquences en cas de contestations relatives à la nature du contrat de bail (action en requalification).

🔍 Pour en savoir plus sur Les 3 grands différences entre le bail commercial et le bail professionnel : nature de l'activité, bail, révision du loyer...

Définition de l’activité du locataire devant conditionner la mise en place du contrat de bail

Le contrat de bail commercial

Définition légale du bail commercial et conditions de mise en place Article L145-1 du Code de commerce

Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne :

• soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ;
• soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

L’article L145-1 du Code de commerce, pris en ses alinéas subséquents, de même que l’article 145-2 du Code de commerce définissent le cadre de la mise en place d’un bail commercial par assimilation, au titre d’activités devant bénéficier du bail commercial, par volonté de la loi, ce qui ne constitue pas le sujet de la présente note.

Définition du cadre de l’activité du locataire

L’article L145-1 du Code de commerce définit donc le cadre de l’activité du locataire justifiant la conclusion d’un bail commercial, comme devant être commerciale ou artisanale, le commerçant devant obligatoirement être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés et l’artisan pour sa part devant être obligatoirement immatriculé au Registre national des entreprises.

Que signifie être commerçant ?

Les commerçants accomplissement des actes de commerce à titre habituel et en font leur profession. Les actes de commerce sont définis par les articles L110-1 à L110-2 du Code de commerce, et correspondent à toutes les opérations d’achat-vente, de banque, notamment.

Que signifie être artisan ?

Les artisans exercent à titre habituel des actes relevant du secteur de l’artisanat, ce qui correspond à tous les métiers manuels au sens large et plus précisément les activités figurant en annexe du décret du 2 avril 1998 modifié relatif à la qualification artisanale et au répertoire des métiers (3) et qui emploient moins de 10 salariés.

Le contrat de bail professionnel

Définition légale du bail professionnel et conditions de mise en place

Article 57A Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 (2) : « Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans ».

Définition du cadre de l’activité du locataire

L’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 définit donc l’activité du locataire, justifiant la conclusion d’un bail professionnel, comme celle devant être professionnelle, à l’exclusion de toute activité commerciale ou artisanale et par là même, celle qui relève d’une activité dite « libérale ».

La profession dite « libérale » a été définie par l’article 29 de la Loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives, comme relevant des cinq critères suivants :

• les personnes exerçant à titre habituel ;
• de manière indépendante et sous leur responsabilité ;
• une activité de nature généralement civile ;
• ayant pour objet d'assurer, dans l'intérêt du client ou du public, des prestations principalement intellectuelles, techniques ou de soins mises en œuvre au moyen de qualifications professionnelles appropriées ;
• et dans le respect de principes éthiques ou d'une déontologie professionnelle, sans préjudice des dispositions législatives applicables aux autres formes de travail indépendant.

Définition d’une activité intellectuelle

Traditionnellement, une activité purement intellectuelle relève d’une activité où, la part de réflexion l’emporte sur la part de services (5) et (6).

Il existe deux types de professions dites « libérales » :

• les professions dites « libérales dites réglementées », (professions juridiques et judiciaires, professions médicales, architectes, géomètre, expert comptable…) pour lesquelles le statut de profession dite « libérale » ne pose pas de difficultés et où, le bail professionnel est possible ;
• les professions dites « libérales non réglementées », (accompagnateur de moyenne montagne, agent privé de recherches, animateur, archéologue, artiste non créateur d’oeuvres originales, art-thérapeute, assistant ethnographe…), pour lesquelles le statut de profession dite « libérale » peut poser des difficultés et pour lesquelles une action en requalification du contrat de bail professionnel en bail commercial reste parfaitement possible.

Contestations et requalification du bail professionnel en bail commercial

Il a été indiqué que le locataire qui exerce une activité dite « commerciale ou artisanale » peut prétendre et en réalité, doit prétendre au bénéficie du bail commercial, alors que le locataire qui exerce une activité dite « professionnelle ou libérale » peut prétendre au bénéfice du bail professionnel, l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permettant aux parties, d’un commun accord, de faire bénéficier la profession dite « libérale » du bail commercial.

Quels sont les enjeux de la distinction ?

Particularités du bail professionnel

En application de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, le bail à usage professionnel est conclu pour une durée de six ans au minimum, et le locataire n’a aucun droit au renouvellement de son bail à l’issue de la période de six ans, en sorte que le bailleur peut à tout moment s’opposer au renouvellement, et ce, sans avoir à justifier d’un motif.

📌 Le bail professionnel est donc de courte durée, six ans, et il ne garantit nullement le locataire du renouvellement du contrat.

Particularités du bail commercial

En application des articles L145-4 et suivants du Code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans et à l’issue de cette durée, le locataire qui respecte ses obligations a l’assurance de voir son bail renouvelé pour la même durée, s’il en formule la demande et le seul moyen pour le bailleur de refuser le renouvellement du bail à son locataire est de lui offrir le paiement d’une indemnité d’éviction, qui correspond à au-moins la valeur du fonds de commerce.

Il existe donc un risque évident, pour les parties de conclure un bail professionnel, contrat qui pourrait être remis en cause par le locataire, qui estimant que son activité était en réalité commerciale ou artisanale, il devait bénéficier d’un bail commercial d’une durée d’au moins neuf ans, avec le droit au renouvellement de la convention, ce qui équivaut à une action en requalification de contrat.

👉 Il est précisé que le statut des baux commerciaux, comme relevant des Articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce est d’ordre public et s’applique indépendamment de la volonté des parties, l’erreur de statut du contrat de bail peut donner lieu à requalification.

Action en requalification de bail professionnel en bail commercial

La plupart des litiges reposent sur la demande de requalification du bail professionnel en bail commercial, et ce, sur demande du locataire.

Article L145-60 du Code de commerce : "Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans".

Le délai de prescription d’une action en requalification de bail professionnel en bail commercial est donc de deux ans. La question qui se pose, se situe dans le point de départ du délai de prescription et la jurisprudence a évolué sur ce point, bien que la situation ne soit pas totalement figée.

Il est précisé que l’action tendant à faire constater l’application du statut des baux commerciaux à l’issue d’un bail commercial de courte durée n’est soumise à aucune prescription. Cela concerne la situation d’un locataire qui a conclu un bail commercial de courte durée et qui s’est maintenu dans les lieux à l’issue du bail de courte durée, celui-ci peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, sans limitation de durée (7).

💡 L’absence de délai de prescription pourrait, par assimilation de cette jurisprudence, s’appliquer également à la reconnaissance d’un bail commercial verbal, tant que le locataire s’est maintenu dans les lieux. Il s’agit d’une assimilation et ce point est donc à vérifier.

L’action en requalification du bail commercial est soumis au délai de prescription de deux ans, qui court à compter du dernier bail renouvelé (8), ce qui constitue un changement de jurisprudence, dans la mesure où le point de départ du délai de deux ans courait à compter de la conclusion du bail initial (9) et (10).

💡 Ce revirement de jurisprudence est à surveiller dans la durée, et ce, d’autant plus qu’elle place le bailleur dans une véritable incertitude juridique, où à chaque renouvellement de bail, il pourrait s’exposer à une action en requalification de bail commercial.

📌 L’action en requalification du contrat va porter sur l’activité exercée par le locataire, qui est soit « commerciale ou artisanale », soit « libérale ».