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Crédit et prêt immobilier

Droit Bancaire

Particulier

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Rédigé par SwannAncelin - Mis à jour le 16 Octobre 2020

La souscription d’un crédit immobilier est un évènement important pouvant avoir un impact durable sur la situation financière de l’emprunteur.


Avant de s’engager, il est important de connaître l’étendue de ses droits et obligations, ainsi que les solutions existantes en cas de difficultés financières suite à un événement de la vie courante. 


Le crédit immobilier est encadré par une réglementation protectrice, parfois complexe.


Ce dossier vous donne les outils pour souscrire un crédit immobilier en toute connaissance de cause, ou pour vous informer de vos droits si vous avez déjà passé le cap.


*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Crédit immobilier
  • Prêt immobilier
  • Assurance prêt
  • Assurance groupe
  • Assurance perte d’emploi
  • Loi Hamon
  • Remboursement anticipé
  • Indemnité de remboursement anticipé
  • Emprunt hypothécaire et mainlevée
  • Désolidarisation du co-emprunteur

Plan détaillé du dossier

30 Questions Essentielles

  • I. L'assurance du prêt immobilier

  • Ma banque me fait payer des pénalités pour remboursement anticipé de mon crédit immobilier, en a-t-elle le droit ?

  • J’ai un prêt immobilier avec une assurance perte d’emploi. Je perds mon emploi et la banque refuse de prendre en charge les mensualités du crédit. Que puis-je faire ?

  • La banque qui m'a consenti un prêt immobilier m’a imposé de souscrire à son assurance habitation. Puis-je en changer ?

  • Je souhaite ne plus être assuré par mon organisme de prêt. Comment puis-je changer d’assureur ?

  • II. L'évolution de la situation de l'emprunteur en cours de prêt

  • Est-ce que je peux résilier le contrat d’assurance souscrit lors de la conclusion de mon prêt immobilier, car je la considère trop chère ?

  • Ma banque peut-elle refuser ma demande de désolidarisation alors que je divorce de mon conjoint, avec qui j’avais souscrit le prêt?

  • Peut-on m’interdire de clôturer mon compte bancaire au motif que je bénéficie toujours d’un prêt immobilier ?

  • La levée d’hypothèque doit-elle m’être facturée alors que j’ai remboursé mon prêt immobilier par anticipation ?

  • J’ai un prêt immobilier hypothécaire, comment mettre fin à l’hypothèque ?

  • J’ai souscrit un crédit immobilier auprès de ma banque, mais je me suis aperçu que le TAEG n’était pas calculé selon les règles légales. Ai-je un recours ?

  • Suite à l'obtention d'un prêt immobilier suis-je obligé de domicilier mes salaires auprès de la banque qui m'a consenti le prêt?

  • Mon banquier peut-il m'accorder un prêt immobilier alors que mes revenus ne me permettent pas de le rembourser et de vivre correctement ?

  • Puis-je rembourser mon prêt immobilier de façon anticipée?

  • Puis-je contraindre mon banquier à renégocier mon prêt immobilier?

  • Rencontrant d'importants problèmes financiers, puis-je suspendre le remboursement de mon prêt immobilier?

  • Je me suis porté caution pour le prêt immobilier de ma sœur. La banque me contacte en m'indiquant qu'elle n'a pas payé ses échéances depuis 10 ans. Est-ce normal?

  • La banque peut-elle me refuser l'octroi d'un prêt car je n'ai pas la nationalité française?

  • En cas de graves difficultés financières, quelles sont les étapes et les conséquences d'un dossier de surendettement ?

  • Comment fonctionne le compte bancaire pendant le surendettement ?

  • Mon débiteur refuse de me payer, comment faire pour recouvrer mes créances ?

  • L’acceptation du dossier de surendettement par la Banque de France met-elle fin aux procédures de recouvrement et aux poursuites des créanciers ?

  • Comment obtenir son retrait du fichier des incidents de remboursement de crédits aux particuliers ?

  • Je n’arrive plus à faire face à mes dettes, puis-je saisir la commission de surendettement ?

  • Mon dossier de surendettement est recevable, quelle sont les décisions possibles de la commission de surendettement ?

  • Je viens d’apprendre que mon débiteur a déposé un dossier de surendettement. Ai-je une chance de récupérer mon argent ?

  • Comment puis-je réagir face à une injonction de payer ?

  • Je suis un entrepreneur indépendant et endetté. Puis-je remplir un dossier de surendettement ?

  • Je rencontre de graves difficultés financières, mes créanciers refusent de m’accorder un délai de paiement : que puis-je faire ?

Voir les autres questions essentielles

8 Modèle(s) de Lettre(s)

  • Lettre de mise en demeure d’exécuter l’assurance perte d’emploi souscrite avec un prêt immobilier

  • Lettre de renonciation à l’achat suite au refus de l‘emprunt immobilier de la banque

  • Lettre de demande d’un délai de grâce au Président du tribunal

  • Lettre de résiliation de l’assurance prêt dans les 12 premiers mois de l’emprunt immobilier

  • Lettre d’opposition sur votre carte bancaire suite à sa disparition

  • Demande de délais de paiement pour le prêt

  • À la suite de difficultés financières, vous déposez un dossier auprès de la Commission de surendettement

  • Lettre de contestation suite au rejet du dossier de surendettement

Voir les autres modèle(s) de lettre(s)


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quels cas utiliser ce dossier ?

Au moment de la souscription de votre crédit immobilier, plusieurs questions se posent.

Vous vous interrogez sur l'assurance du prêt : avez-vous le choix de l’assurance du prêt ? Pouvez-vous changer de contrat d’assurance en cours de prêt et sous quelles conditions ? 

Les dispositions de la loi Hamon de mars 2014 ont apporté une protection en la matière. 

Vous vous interrogez également sur le taux d’intérêt de votre prêt et la domiciliation bancaire : quelles sont les obligations du banquier en termes d’information sur les risques de souscription d’un crédit ? Etes-vous obligé d’ouvrir un compte bancaire auprès de l'établissement prêteur ? 

Par ailleurs, il est possible que votre votre situation personnelle ou financière évolue en cours d’emprunt, donnant lieu à de nouvelles difficultés ou interrogations. 

Si vous avez bénéficié d'une importante rentrée d’argent, vous souhaitez peut être procéder au remboursement anticipé (partiel ou total) de votre prêt immobilier. Dans ce cas, serez-vous redevable d’une indemnité ? Le cas échéant, est-elle plafonnée ?

Vous trouvez que le taux d’intérêt de votre prêt est trop élevé compte tenu de l’évolution du taux d’intérêt actuel : la banque doit-elle le modifier ? 

De plus, si l’assurance refuse de prendre en charge les échéances en cas de sinistre (une perte d’emploi, un décès…), pouvez-vous l’y contraindre et comment ? 

Vous souhaitez également savoir quelles sont les solutions envisageables en cas d’importantes difficultés financières : un délai de grâce est-il de droit ? Quelles sont les conditions pour bénéficier d’une mesure de traitement de surendettement

La souscription d’un crédit immobilier ouvre ainsi la porte à de nombreuses problématiques. Ce dossier vous donne les outils pour mener paisiblement votre projet immobilier.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives, notamment :

  • au remboursement anticipé du crédit immobilier ; 
  • aux emprunts hypothécaires ;
  • aux possibilités de désolidarisation ;
  • à la souscription et à la substitution d'assurances ;
  • à la domiciliation bancaire (à jour de la loi PACTE) ;
  • à la clôture d'un compte bancaire ouvert auprès de la banque prêteuse ;
  • à la contestation du Taux Annuel Effectif global (TAEG) ;
  • aux obligations du banquier ;
  • aux délais de prescription ; 
  • à la situation de surendettement ;
  • au délai de grâce.

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La question du moment

Mon banquier peut-il m'accorder un prêt immobilier alors que mes revenus ne me permettent pas de le rembourser et de vivre correctement ?

Lors de la souscription d'un contrat de prêt immobilier, la banque peut réclamer un certain nombre de documents afin d'analyser la situation financière du client et de pouvoir apprécier dans quelle proportion il pourra emprunter (1).

En pratique, la règle de prudence imposée à la banque dans le cadre de la souscription d'un prêt implique de vérifier que les mensualités de remboursement ne dépassent pas en principe 33% du revenu net annuel. Cela signifie que les revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que les mensualités.

C'est une règle d'application générale qui est susceptible d'appréciation suivant la situation personnelle de chaque emprunteur en fonction de ses revenus.

Le banquier est également tenu à une obligation de mise en garde. Il doit avertir de manière expresse et loyale le consommateur des risques d'endettement et de non-remboursement du prêt qu'il souhaite souscrire (2). Cette mise en garde ne bénéficie qu'aux emprunteurs non avertis, étant entendu qu'un emprunteur averti est celui qui dispose des compétences nécessaires pour apprécier le contenu, la portée et les risques liés aux concours consentis (3).

Ainsi, si la banque n'a pas expressément informé l'emprunteur des avantages et inconvénients du prêt et qu'elle n' l'a pas mis en garde, sa responsabilité pourra être engagée.

Pour obtenir réparation, il faudra justifier du préjudice causé et rapporter la preuve que la banque n'a pas rempli son devoir de mise en garde.


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