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Ce dossier : 

Crédit et prêt immobilier

a été rédigé par Swann Ancelin, Juriste

Droit Bancaire

Particulier

Rédigé par Swann Ancelin - Mis à jour le 16 Octobre 2020

*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

La souscription d’un crédit immobilier est un évènement important pouvant avoir un impact durable sur la situation financière de l’emprunteur.


Avant de s’engager, il est important de connaître l’étendue de ses droits et obligations, ainsi que les solutions existantes en cas de difficultés financières suite à un événement de la vie courante. 


Le crédit immobilier est encadré par une réglementation protectrice, parfois complexe.


Ce dossier vous donne les outils pour souscrire un crédit immobilier en toute connaissance de cause, ou pour vous informer de vos droits si vous avez déjà passé le cap.


*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

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Droit Bancaire

Particulier


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Crédit immobilier
  • Prêt immobilier
  • Assurance prêt
  • Assurance groupe
  • Assurance perte d’emploi
  • Loi Hamon
  • Remboursement anticipé
  • Indemnité de remboursement anticipé
  • Emprunt hypothécaire et mainlevée
  • Désolidarisation du co-emprunteur

Plan détaillé du dossier

Nos dossiers sont composés de plusieurs questions essentielles. Il s'agit des questions les plus fréquemment posées sur le thème du dossier. Nos juristes répondent à ces questions de manière précise et succincte pour vous faciliter la compréhension du droit.

30 Questions Essentielles

  • I. L'assurance du prêt immobilier

  • Ma banque me fait payer des pénalités pour remboursement anticipé de mon crédit immobilier, en a-t-elle le droit ?

  • J’ai un prêt immobilier avec une assurance perte d’emploi. Je perds mon emploi et la banque refuse de prendre en charge les mensualités du crédit. Que puis-je faire ?

  • La banque qui m'a consenti un prêt immobilier m’a imposé de souscrire à son assurance habitation. Puis-je en changer ?

  • Je souhaite ne plus être assuré par mon organisme de prêt. Comment puis-je changer d’assureur ?

  • II. L'évolution de la situation de l'emprunteur en cours de prêt

  • Est-ce que je peux résilier le contrat d’assurance souscrit lors de la conclusion de mon prêt immobilier, car je la considère trop chère ?

  • Ma banque peut-elle refuser ma demande de désolidarisation alors que je divorce de mon conjoint, avec qui j’avais souscrit le prêt?

  • Peut-on m’interdire de clôturer mon compte bancaire au motif que je bénéficie toujours d’un prêt immobilier ?

  • La levée d’hypothèque doit-elle m’être facturée alors que j’ai remboursé mon prêt immobilier par anticipation ?

  • J’ai un prêt immobilier hypothécaire, comment mettre fin à l’hypothèque ?

  • J’ai souscrit un crédit immobilier auprès de ma banque, mais je me suis aperçu que le TAEG n’était pas calculé selon les règles légales. Ai-je un recours ?

  • Suite à l'obtention d'un prêt immobilier suis-je obligé de domicilier mes salaires auprès de la banque qui m'a consenti le prêt?

  • Mon banquier peut-il m'accorder un prêt immobilier alors que mes revenus ne me permettent pas de le rembourser et de vivre correctement ?

  • Puis-je rembourser mon prêt immobilier de façon anticipée?

  • Puis-je contraindre mon banquier à renégocier mon prêt immobilier?

  • Rencontrant d'importants problèmes financiers, puis-je suspendre le remboursement de mon prêt immobilier?

  • Je me suis porté caution pour le prêt immobilier de ma sœur. La banque me contacte en m'indiquant qu'elle n'a pas payé ses échéances depuis 10 ans. Est-ce normal?

  • La banque peut-elle me refuser l'octroi d'un prêt car je n'ai pas la nationalité française?

  • En cas de graves difficultés financières, quelles sont les étapes et les conséquences d'un dossier de surendettement ?

  • Comment fonctionne le compte bancaire pendant le surendettement ?

  • Mon débiteur refuse de me payer, comment faire pour recouvrer mes créances ?

  • L’acceptation du dossier de surendettement par la Banque de France met-elle fin aux procédures de recouvrement et aux poursuites des créanciers ?

  • Comment obtenir son retrait du fichier des incidents de remboursement de crédits aux particuliers ?

  • Je n’arrive plus à faire face à mes dettes, puis-je saisir la commission de surendettement ?

  • Mon dossier de surendettement est recevable, quelle sont les décisions possibles de la commission de surendettement ?

  • Je viens d’apprendre que mon débiteur a déposé un dossier de surendettement. Ai-je une chance de récupérer mon argent ?

  • Comment puis-je réagir face à une injonction de payer ?

  • Je suis un entrepreneur indépendant et endetté. Puis-je remplir un dossier de surendettement ?

  • Je rencontre de graves difficultés financières, mes créanciers refusent de m’accorder un délai de paiement : que puis-je faire ?

Voir les autres questions essentielles


Ce dossier contient également

8 Modèle(s) de Lettre(s)

Gagnez du temps en utilisant nos modèles de lettre. Grâce aux commentaires et précisions de nos juristes, personnalisez votre modèle puis imprimez-le : c'est prêt !

  • Lettre de mise en demeure d’exécuter l’assurance perte d’emploi souscrite avec un prêt immobilier

  • Lettre de renonciation à l’achat suite au refus de l‘emprunt immobilier de la banque

  • Lettre de demande d’un délai de grâce au Président du tribunal

  • Lettre de résiliation de l’assurance prêt dans les 12 premiers mois de l’emprunt immobilier

  • Lettre d’opposition sur votre carte bancaire suite à sa disparition

  • Demande de délais de paiement pour le prêt

  • À la suite de difficultés financières, vous déposez un dossier auprès de la Commission de surendettement

  • Lettre de contestation suite au rejet du dossier de surendettement

Voir les autres modèle(s) de lettre(s)


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quels cas utiliser ce dossier ?

Au moment de la souscription de votre crédit immobilier, plusieurs questions se posent.

Vous vous interrogez sur l'assurance du prêt : avez-vous le choix de l’assurance du prêt ? Pouvez-vous changer de contrat d’assurance en cours de prêt et sous quelles conditions ? 

Les dispositions de la loi Hamon de mars 2014 ont apporté une protection en la matière. 

Vous vous interrogez également sur le taux d’intérêt de votre prêt et la domiciliation bancaire : quelles sont les obligations du banquier en termes d’information sur les risques de souscription d’un crédit ? Etes-vous obligé d’ouvrir un compte bancaire auprès de l'établissement prêteur ? 

Par ailleurs, il est possible que votre votre situation personnelle ou financière évolue en cours d’emprunt, donnant lieu à de nouvelles difficultés ou interrogations. 

Si vous avez bénéficié d'une importante rentrée d’argent, vous souhaitez peut être procéder au remboursement anticipé (partiel ou total) de votre prêt immobilier. Dans ce cas, serez-vous redevable d’une indemnité ? Le cas échéant, est-elle plafonnée ?

Vous trouvez que le taux d’intérêt de votre prêt est trop élevé compte tenu de l’évolution du taux d’intérêt actuel : la banque doit-elle le modifier ? 

De plus, si l’assurance refuse de prendre en charge les échéances en cas de sinistre (une perte d’emploi, un décès…), pouvez-vous l’y contraindre et comment ? 

Vous souhaitez également savoir quelles sont les solutions envisageables en cas d’importantes difficultés financières : un délai de grâce est-il de droit ? Quelles sont les conditions pour bénéficier d’une mesure de traitement de surendettement

La souscription d’un crédit immobilier ouvre ainsi la porte à de nombreuses problématiques. Ce dossier vous donne les outils pour mener paisiblement votre projet immobilier.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives, notamment :

  • au remboursement anticipé du crédit immobilier ; 
  • aux emprunts hypothécaires ;
  • aux possibilités de désolidarisation ;
  • à la souscription et à la substitution d'assurances ;
  • à la domiciliation bancaire (à jour de la loi PACTE) ;
  • à la clôture d'un compte bancaire ouvert auprès de la banque prêteuse ;
  • à la contestation du Taux Annuel Effectif global (TAEG) ;
  • aux obligations du banquier ;
  • aux délais de prescription ; 
  • à la situation de surendettement ;
  • au délai de grâce.

La question du moment

Ma banque me fait payer des pénalités pour remboursement anticipé de mon crédit immobilier, en a-t-elle le droit ?

Lorsqu'un particulier souscrit un prêt immobilier auprès de sa banque, il peut, s'il bénéficie d'une forte somme d'argent, décider de procéder au remboursement anticipé partiel ou total de son emprunt (c'est-à-dire avant le terme initialement convenu au contrat) (1).

Il doit fixer le montant qu'il souhaite rembourser de manière anticipée, mais certains contrats prévoient un remboursement d'un montant minimum de 10% du montant initial du crédit, sauf s'il s'agit du solde. Il convient donc de se référer au contrat.

De plus, le contrat de prêt peut prévoir qu'en cas de remboursement par anticipation, le banquier puisse exiger le paiement d'une indemnité. Cependant, celle-ci est plafonnée et ne peut pas dépasser un certain barème (1). C'est la seule indemnité qui peut être exigée à l'emprunteur (2).

Ainsi, l'indemnité due ne peut être supérieure à un semestre d'intérêt (6 mois) sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Dans le cas où un contrat de crédit est assorti de taux d'intérêts différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt (3).

Par exemple, l'emprunteur souscrit un prêt immobilier de 150.000 € en 2005 sur 20 ans au taux nominal de 3,5%. Il souhaite procéder au remboursement anticipé total en 2014. Le capital restant dû est alors de 87.102 €.

L'indemnité maximale de ce remboursement anticipé est alors la plus petite de ces 2 sommes :

  • 3% du capital restant dû : 87 102 × 3% = 2.613 € ; 
  • 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée : 87.102 × 6 × 3,5 % ÷ 12 = 1.524 €.

Cependant, aucune indemnité ne peut être exigée si la raison pour laquelle l'emprunteur procède à ce remboursement anticipé est (4) :

  • la vente du bien immobilier en raison d'un changement de lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint ; 
  • le décès ou la perte du travail de l'emprunteur ou de son conjoint (1).

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