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Crédit et prêt immobilier

Droit Bancaire

Particulier

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Page 1 du dossier Crédit et prêt immobilier

Rédigé par ValérieLohat - Mis à jour le 24 Mai 2018

A l’occasion de la souscription d’un emprunt immobilier, de nombreuses difficultés ou interrogations peuvent se présenter. Les clients des banques connaissent peu leurs droits et la réglementation mise en place pour les protéger. Ils se sentent parfois dépassés par un domaine qui leur paraît des plus complexes.
Vous trouvez les réponses à ces questions dans ce dossier.


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Crédit immobilier
  • Prêt immobilier
  • Assurance prêt
  • Assurance groupe
  • Assurance perte d’emploi
  • Loi Hamon
  • Remboursement anticipé
  • Indemnité de remboursement anticipé
  • Emprunt hypothécaire & mainlevée
  • Désolidarisation du co-emprunteur

Plan détaillé du dossier

30 Questions Essentielles

  • I. L'assurance du prêt immobilier

  • Ma banque me fait payer des pénalités pour remboursement anticipé de mon crédit immobilier, en a-t-elle le droit ?

  • J’ai un prêt immobilier avec une assurance perte d’emploi. Je perds mon emploi et la banque refuse de prendre en charge les mensualités du crédit. Que puis-je faire ?

  • La banque m'ayant consenti un prêt immobilier m’a imposé de souscrire à son assurance habitation. Puis-je en changer ?

  • Je souhaite ne plus être assuré par mon organisme de prêt. Comment puis-je changer d’assureur ?

  • II. L'évolution de la situation de l'emprunteur en cours de prêt

  • Est-ce que je peux résilier le contrat d’assurance souscrit lors de la conclusion de mon prêt immobilier, car je la considère trop chère ?

  • Ma banque peut-elle refuser ma demande de désolidarisation alors que je divorce de mon conjoint, avec qui j’avais souscrit le prêt?

  • Peut-on m’interdire de clôturer mon compte bancaire au motif que je bénéficie toujours d’un prêt immobilier ?

  • La levée d’hypothèque doit-elle m’être facturée alors que j’ai remboursé mon prêt immobilier par anticipation ?

  • J’ai un prêt immobilier hypothécaire, comment mettre fin à l’hypothèque ?

  • J’ai souscrit un crédit immobilier auprès de ma banque, mais je me suis aperçu que le TAEG n’était pas calculé selon les règles légales. Ai-je un recours ?

  • Suite à l'obtention d'un prêt immobilier suis-je obligé de domicilier mes salaires auprès de la banque qui m'a consenti le prêt?

  • Mon banquier peut-il m'accorder un prêt immobilier alors que mes revenus ne me permettent pas de le rembourser et de vivre correctement ?

  • Puis-je rembourser mon prêt immobilier de façon anticipée?

  • Puis-je contraindre mon banquier à renégocier mon prêt immobilier?

  • Rencontrant d'importants problèmes financiers, puis-je suspendre le remboursement de mon prêt immobilier?

  • Je me suis porté caution pour le prêt immobilier de ma sœur. La banque me contacte en m'indiquant qu'elle n'a pas payé ses échéances depuis 10 ans. Est ce normal?

  • La banque peut-elle me refuser l'octroi d'un prêt car je n'ai pas la nationalité française?

  • Vous ne pouvez plus faire face à vos prêts car vous rencontrez de graves difficultés financières, vous souhaitez connaître les différentes étapes et les conséquences d'un dossier de surendettement.

  • Comment fonctionne le compte bancaire pendant le surendettement ?

  • Mon débiteur refuse de me payer, comment faire pour recouvrer mes créances ?

  • L’acceptation du dossier de surendettement par la Banque de France met elle fin aux procédures de recouvrement ? Aux poursuites des créanciers ?

  • Comment obtenir son retrait du Fichier des incidents de remboursement de crédits aux particuliers ?

  • Je n’arrive plus à faire face à mes dettes, puis-je saisir la commission de surendettement ?

  • La décision de la Commission de surendettement

  • Je viens d’apprendre que mon débiteur a déposé un dossier de surendettement. Ai-je une chance de récupérer mon argent ?

  • Comment puis-je réagir face à une injonction de payer ?

  • Je suis un entrepreneur indépendant et endetté. Puis-je remplir un dossier de surendettement ?

  • Je rencontre de graves difficultés financières, mes créanciers refusent de m’accorder un délai de paiement : que puis-je faire ?

Voir les autres questions essentielles

8 Modèle(s) de Lettre(s)

  • Lettre de mise en demeure d’exécuter l’assurance perte d’emploi souscrite avec un prêt immobilier

  • Lettre de renonciation à l’achat suite au refus de l‘emprunt immobilier de la banque

  • Lettre de demande d’un délai de grâce au Président du tribunal

  • Lettre de résiliation de l’assurance prêt dans les 12 premiers mois de l’emprunt immobilier

  • Lettre d’opposition sur votre carte bancaire suite à sa disparition

  • Demande de délais de paiement pour le prêt

  • À la suite de difficultés financières, vous déposez un dossier auprès de la Commission de surendettement

  • Lettre de contestation suite au rejet du dossier de surendettement

Voir les autres modèle(s) de lettre(s)


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quels cas utiliser ce dossier ?

Vous vous interrogez sur l'assurance de votre prêt immobilier

Quand la banque vous a accordé un prêt immobilier, elle vous a probablement proposé d’adhérer à sa propre assurance groupe. Si vous avez accepté, ou si vous avez souscrit une assurance-prêt concurrente, sachez que vous disposez de la possibilité d’en changer. Les dispositions de la loi Hamon de mars 2014 ont en effet facilité cette faculté pour l’emprunteur.

Vous avez pu également souscrire une assurance perte d’emploi, et rencontrez des difficultés avec la banque alors que vous essayez d’en bénéficier après votre licenciement. Vous vous demandez si vous pouvez l’y contraindre et comment ?

Votre situation a évolué en cours d'emprunt

En cours d’emprunt, votre situation personnelle ou financière a pu évoluer, donnant lieu à de nouvelles difficultés ou interrogations. Si vous avez bénéficié d'une importante rentrée d’argent, vous souhaitez peut être procéder au remboursement anticipé de votre prêt immobilier. Le banquier peut alors imposer le paiement d’une indemnité, mais cette possibilité se voit encadrée.

Si vous aviez consenti une hypothèque à votre banquier en garantie de paiement, vous souhaitez peut être en obtenir la mainlevée et vous vous interrogez sur les démarches à mettre en œuvre pour y parvenir.

En cas de séparation de votre conjoint co-emprunteur, il vous sera peut être possible, dans certaines mesures, d’obtenir votre désolidarisation. Mais comment ?

La souscription d’un crédit immobilier ouvre ainsi la porte à de nombreuses problématiques auxquelles le présent dossier apporte une réponse et des outils. Celui-ci vous permettra de faire valoir vos droits et de mieux comprendre les obligations de chacun afin de mener paisiblement votre projet immobilier à bien.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • au remboursement anticipé de crédit immobilier ;
  • aux emprunts hypothécaires ;
  • aux possibilités de désolidarisation d'un emprunt immobilier ;
  • à la souscription et à la substitution d'assurances prêt ou habitation ;
  • à l'assurance perte d'emploi ;
  • à la clôture d'un compte bancaire ouvert auprès de la banque prêteuse.

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La question du moment

Ma banque me fait payer des pénalités pour remboursement anticipé de mon crédit immobilier, en a-t-elle le droit ?

Lorsqu'un particulier souscrit un prêt immobilier auprès de sa banque, il peut, s'il bénéficie d'une forte somme d'argent, décider de procéder au remboursement anticipé partiel ou total de son emprunt (c'est-à-dire avant le terme initialement convenu au contrat) (1).

Il doit fixer le montant qu'il souhaite rembourser de manière anticipée, mais certains contrats prévoient au minimum 10% du montant initial du crédit, sauf s'il s'agit du solde. Il convient donc de se référer au contrat en premier lieu.

De plus, le contrat de prêt peut prévoir qu'en cas de remboursement par anticipation, le banquier puisse exiger le paiement d'une indemnité. Cependant, celle-ci est plafonnée et ne peut pas dépasser un certain barème (1). C'est la seule indemnité qui peut être exigée à l'emprunteur (2).

Ainsi, l'indemnité due ne peut être supérieure à un semestre d'intérêt (6 mois) sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Dans le cas où un contrat de crédit est assorti de taux d'intérêts différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt (3).

Par exemple, l'emprunteur souscrit un prêt immobilier de 150.000 € en 2005 sur 20 ans au taux nominal de 3,5%. Il souhaite procéder au remboursement anticipé total en 2014. Le capital restant dû est alors de 87.102 €.

L'indemnité maximale de ce remboursement anticipé est alors la plus petite de ces 2 sommes :

  • 3% du capital restant dû : 87 102 × 3% = 2.613 €,
  • 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée : 87.102 × 6 × 3,5 % ÷ 12 = 1.524 €

Cependant, aucune indemnité ne peut être exigée si la raison pour laquelle l'emprunteur procède à ce remboursement anticipé est :

  • la vente du bien immobilier en raison d'un changement de lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint,
  • le décès ou la perte du travail de l'emprunteur ou de son conjoint (1).

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