Tout savoir sur la domiciliation du siège social de votre entreprise

Lorsqu'un commerçant exploite son fonds dans des locaux qu'il prend à bail, il bénéficie, sous conditions, du statut avantageux des baux commerciaux (1) qui permet notamment d'assurer la pérennité de l'exploitation dans les lieux, puisque le bail ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 années (2).

En outre, le preneur (le locataire) dispose d'un droit au renouvellement de son bail commercial (3).

Si le locataire se trouve être à l'origine de la demande de renouvellement de son bail (soit dans l'hypothèse dans laquelle le bailleur n'a pas délivré congé avec offre de renouvellement du bail à l'expiration de celui-ci), il doit formuler sa demande soit par acte de commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, avec certaines mentions obligatoires :

• dans les 6 mois qui précèdent l'expiration de son bail ;
• ou à tout moment durant la tacite prolongation du contrat (soit le temps comptabilisé après l'expiration de la durée initiale du bail de 9 ans).

Le bailleur peut notifier son refus de renouvellement de bail par acte extrajudiciaire dans les 3 mois de la notification de la demande de renouvellement du preneur. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent (4).

• L'indemnité d'éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement

Si le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail, cela a un prix. En effet, il doit alors dans ce cas verser à son locataire une indemnité dite "d'éviction" visant à compenser le préjudice découlant de l'obligation, pour le preneur, de quitter les lieux (5).

Il en va de même si le refus de renouvellement du bail a pour motif la construction ou reconstruction de l'immeuble existant ou autres travaux - sauf le cas où le bailleur peut proposer au locataire un local existant correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent, à charge de l'indemniser de ses frais de déménagement et de la perte temporaire de jouissance (6).

Le preneur n'est cependant tenu de quitter les lieux qu'une fois qu'il a effectivement reçu l'indemnité à laquelle il a droit (7).

Toutefois, le bailleur est fondé à s'opposer au renouvellement du bail sans avoir à verser d'indemnité dans 2 hypothèses (8):

• soit il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, que celui-ci n'a pas fait cesser après mise en demeure (par exemple : cessation injustifiée de l'exploitation du fonds) ;
• soit l'immeuble loué a été déclaré insalubre et doit pour cela être démoli.

Notez que toute clause visant à priver le preneur de son droit au renouvellement est réputée non écrite et ne peut être ainsi valablement invoquée par le bailleur (9).