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Bail professionnel : bien connaître la réglementation applicable

Droit des Sociétés - Création Entreprise - Cessation Activité

Professionnel

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Page 1 du dossier Bail professionnel : bien connaître la réglementation applicable

Rédigé par RédactionJuritravail - Mis à jour le 20 Mai 2020

Si vous exercez une activité professionnelle autre que commerciale ou agricole et que vous louez un local, les règles applicables en matière de bail professionnel vous concernent.
C'est notamment le cas pour les professions libérales suivantes : architecte, expert-comptable, médecin, chirurgien-dentiste, astrologue, vétérinaire, avocat, huissier de justice ou encore commissaire aux comptes.

Notons que le statut du bail professionnel ne s'applique pas, en revanche, à certaines professions libérales qui exercent des actes de commerce.

Le bail professionnel est moins encadré et plus souple que le bail commercial ou le bail d’habitation mais il convient d’être vigilant car il est malgré tout soumis à certaines obligations. Enfin, les établissements recevant du public (ERP) doivent respecter des dispositions de mise aux normes du local. 


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Bail professionnel
  • Profession libérale
  • Établissement recevant du public
  • ERP
  • Statut
  • Copropriété
  • Exercice
  • Conflit
  • Travaux
  • Mise aux normes
  • Dérogations

Plan détaillé du dossier

9 Questions Essentielles

  • Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

  • J’ai un bail professionnel / commercial dans un immeuble d’habitation, la clientèle peut-elle se stationner sur le parking de la copropriété ?

  • Le parking de la résidence où se trouve mon local professionnel / commercial est équipé d’une barrière, puis-je obliger la copropriété à laisser cette barrière ouverte pour permettre l’accès à mes patients ?

  • Est-ce au bailleur ou au locataire de payer les frais de mise aux normes ?

  • Ai-je l’obligation de mettre aux normes l’étage de mon local ?

  • Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local professionnel / commercial ?

  • La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?

  • Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect de la Loi ?

  • Puis-je suspendre mes loyers dans le cadre de la crise du coronavirus ?

Voir les autres questions essentielles

1 Modèle(s) de Lettre(s)

  • Lettre de demande de conditions négociées temporaires avec son bailleur

1 Modèle(s) de Contrat(s)

  • Modèle de bail professionnel

2 Formulaires CERFA

  • Cerfa n°15246*01 Demande d'approbation d'un Agenda d'accessibilité programmée (Ad'ap)

  • Cerfa n°13824*04 Demande d'autorisation de construire, d'aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP)


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous souhaitez connaître les règles applicables à un bail professionnel

Vous exercez votre activité dans un local que vous louez avec un bail professionnel. Même si le bail professionnel est moins encadré que le bail commercial, certaines règles s'appliquent. Des questions se posent en matière locative, quant à la durée de ce bail et à son renouvellement. De plus, s’agissant du loyer, le montant et les modalités de paiement doivent être inscrits dans le contrat de bail car l’augmentation du loyer n’est possible que dans certaines conditions. Enfin, d'autres questions peuvent encore se poser lorsque la fin du bail est souhaitée.

Vous souhaitez connaître les démarches pour mettre aux normes votre local professionnel

La loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits, des chances, la participation à la citoyenneté des personnes handicapées a mis en place des dispositions qui modifient les conditions d'accessibilité des établissements recevant du public (ERP) aux personnes handicapées. Pour répondre aux exigences de la loi, la chaîne de déplacement doit être accessible dans sa totalité à toutes les catégories de handicap. En terme clair, cela comprend le logement, les parties communes de l'immeuble, les trottoirs, les espaces publics, la voirie, les transports et les ERP…

L'ordonnance ESSOC II est en train de réécrire le livre 1er du Code de la construction et de l'habitation. Des modifications sur ce sujet sont donc à prévoir, les décrets n'intervenant que d'ici au 1er juillet 2021. Les demandes d'agenda d'accessibilité programmée ne sont plus faisables depuis le 31 mars 2019. Il convient désormais de déposer des demandes d'autorisation ou de permis de construire en conformité totale sous peine de sanctions administratives et pénales, sauf à Mayotte, en cas de dégradation financière ou pour les dossiers déposés avant le 31 mars 2019.

Vous exercez votre profession dans un local professionnel au sein d’une copropriété

Votre local professionnel se trouve dans une copropriété. Par conséquent, des questions d’accès au parking de la résidence par la clientèle ou à la mise en conformité des parties communes peuvent se poser. De même, la pose d’une enseigne peut être plus compliquée que prévu ! Il convient tout d'abord de vérifier ce que prévoit le règlement de copropriété. Il faudra également demander l’avis des copropriétaires qui devront se prononcer sur les questions enregistrées dans l'ordre du jour, en assemblée générale en respectant les règles de vote.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • au dépôt de garantie dans le cadre d’un bail professionnel ;
  • à la réalisation de travaux d’agencement dans le local professionnel ;
  • à la gestion du bail professionnel dans le cadre d’une copropriété
  • à la mise aux normes du local professionnel ;
  • aux frais de mise aux normes des locaux professionnels ;
  • aux demandes de dérogations de mise aux normes ;
  • à l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur ;
  • à l’obligation de mettre aux normes l’étage d’un local professionnel ;
  • aux délais de mise aux normes des locaux professionnels.
Ce dossier contient également un modèle de bail professionnel. Il traite aussi des règles mises en oeuvre dans le cadre de la crise du coronavirus. C'est pourquoi nous vous proposons un modèle de lettre de demande de conditions négociées temporaires avec le bailleur, cela afin de ne pas supporter brutalement une dette locative qui n'aura cessé de croître durant la crise sanitaire.

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La question du moment

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole (1). Il concerne principalement les professions libérales. Le bail professionnel est moins codifié et plus souple que le bail commercial ou le bail à usage d'habitation. Le contrat de bail peut imposer un dépôt de garantie mais ce n'est pas une obligation légale.

Souvent, le contrat de bail professionnel prévoit le versement par le locataire d'un dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie est librement fixé et a pour but de garantir au bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Cela lui permet de retenir tout ou partie de la somme en cas de dégradation des lieux ou impayés de loyers et/ou de charges.

Dans la mesure où la loi n'impose pas ce dépôt de garantie, le locataire a la possibilité de le négocier et il doit en résulter un accord entre les parties. 

Cette somme encaissée par le bailleur est restituée au locataire quand il quitte les lieux, s'il remplit toutes ses obligations contractuelles.


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