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Bail professionnel : bien connaître la réglementation applicable

Droit des Sociétés - Création Entreprise - Cessation Activité

Professionnel

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Page 1 du dossier Bail professionnel : bien connaître la réglementation applicable

Rédigé par RédactionJuritravail - Mis à jour le 20 Mai 2020

Si vous exercez une activité professionnelle autre que commerciale ou agricole et que vous louez un local, les règles applicables en matière de bail professionnel vous concernent.
C'est notamment le cas pour les professions libérales suivantes : architecte, expert-comptable, médecin, chirurgien-dentiste, astrologue, vétérinaire, avocat, huissier de justice ou encore commissaire aux comptes.

Notons que le statut du bail professionnel ne s'applique pas, en revanche, à certaines professions libérales qui exercent des actes de commerce.

Le bail professionnel est moins encadré et plus souple que le bail commercial ou le bail d’habitation mais il convient d’être vigilant car il est malgré tout soumis à certaines obligations. Enfin, les établissements recevant du public (ERP) doivent respecter des dispositions de mise aux normes du local. 

*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Bail professionnel
  • Profession libérale
  • Établissement recevant du public
  • ERP
  • Statut
  • Copropriété
  • Exercice
  • Conflit
  • Travaux
  • Mise aux normes
  • Dérogations

Plan détaillé du dossier

9 Questions Essentielles

  • Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

  • J’ai un bail professionnel / commercial dans un immeuble d’habitation, la clientèle peut-elle se stationner sur le parking de la copropriété ?

  • Le parking de la résidence où se trouve mon local professionnel / commercial est équipé d’une barrière, puis-je obliger la copropriété à laisser cette barrière ouverte pour permettre l’accès à mes patients ?

  • Est-ce au bailleur ou au locataire de payer les frais de mise aux normes ?

  • Ai-je l’obligation de mettre aux normes l’étage de mon local ?

  • Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local professionnel / commercial ?

  • La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?

  • Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect de la Loi ?

  • Puis-je suspendre mes loyers dans le cadre de la crise du coronavirus ?

Voir les autres questions essentielles

1 Modèle(s) de Lettre(s)

  • Lettre de demande de conditions négociées temporaires avec son bailleur

1 Modèle(s) de Contrat(s)

  • Modèle de bail professionnel

2 Formulaires CERFA

  • Cerfa n°15246*01 Demande d'approbation d'un Agenda d'accessibilité programmée (Ad'ap)

  • Cerfa n°13824*04 Demande d'autorisation de construire, d'aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP)


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous souhaitez connaître les règles applicables à un bail professionnel

Vous exercez votre activité dans un local que vous louez avec un bail professionnel. Même si le bail professionnel est moins encadré que le bail commercial, certaines règles s'appliquent. Des questions se posent en matière locative, quant à la durée de ce bail et à son renouvellement. De plus, s’agissant du loyer, le montant et les modalités de paiement doivent être inscrits dans le contrat de bail car l’augmentation du loyer n’est possible que dans certaines conditions. Enfin, d'autres questions peuvent encore se poser lorsque la fin du bail est souhaitée.

Vous souhaitez connaître les démarches pour mettre aux normes votre local professionnel

La loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits, des chances, la participation à la citoyenneté des personnes handicapées a mis en place des dispositions qui modifient les conditions d'accessibilité des établissements recevant du public (ERP) aux personnes handicapées. Pour répondre aux exigences de la loi, la chaîne de déplacement doit être accessible dans sa totalité à toutes les catégories de handicap. En terme clair, cela comprend le logement, les parties communes de l'immeuble, les trottoirs, les espaces publics, la voirie, les transports et les ERP…

L'ordonnance ESSOC II est en train de réécrire le livre 1er du Code de la construction et de l'habitation. Des modifications sur ce sujet sont donc à prévoir, les décrets n'intervenant que d'ici au 1er juillet 2021. Les demandes d'agenda d'accessibilité programmée ne sont plus faisables depuis le 31 mars 2019. Il convient désormais de déposer des demandes d'autorisation ou de permis de construire en conformité totale sous peine de sanctions administratives et pénales, sauf à Mayotte, en cas de dégradation financière ou pour les dossiers déposés avant le 31 mars 2019.

Vous exercez votre profession dans un local professionnel au sein d’une copropriété

Votre local professionnel se trouve dans une copropriété. Par conséquent, des questions d’accès au parking de la résidence par la clientèle ou à la mise en conformité des parties communes peuvent se poser. De même, la pose d’une enseigne peut être plus compliquée que prévu ! Il convient tout d'abord de vérifier ce que prévoit le règlement de copropriété. Il faudra également demander l’avis des copropriétaires qui devront se prononcer sur les questions enregistrées dans l'ordre du jour, en assemblée générale en respectant les règles de vote.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • au dépôt de garantie dans le cadre d’un bail professionnel ;
  • à la réalisation de travaux d’agencement dans le local professionnel ;
  • à la gestion du bail professionnel dans le cadre d’une copropriété
  • à la mise aux normes du local professionnel ;
  • aux frais de mise aux normes des locaux professionnels ;
  • aux demandes de dérogations de mise aux normes ;
  • à l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur ;
  • à l’obligation de mettre aux normes l’étage d’un local professionnel ;
  • aux délais de mise aux normes des locaux professionnels.
Ce dossier contient également un modèle de bail professionnel. Il traite aussi des règles mises en oeuvre dans le cadre de la crise du coronavirus. C'est pourquoi nous vous proposons un modèle de lettre de demande de conditions négociées temporaires avec le bailleur, cela afin de ne pas supporter brutalement une dette locative qui n'aura cessé de croître durant la crise sanitaire.

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La question du moment

J’ai un bail professionnel / commercial dans un immeuble d’habitation, la clientèle peut-elle se stationner sur le parking de la copropriété ?

Le règlement de copropriété permet de définir les règles de fonctionnement applicables à l'ensemble de l'immeuble mais également les droits et obligations de chaque copropriétaire. Il doit indiquer la destination de l'immeuble (par exemple, usage exclusif d'habitation, usage professionnel ou commercial, usage mixte, limitations concernant certaines activités…) (1), ainsi que celles des parties communes et privatives (2).

Dans le cadre de son activité, le locataire d'un local à usage professionnel doit se référer au règlement de copropriété en vigueur dans son immeuble, puisque ce dernier lui est opposable, même s'il n'est pas copropriétaire (3). Il doit également reprendre les clauses de son bail. Le but est de vérifier, parmi les dispositions de l'un et l'autre document, si la clientèle est autorisée à stationner sur le parking de l'immeuble ou si le locataire bénéficie d'un droit de stationner uniquement à titre personnel en sa qualité de locataire d'un local professionnel au sein de la copropriété (4).

Rien n'empêche le locataire professionnel de demander à son bailleur si une décision, concernant le stationnement de la clientèle professionnelle au sein de la copropriété, a été prise en assemblée générale.

Si aucune règle n'y fait obstacle, la clientèle est autorisée à stationner sur le parking commun à tous les copropriétaires. Si le règlement de copropriété permet d'exercer une activité professionnelle au sein de l'immeuble, il est fréquent qu'il règle aussi la question du stationnement de la clientèle. En revanche, si le droit de stationner ne concerne que le locataire à titre personnel, la clientèle n'aura pas l'autorisation de se stationner sur le parking de la copropriété. 


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