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Dans quels cas créer une SCI ?


Par L'équipe Juritravail, Juriste rédacteur web - Modifié le 19-11-2021

Dans quels cas créer une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) a pour finalité, pour deux personnes ou plus, de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Les avantages sont nombreux, alors, dans quels cas créer une SCI ? Tour d'horizon...


Une SCI comme moyen d'accès à la propriété immobilière 

Contourner l'indivision

Un des avantages majeurs de la création d'une SCI réside dans l'achat, à plusieurs, d'un bien immobilier, sans passer par le régime de l'indivision. C'est pourquoi, on retrouve souvent des SCI dites "familiales" dans lesquelles les associés sont, soit un couple, soit les membres d'une famille d'une ou plusieurs générations par exemple. L'objectif est de développer le patrimoine immobilier familial.

👉 Le régime légal de l'indivision est en effet, beaucoup plus contraignant que celui de la SCI (1). La SCI permet d'organiser dès le début la gestion de l'immeuble et confère à son gérant les pouvoirs qui lui ont été attribués par les associés. Ainsi, les blocages pouvant naître en indivision sont facilement évités.

Pour autant, rien n'empêche de constituer une SCI avec des personnes sans lien de parenté entre elles, ou de faire rentrer dans une SCI dite "familiale" un associé qui n'en fait pas partie.

Souscrire un emprunt immobilier

Les associés étant tenus de "contribuer aux pertes" (2), l'obtention d'un emprunt immobilier peut être facilité pour la société. Plus le nombre d'associés ou leur patrimoine personnel sera important, plus la banque aura de garantie de voir un crédit remboursé. Il peut donc être plus aisé de souscrire un crédit immobilier au nom d'une SCI pour financer un achat immobilier.

Le capital social

Autre élément d'importance, la SCI n'a pas à être dotée d'un capital (sommes d'argent apportées par les associés) équivalent au prix d'achat d'un bien immobilier convoité. En effet, le financement peut se faire par :

  • des avances faites par les associés ;

  • ou via la souscription d'un prêt bancaire.

Constituer la SCI

Les formalités sont simples et peu coûteuses : rédaction et dépôt des statuts auprès des impôts, publication dans un journal d'annonces légales, puis enregistrement au greffe du tribunal de commerce ou du centre de formalités des entreprises.

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La SCI, un mode de gestion fiscalement avantageux du bien immobilier

Le fonctionnement sur mesure de la SCI 

Point fort de la SCI, ses modalités de fonctionnement ainsi que son processus de prise de décision, sont définis par les associés selon leurs intentions, lors de la rédaction des statuts. 

Cela permet de fixer : 

  • les règles d'administration de la SCI ;

  • et les rapports entre associés pour éviter les litiges. 

Soin et rigueur doivent toutefois être apportés à la rédaction des statuts. Vous pouvez tout à fait vous rapprocher d'un professionnel du droit si vous en ressentez le besoin, comme un notaire ou un avocat.

👉 A titre d'exemple, les associés peuvent convenir, dans les statuts, que la vente des parts d'un associé à une tierce personne sera conditionnée à l'accord des autres (clause d'agrément).

C'est également dans les statuts que l'on définit les pouvoirs du gérant de la SCI (mise en location du bien, choix du locataire, réalisation de travaux d'amélioration ou de réparation, etc.).

Les règles de majorité concernant les décisions les plus importantes de la SCI (achat d'un nouveau bien immobilier, souscription à un prêt bancaire, vente d'une propriété, etc.) sont également choisies par les associés pour parer à toute situation de blocage (majorité simple, des 2/3, unanimité, etc.).

👉 Il est également possible de faire entrer de nouveaux associés (enfants, conjoint marié, pacsé ou concubin, etc.) sans pour autant leur donner un pouvoir de décision dans la vie de la SCI. En effet, il est possible d'empêcher un nouvel associé de participer à la prise de décision dans la SCI si on ne lui octroie que la nue-propriété de ses parts sociales (3). Cela permet donc d'associer des membres de sa famille à la propriété d'un bien immobilier sans pour autant leur donner un véritable pouvoir de décision dans la gestion de la SCI.

Les options fiscales qui s'offrent aux associés de la SCI

Les associés d'une SCI sont souvent assujettis à l'impôt sur le revenu (IR) sur la part de bénéfice réalisé par la SCI, qui leur est reversée.

Les associés peuvent être assujettis à l'IR ou opter pour l'IS.

📌 Ils ont toutefois le choix et peuvent opter pour l'assujettissement de la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) (4). Seule la SCI sera imposée pour les bénéfices tirés de l'exploitation d'un bien immobilier et les associés ne seront personnellement taxés que sur les dividendes qu'ils touchent de la SCI. Dans ce cas, s'ils décident de ne pas percevoir de dividendes pour constituer des réserves pour la SCI, ils ne seront pas imposés. 

Les associés soumis au régime fiscal de l'IR sont imposés directement sur la part du bénéfice réalisé par la SCI qu'ils en retirent. Ils peuvent, sous conditions, déduire la fraction des dépenses (frais de gestion de l'immeuble, travaux d'amélioration, charges de copropriété, taxes foncières, intérêts d'emprunt) de la SCI correspondant à leurs parts sociales de leur revenu imposable (5).

Vous souhaitez être conseillé sur le régime d'imposition de la SCI au regard de votre situation professionnelle et patrimoniale ?

Une transmission du patrimoine immobilier facilitée par la SCI

💡 Le régime de la SCI permet d'anticiper certains conflits successoraux :

  • entre héritiers suite au décès et à la succession d'un associé (surtout en présence d'enfants nés de différentes unions) ;

  • entre des enfants et un conjoint, concubin qui habite les lieux, etc.

Le démembrement croisé des parts sociales peut être une solution face à certaines situations. En effet, grâce à ce démembrement, les concubins (ou partenaires de Pacs) détiennent chacun, une moitié des parts sociales en usufruit et l'autre moitié, en nue-propriété. 

📌 Exemple :

  • un concubin détient 50 % des parts sociales de la SCI en usufruit et 50% en nue-propriété ;

  • l'autre concubin, quant à lui, détient le même nombre de parts ;

  • au décès de l'un des concubins, le concubin survivant reçoit automatiquement l'usufruit des parts qu'il détient en nue-propriété sans payer de droits de succession et conserve les 50% d'usufruit qu'il détenait déjà ;

  • le concubin survivant détient alors une moitié des parts sociales en pleine propriété et l'autre moitié en usufruit. Il reste donc la nue-propriété de la seconde moitié des parts qui revient aux enfants du défunt ;

  • en tant que propriétaire de la totalité des parts en usufruit, le concubin survivant conserve la jouissance entière du logement et se trouve protégé.

 

👉 Dans une toute autre mesure, un associé qui souhaite donner à ses enfants sans qu'ils aient à supporter de droits de mutation (impôt sur les donations) doit respecter les abattements fiscaux existants. Chaque parent peut ainsi donner jusqu'à 100 000 euros par enfant, tous les 15 ans, sans qu'il y ait de droits de donation à payer (6).

Là où donner un bien immobilier à ses enfants ou petits-enfants présentent un risque de dépasser cet abattement en raison des variations de la valeur du bien immobilier, l'associé d'une SCI sait déjà combien représente la valeur des parts sociales qu'il souhaite transmettre à ses enfants ou petits-enfants. Cela permet d'éviter que les descendants de l'associé supportent des droits de mutation.

Références :
(1) Articles 815 et suivants du Code civil
(2) Article 1832 du Code civil
(3) Article 1844 du Code civil
(4) Article 239 du Code Général des Impôts
(5) Article 156 du Code Général des Impôts 
(6) Article 779 du Code Général des Impôts

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