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Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

Droit des Sociétés - Création Entreprise - Cessation Activité

Professionnel

Rédigé par Rédaction Juritravail - Mis à jour le 15 Mai 2020

5.0 (1 avis)

Propriétaire d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal, vous avez besoin d'un local pour l'exploiter. Afin de développer une clientèle, il est nécessaire d'avoir un emplacement qui vous garantit une installation pérenne. A ce titre, le législateur a mis en place un statut pour les propriétaire de ces fonds : le bail commercial.

Il s'agit d'un bail destiné à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Son statut est protecteur puisque le preneur bénéficie d'un plafonnement du loyer ainsi que d'un droit au renouvellement. 

Ce bail est conclu pour une longue durée , 9 ans. Il peut être résilié de manière anticipée tous les 3 ans. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail ou délivre congé au preneur, ce dernier peut prétendre à une indemnité d'éviction. Elle est égale au montant de son fonds de commerce. 

Le bail est tellement protecteur des intérêts du preneur, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature.

Conséquence du coronavirus : afin d'informer les entreprises en difficultés durant la crise sanitaire du COVID-19, le dossier aborde les mesures mises en place en application des annonces du Président de la République, lors de son allocution "adresse aux français" en date du 16 mars 2020, au sujet de la suspension des loyers pour les plus petites entreprises. 

*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

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Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Bail commercial
  • Résiliation
  • Durée
  • Loyer
  • Charges
  • Fonds de commerce
  • Report des loyers
  • Coronavirus
  • Covid-19
  • Etat d'urgence sanitaire
  • Crise sanitaire

Plan détaillé du dossier

Les questions essentielles sont les parties qui compose un dossier, nos juristes répondent aux questions les plus fréquentes sur ce sujet pour vous accompagner dans vos problématiques juridiques.

31 Questions Essentielles

  • Le bailleur peut-il exiger la caution d’un tiers pour un bail commercial ?

  • Est-il nécessaire d’être immatriculé au Registre des Commerces et des Sociétés pour bénéficier de la protection du bail commercial ?

  • Le statut des baux commerciaux s’applique-t-il au propriétaire d’un fonds de commerce ?

  • En cas de décès du locataire, que devient le bail commercial ?

  • Le locataire peut-il exiger du bailleur l’insertion d’une clause de non-concurrence ?

  • Le locataire doit-il payer la TVA sur une indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial alors que les loyers et charges sont eux-mêmes assujettis à la TVA ?

  • Un locataire a donné son congé au bailleur, peut-il céder son droit au bail ?

  • Quel est le recours d’un bailleur qui a omis d’appliquer la clause d’indexation sur le loyer ?

  • Quelles sont les conséquences et les recours pour un locataire qui a omis de donner son congé 6 mois avant le terme d’une période triennale ?

  • Quelle peut être la durée minimum d'un bail précaire ? Peut-on y mettre fin avant sa date d’échéance ou le renouveler ?

  • Je tiens un salon de coiffure et je souhaite compléter mon activité par la vente de bijoux et accessoires ? Ai-je besoin de l’accord de mon bailleur ?

  • Quelle est la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ?

  • Mon bailleur me demande d’effectuer des travaux à ma charge mais je n’ai pas les moyens de les assumer financièrement ? Peut-il m'y forcer ?

  • Je veux réaliser des travaux d’aménagement intérieur, sans modifier la construction existante, dois-je obtenir l’accord du bailleur ?

  • Un bail écrit est-il obligatoire ?

  • On me propose de signer un bail commercial dérogatoire. Qu’est-ce qui le différencie du bail commercial classique ?

  • Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le locataire peut-il le rompre et sous quel délai ?

  • Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le bailleur peut-il le rompre et sous quel délai ?

  • Le bailleur se rétracte et refuse de signer le bail commercial promis. Que puis-je faire ?

  • Arrivé au terme de la période prévue, le bailleur refuse de procéder au renouvellement de mon bail. Puis-je l'y contraindre ?

  • Suite à une révision effectuée par ses soins, le bailleur me réclame désormais un loyer beaucoup plus élevé. En a-t-il le droit ?

  • Puis-je céder mon droit au bail avec mon fonds de commerce et me dégager de toutes obligations vis-à-vis du bailleur ?

  • Puis-je déduire le montant de mon pas-de-porte de mes bénéfices ?

  • La loi impose-t-elle aux parties d’effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie pour un bail commercial ?

  • Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

  • J’ai un bail professionnel / commercial dans un immeuble d’habitation, la clientèle peut-elle se stationner sur le parking de la copropriété ?

  • Le parking de la résidence où se trouve mon local professionnel / commercial est équipé d’une barrière, puis-je obliger la copropriété à laisser cette barrière ouverte pour permettre l’accès à mes patients ?

  • Est-ce au bailleur ou au locataire de payer les frais de mise aux normes ?

  • Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local professionnel / commercial ?

  • La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?

  • Comment négocier avec mon bailleur en période de Covid-19 ?

Voir les autres questions essentielles


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6 Modèle(s) de Lettre(s)

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  • Lettre informant le bailleur d'une extension d'activité : déspécialisation partielle

  • Lettre de demande de renouvellement du bail commercial à l'initiative du locataire

  • Résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur

  • Lettre de demande de signature de bail commercial

  • Résiliation du bail commercial à l’initiative du locataire

  • Mise en demeure au bailleur commercial d'avoir à réaliser des gros travaux

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3 Modèle(s) de Contrat(s)

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  • Modèle de bail commercial 3/6/9 ans

  • Modèle de convention d'occupation précaire

  • Modèle de protocole de résiliation amiable de bail commercial

2 Avis des juges

Notre équipe de juriste décrypte les derniers avis des juges émis.

  • La procédure de résiliation d’un bail commercial est soumise à un strict formalisme... Par Me Laurence Roquigny-Abraham

  • Le bailleur peut-il refuser le renouvellement d’un bail commercial ?... Par Me Laurence Roquigny-Abraham


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Le dossier détaille les principales caractéristiques du bail commercial (durée, dépôt de garantie, montant du loyer, activité autorisée, bail mixte) et traite de la rupture de ce contrat (résiliation, obligation du bailleur, renouvellement, indemnité d'éviction, sous-location).

Le dossier comprend également des modèles de contrat, notamment un bail commercial conforme aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite “loi Pinel”.

Contenu du dossier :

Ce dossier traite de questions liées :

  • à la caution d’un tiers pour un bail commercial ;
  • à l'immatriculation au Registre des Commerces et des Sociétés ;
  • au statut des baux commerciaux ;
  • à l'indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial ;
  • au congé du bail ;
  • au pas-de-porte ;
  • à la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ;
  • aux états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • à la négociation d'un apurement de la dette locative pour les entreprises en difficulté pendant la crise du COVID-19.

La question du moment

La loi impose-t-elle aux parties d’effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie pour un bail commercial ?

Certaines obligations sont purement contractuelles et ne sont pas évoquées par les textes mais d'autres sont depuis la loi Pinel devenues d'ordre public. C'est le cas pour la désignation des lieux dans le contrat de bail. Depuis 2014, l'établissement d'un état des lieux d'entrée et de sortie est une obligation d'ordre public. 

En effet, depuis la loi Pinel (1), un nouvel article a été créé dans le Code de commerce, pour rendre obligatoire la réalisation d'un état des lieux d'entrée et de sortie contradictoire (2)

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues par la loi, il conviendra de la faire établir par un huissier de justice à l'initiative d'une des deux parties. Dans ce cas, les frais d'huissier seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.


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Les avis des internautes

5.0

Note moyenne sur 1 avis

  • 5

    un avenant au bail commercial dans les landes ils connaissent pas , il dise que c'est un bail actualisé qu'il faut faire ?

    le 15/01/2020