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Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

Droit des Sociétés - Création Entreprise - Cessation Activité

Professionnel

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Page 1 du dossier Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

Rédigé par RédactionJuritravail - Mis à jour le 15 Mai 2020

5.0 (1 avis)

Propriétaire d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal, vous avez besoin d'un local pour l'exploiter. Afin de développer une clientèle, il est nécessaire d'avoir un emplacement qui vous garantit une installation pérenne. A ce titre, le législateur a mis en place un statut pour les propriétaire de ces fonds : le bail commercial.

Il s'agit d'un bail destiné à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Son statut est protecteur puisque le preneur bénéficie d'un plafonnement du loyer ainsi que d'un droit au renouvellement. 

Ce bail est conclu pour une longue durée , 9 ans. Il peut être résilié de manière anticipée tous les 3 ans. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail ou délivre congé au preneur, ce dernier peut prétendre à une indemnité d'éviction. Elle est égale au montant de son fonds de commerce. 

Le bail est tellement protecteur des intérêts du preneur, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature.

Conséquence du coronavirus : afin d'informer les entreprises en difficultés durant la crise sanitaire du COVID-19, le dossier aborde les mesures mises en place en application des annonces du Président de la République, lors de son allocution "adresse aux français" en date du 16 mars 2020, au sujet de la suspension des loyers pour les plus petites entreprises. 


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Bail commercial
  • Résiliation
  • Durée
  • Loyer
  • Charges
  • Fonds de commerce
  • Report des loyers
  • Coronavirus
  • Covid-19
  • Etat d'urgence sanitaire
  • Crise sanitaire

Plan détaillé du dossier

31 Questions Essentielles

  • Le bailleur peut-il exiger la caution d’un tiers pour un bail commercial ?

  • Est-il nécessaire d’être immatriculé au Registre des Commerces et des Sociétés pour bénéficier de la protection du bail commercial ?

  • Le statut des baux commerciaux s’applique-t-il au propriétaire d’un fonds de commerce ?

  • En cas de décès du locataire, que devient le bail commercial ?

  • Le locataire peut-il exiger du bailleur l’insertion d’une clause de non-concurrence ?

  • Le locataire doit-il payer la TVA sur une indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial alors que les loyers et charges sont eux-mêmes assujettis à la TVA ?

  • Un locataire a donné son congé au bailleur, peut-il céder son droit au bail ?

  • Quel est le recours d’un bailleur qui a omis d’appliquer la clause d’indexation sur le loyer ?

  • Quelles sont les conséquences et les recours pour un locataire qui a omis de donner son congé 6 mois avant le terme d’une période triennale ?

  • Quelle peut être la durée minimum d'un bail précaire ? Peut-on y mettre fin avant sa date d’échéance ou le renouveler ?

  • Je tiens un salon de coiffure et je souhaite compléter mon activité par la vente de bijoux et accessoires ? Ai-je besoin de l’accord de mon bailleur ?

  • Quelle est la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ?

  • Mon bailleur me demande d’effectuer des travaux à ma charge mais je n’ai pas les moyens de les assumer financièrement ? Peut-il m'y forcer ?

  • Je veux réaliser des travaux d’aménagement intérieur, sans modifier la construction existante, dois-je obtenir l’accord du bailleur ?

  • Un bail écrit est-il obligatoire ?

  • On me propose de signer un bail commercial dérogatoire. Qu’est-ce qui le différencie du bail commercial classique ?

  • Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le locataire peut-il le rompre et sous quel délai ?

  • Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le bailleur peut-il le rompre et sous quel délai ?

  • Le bailleur se rétracte et refuse de signer le bail commercial promis. Que puis-je faire ?

  • Arrivé au terme de la période prévue, le bailleur refuse de procéder au renouvellement de mon bail. Puis-je l'y contraindre ?

  • Suite à une révision effectuée par ses soins, le bailleur me réclame désormais un loyer beaucoup plus élevé. En a-t-il le droit ?

  • Puis-je céder mon droit au bail avec mon fonds de commerce et me dégager de toutes obligations vis-à-vis du bailleur ?

  • Puis-je déduire le montant de mon pas-de-porte de mes bénéfices ?

  • La loi impose-t-elle aux parties d’effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie pour un bail commercial ?

  • Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

  • J’ai un bail professionnel / commercial dans un immeuble d’habitation, la clientèle peut-elle se stationner sur le parking de la copropriété ?

  • Le parking de la résidence où se trouve mon local professionnel / commercial est équipé d’une barrière, puis-je obliger la copropriété à laisser cette barrière ouverte pour permettre l’accès à mes patients ?

  • Est-ce au bailleur ou au locataire de payer les frais de mise aux normes ?

  • Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local professionnel / commercial ?

  • La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?

  • Comment négocier avec mon bailleur en période de Covid-19 ?

Voir les autres questions essentielles

6 Modèle(s) de Lettre(s)

  • Lettre informant le bailleur d'une extension d'activité : déspécialisation partielle

  • Lettre de demande de renouvellement du bail commercial à l'initiative du locataire

  • Résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur

  • Lettre de demande de signature de bail commercial

  • Résiliation du bail commercial à l’initiative du locataire

  • Mise en demeure au bailleur commercial d'avoir à réaliser des gros travaux

Voir les autres modèle(s) de lettre(s)

3 Modèle(s) de Contrat(s)

  • Modèle de bail commercial 3/6/9 ans

  • Modèle de convention d'occupation précaire

  • Modèle de protocole de résiliation amiable de bail commercial

2 Avis des juges

  • La procédure de résiliation d’un bail commercial est soumise à un strict formalisme... Par Me Laurence Roquigny-Abraham

  • Le bailleur peut-il refuser le renouvellement d’un bail commercial ?... Par Me Laurence Roquigny-Abraham


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Le dossier détaille les principales caractéristiques du bail commercial (durée, dépôt de garantie, montant du loyer, activité autorisée, bail mixte) et traite de la rupture de ce contrat (résiliation, obligation du bailleur, renouvellement, indemnité d'éviction, sous-location).

Le dossier comprend également des modèles de contrat, notamment un bail commercial conforme aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite “loi Pinel”.

Contenu du dossier :

Ce dossier traite de questions liées :

  • à la caution d’un tiers pour un bail commercial ;
  • à l'immatriculation au Registre des Commerces et des Sociétés ;
  • au statut des baux commerciaux ;
  • à l'indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial ;
  • au congé du bail ;
  • au pas-de-porte ;
  • à la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ;
  • aux états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • à la négociation d'un apurement de la dette locative pour les entreprises en difficulté pendant la crise du COVID-19.

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La question du moment

Quelles sont les conséquences et les recours pour un locataire qui a omis de donner son congé 6 mois avant le terme d’une période triennale ?

Dans l'hypothèse où le locataire a omis de notifier, par voie d' huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son congé 6 mois avant le terme d'une période triennale (1), le bail commercial se poursuit pour une nouvelle période triennale (2).

Ainsi, dans le cas où le bail a été conclu le 20 janvier 2018, le locataire devra notifier son congé au plus tard :

  • le 19 juillet 2020, avant le terme de la 1ère période triennale ou ;
  • le 19 juillet 2023, avant le terme de la 2ème période triennale. 

A défaut, le bail peut être résilié de manière anticipée à l'amiable, mais le bailleur peut négocier une indemnité de résiliation anticipée avec le preneur, réparant le préjudice causé par la perte des loyers à échoir jusqu'à l'échéance de la prochaine période triennale.

Il est donc fortement recommandé au locataire d'inscrire dans son agenda, les 2 dates précédant de 6 mois le terme de chaque période triennale, ainsi que la date d'échéance du bail commercial s'il entend demander un droit au renouvellement du bail.


Les avis des internautes

5.0

Note moyenne sur 1 avis

  • 5

    un avenant au bail commercial dans les landes ils connaissent pas , il dise que c'est un bail actualisé qu'il faut faire ?

    le 15/01/2020