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Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

a été rédigé par L'équipe Juritravail, Juriste rédacteur web

4.7 (3 avis clients)

nouveauté

Droit des Sociétés - Création Entreprise - Cessation Activité

Professionnel

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Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

aperçu du sommaire du dossier Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

Rédigé par L'équipe Juritravail - Mis à jour le 08 Octobre 2021

4.7 (3 avis)

Descriptif du dossier

Le contrat de bail commercial 

Vous êtes propriétaire d'un local que vous souhaitez louer pour une activité commerciale ? Ou bien, vous êtes propriétaire d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal et vous avez besoin d'un local pour exploiter ce fonds et développer une clientèle ? Dès lors, il est nécessaire d'avoir un emplacement qui vous garantit une installation pérenne. A ce titre, le législateur a mis en place un statut pour les propriétaires de ces fonds : le bail commercial.



Il s'agit d'un bail destiné à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Son statut est protecteur puisque le preneur, c’est-à-dire le locataire, bénéficie d'un plafonnement du loyer ainsi que d'un droit au renouvellement. 

Conclu pour une durée de 9 ans, ce bail peut être résilié de manière anticipée tous les 3 ans. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail ou délivre congé au preneur, ce dernier peut prétendre à une indemnité d'éviction.


Le bail commercial est tellement protecteur pour le preneur, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature. Comment conclure un contrat de bail commercial ? Quelles sont les obligations du bailleur et preneur ? Comment et dans quelles conditions le bail prend t-il fin ?

Le contrat de bail commercial 

Vous êtes propriétaire d'un local que vous souhaitez louer pour une activité commerciale ? Ou bien, vous êtes propriétaire d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal et vous avez besoin d'un local pour exploiter ce fonds et développer une clientèle ? Dès lors, il est nécessaire d'avoir un emplacement qui vous garantit une installation pérenne. A ce titre, le législateur a mis en place un statut pour les propriétaires de ces fonds : le bail commercial...

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nouveauté

Droit des Sociétés - Création Entreprise - Cessation Activité

Professionnel


Descriptif du dossier

Le contrat de bail commercial 

Vous êtes propriétaire d'un local que vous souhaitez louer pour une activité commerciale ? Ou bien, vous êtes propriétaire d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal et vous avez besoin d'un local pour exploiter ce fonds et développer une clientèle ? Dès lors, il est nécessaire d'avoir un emplacement qui vous garantit une installation pérenne. A ce titre, le législateur a mis en place un statut pour les propriétaires de ces fonds : le bail commercial.



Il s'agit d'un bail destiné à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Son statut est protecteur puisque le preneur, c’est-à-dire le locataire, bénéficie d'un plafonnement du loyer ainsi que d'un droit au renouvellement. 

Conclu pour une durée de 9 ans, ce bail peut être résilié de manière anticipée tous les 3 ans. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail ou délivre congé au preneur, ce dernier peut prétendre à une indemnité d'éviction.


Le bail commercial est tellement protecteur pour le preneur, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature. Comment conclure un contrat de bail commercial ? Quelles sont les obligations du bailleur et preneur ? Comment et dans quelles conditions le bail prend t-il fin ?


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Bail commercial

  • Résiliation

  • Durée

  • Loyer

  • Charges

  • Fonds de commerce

  • Report des loyers

  • Bailleur

  • Preneur

  • Registre des Commerces et des Sociétés

  • indemnités d’éviction

  • Caution


Plan détaillé du dossier

Nos dossiers sont composés de plusieurs questions essentielles. Il s'agit des questions les plus fréquemment posées sur le thème du dossier. Nos juristes répondent à ces questions de manière précise et succincte pour vous faciliter la compréhension du droit.

37 Questions Essentielles

  • I. Conclure un bail commercial : quelles sont les formalités à respecter ?

  • Un bail écrit est-il obligatoire ? Qui doit payer les frais de rédaction ?

  • Le bailleur se rétracte et refuse de signer le bail commercial promis. Que puis-je faire ?

  • Quelle est la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ?

  • La loi impose-t-elle aux parties d’effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie pour un bail commercial ?

  • Le bailleur peut-il exiger la caution d’un tiers pour un bail commercial ?

  • Le statut des baux commerciaux s’applique-t-il au propriétaire d’un fonds de commerce ?

  • Est-il nécessaire d’être immatriculé au Registre des Commerces et des Sociétés pour bénéficier de la protection du bail commercial ?

  • Le locataire peut-il exiger du bailleur l’insertion d’une clause de non-concurrence ?

  • On me propose de signer un bail commercial dérogatoire. Qu’est-ce qui le différencie du bail commercial classique ?

  • Quelle peut être la durée minimum d'un bail précaire ? Peut-on y mettre fin avant sa date d’échéance ou le renouveler ?

  • II. Exécution du bail commercial : quelles sont les obligations de chacun ?

  • Puis-je déduire le montant de mon pas-de-porte de mes bénéfices ?

  • Mon bailleur me demande d’effectuer des travaux à ma charge, peut-il m'y forcer ?

  • Je veux réaliser des travaux d’aménagement intérieur, sans modifier la construction existante, dois-je obtenir l’accord du bailleur ?

  • Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le locataire peut-il le rompre et sous quel délai ?

  • Quel est le recours d’un bailleur qui a omis d’appliquer la clause d’indexation sur le loyer ?

  • Suite à une révision effectuée par ses soins, le bailleur me réclame désormais un loyer beaucoup plus élevé. En a-t-il le droit ?

  • Je tiens un salon de coiffure et je souhaite compléter mon activité par la vente de bijoux et accessoires. Ai-je besoin de l’accord de mon bailleur ?

  • Je souhaite changer d'activité, dois-je en informer mon bailleur ?

  • Puis-je sous-louer mon local commercial ?

  • Comment négocier le paiement des loyers avec mon bailleur en période de Covid-19 ?

  • III. Organisation de la fin de vie du contrat de bail commercial

  • Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

  • Un bailleur peut-il refuser le renouvellement ? Si tel est le cas, doit-il verser une indemnité d'éviction ?

  • Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le bailleur peut-il le rompre et sous quel délai ?

  • En cas de décès du locataire, que devient le bail commercial ?

  • Est-il possible d'imposer à ma copropriété, le stationnement de ma clientèle sur le parking ?

  • Le locataire souhaite partir à la retraite, que devient le bail commercial ?

  • Est-ce au bailleur ou au locataire de payer les frais de mise aux normes ?

  • Quelles sont les conséquences et les recours pour un locataire qui a omis de donner son congé 6 mois avant le terme d’une période triennale ?

  • Un locataire a donné son congé au bailleur, peut-il céder son droit au bail ?

  • Puis-je céder mon droit au bail avec mon fonds de commerce et me dégager de toutes obligations vis-à-vis du bailleur ?

  • Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local commercial ?

  • Comment activer une clause résolutoire présente le contrat de bail commercial ?

  • La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?

  • Le locataire doit-il payer la TVA sur une indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial ?

Voir les autres questions essentielles


Ce dossier contient également

9 Modèle(s) de Lettre(s)

Gagnez du temps en utilisant nos modèles de lettre. Grâce aux commentaires et précisions de nos juristes, personnalisez votre modèle puis imprimez-le : c'est prêt !

  • Lettre informant le bailleur d'une extension d'activité : déspécialisation partielle

  • Lettre de demande de renouvellement du bail commercial à l'initiative du locataire

  • Résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur

  • Lettre de demande de signature de bail commercial

  • Résiliation du bail commercial à l’initiative du locataire

  • Mise en demeure au bailleur commercial d'avoir à réaliser des gros travaux

  • Lettre de révision du loyer à l’initiative du bailleur (bail commercial)

  • lettre informant le bailleur d'un changement d'activité : déspécialisation totale

  • Mise en demeure pour respect des obligations contractuelles avant la mise en jeu de la clause résolutoire d’un bail commercial

Voir les autres modèle(s) de lettre(s)

3 Modèle(s) de Contrat(s)

Nos modèles de contrat, rédigés par nos juristes, vous permettent d'être en conformité avec la loi. Grâce aux commentaires et précision apportés par nos juristes, choisissez les bonnes variantes et rédigez un contrat adapté à votre situation.

  • Modèle de bail commercial 3/6/9 ans

  • Modèle de convention d'occupation précaire

  • Modèle de protocole de résiliation amiable de bail commercial


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Le dossier détaille les principales caractéristiques du bail commercial (durée, dépôt de garantie, montant du loyer, activité autorisée, bail mixte) et traite de la rupture de ce contrat (résiliation, obligation du bailleur, renouvellement, indemnité d'éviction, sous-location).

Contenu du dossier :

Ce dossier traite de questions liées :

  • à la caution d’un tiers pour un bail commercial ;
  • à l'immatriculation au Registre des Commerces et des Sociétés ;
  • au statut des baux commerciaux ;
  • à l'indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial ;
  • au congé du bail ;
  • au pas-de-porte ;
  • à la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ;
  • aux états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • à la cession du bail commercial ;
  • aux travaux nécessaires aux locaux ; 
  • la révision du loyer.

La question du moment

Le bailleur se rétracte et refuse de signer le bail commercial promis. Que puis-je faire ?

Si le bailleur revient sur sa proposition de bail commercial, il faut distinguer selon que cette proposition a été acceptée ou non par le preneur (le locataire éventuel).

 

Si le preneur ne s'est pas manifesté suite à la proposition du bailleur, la négociation n'est qu'à l'état d'offre contractuelle, et le bailleur a la faculté de se rétracter à tout moment, sous réserve que la rétractation intervienne à l'expiration du délai imparti par le bailleur, ou à défaut d'un délai raisonnable (1).

Si le preneur a accepté la proposition du bailleur, alors l'offre se transforme en contrat (2). Il appartient toutefois au preneur de rapporter la preuve d'une rencontre de volonté entre les parties.

 

La jurisprudence a pu préciser qu'un bail commercial peut être verbal (bail oral), toutefois il est nécessaire d'apporter la preuve de son existence par tous moyens (3). A titre d'exemple, il est possible de fournir des échanges de courriers sur leurs intentions, des témoignages de tiers qui ont pu constater l'engagement du bailleur ou même un commencement d'exécution comme le versement d'un dépôt de garantie, de loyers ou remise de quittance ...

Le preneur peut, dans un premier temps, se rapprocher du bailleur pour essayer de trouver une solution amiable, puis le mettre en demeure de réaliser son engagement si le bailleur ne souhaite pas donner de suite à cette demande. A défaut, il pourra saisir la juridiction compétente.

Le bailleur qui refuse sans raison légitime, de signer le bail commercial, alors que sa proposition avait été acceptée, peut être condamné à verser des dommages-intérêts au preneur sur le fondement de la responsabilité contractuelle (4).


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Le mot de l'auteur

La jurisprudence est récemment venue préciser que la résiliation du bail des locaux d'exploitation n'est pas un acte de gestion courante du débiteur : la résiliation d'une entreprise en sauvegarde ou redressement, suppose l'autorisation du juge commissaire (Cass.Com., 8 septembre 2021, n°20 12340).

Le bail commercial est tellement protecteur pour le preneur, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature. Vous envisagez de mettre votre local en location ou bien de devenir locataire ? Découvrez notre dossier afin d'en savoir plus sur les droits et obligations de chacun.

L'équipe Juritravail Juriste rédacteur web

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Les avis des internautes

4.7

Note moyenne sur 3 avis

  • 5

    Documentation précise et correspondant à ma demande

    le 17/10/2021

  • 4

    le 05/07/2021

  • 5

    un avenant au bail commercial dans les landes ils connaissent pas , il dise que c'est un bail actualisé qu'il faut faire ?

    le 15/01/2020