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Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

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Garanti à jour - Rédigé par des juristes

5.0 (1 avis)

A la tête d'une entreprise commerciale et/ou artisanale, vous êtes concerné par les règles applicables en matière de bail commercial (indemnité d'éviction, résiliation, cession, durée et renouvellement du bail, etc…). Il s'agit d'un bail destiné à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Son statut est protecteur, puisque le locataire bénéficie d'un plafonnement du loyer ainsi que d'un droit au renouvellement. Le bail commercial, plus communément appelé 3/6/9, doit respecter un certain formalisme. Nous vous aidons à y voir plus clair. 


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Bail commercial
  • Résiliation
  • Durée
  • Loyer
  • Charges
  • Fonds de commerce

Plan détaillé du dossier

36 Questions Essentielles

  • Le bailleur peut-il exiger la caution d’un tiers pour un bail commercial ?

  • Est-il nécessaire d’être immatriculé au Registre des Commerces et des Sociétés pour bénéficier de la protection du bail commercial ?

  • Le statut des baux commerciaux s’applique-t-il au propriétaire d’un fonds de commerce ?

  • En cas de décès du locataire, que devient le bail commercial ?

  • Le locataire peut-il exiger du bailleur l’insertion d’une clause de non-concurrence ?

  • Le locataire doit-il payer la TVA sur une indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial alors que les loyers et charges sont eux-mêmes assujettis à la TVA ?

  • Un locataire a donné son congé au bailleur, peut-il céder son droit au bail ?

  • Quel est le recours d’un bailleur qui a omis d’appliquer la clause d’indexation sur le loyer ?

  • Quelles sont les conséquences et les recours pour un locataire qui a omis de donner son congé 6 mois avant le terme d’une période triennale ?

  • Quelle peut être la durée minimum d'un bail précaire ? Peut-on y mettre fin avant sa date d’échéance ou le renouveler ?

  • Je tiens un salon de coiffure et je souhaite compléter mon activité par la vente de bijoux et accessoires ? Ai-je besoin de l’accord de mon bailleur ?

  • Quelle est la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ?

  • Mon bailleur me demande d’effectuer des travaux à ma charge mais je n’ai pas les moyens de les assumer financièrement ? Peut-il m'y forcer ?

  • Je veux réaliser des travaux d’aménagement intérieur, sans modifier la construction existante, dois-je obtenir l’accord du bailleur ?

  • Un bail écrit est-il obligatoire ?

  • On me propose de signer un bail commercial dérogatoire. Qu’est-ce qui le différencie du bail commercial classique ?

  • Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le locataire peut-il le rompre et sous quel délai ?

  • Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le bailleur peut-il le rompre et sous quel délai ?

  • Le bailleur se rétracte et refuse de signer le bail commercial promis. Que puis-je faire ?

  • Arrivé au terme de la période prévue, le bailleur refuse de procéder au renouvellement de mon bail. Puis-je l'y contraindre ?

  • Suite à une révision effectuée par ses soins, le bailleur me réclame désormais un loyer beaucoup plus élevé. En a-t-il le droit ?

  • Puis-je céder mon droit au bail avec mon fonds de commerce et me dégager de toutes obligations vis-à-vis du bailleur ?

  • Puis-je déduire le montant de mon pas-de-porte de mes bénéfices ?

  • La loi impose-t-elle aux parties d’effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie pour un bail commercial ?

  • Mon bailleur peut-il augmenter le loyer de mon bail professionnel quand il le veut ?

  • Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

  • Suis-je libre de faire des travaux d’agencement dans mon local professionnel ?

  • Mon bailleur m’empêche de faire un trou dans la façade pour poser ma plaque, ai-je un recours ?

  • J’ai un bail professionnel dans un immeuble d’habitation, la clientèle peut-elle se stationner sur le parking de la copropriété ?

  • Le parking de la résidence où se trouve mon local professionnel est équipé d’une barrière, puis-je obliger la copropriété à laisser cette barrière ouverte pour permettre l’accès à mes patients ?

  • Est-ce au bailleur ou au locataire de payer les frais de mise aux normes ?

  • Ai-je l’obligation d’avoir des toilettes dans mon cabinet et de les rendre accessibles à tous ?

  • Ai-je l’obligation de mettre aux normes l’étage de mon local ?

  • Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local professionnel ?

  • La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?

Voir les autres questions essentielles

6 Modèle(s) de Lettre(s)

  • Lettre informant le bailleur d'une extension d'activité : déspécialisation partielle

  • Lettre de demande de renouvellement du bail commercial à l'initiative du locataire

  • Résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur

  • Lettre de demande de signature de bail commercial

  • Résiliation du bail commercial à l’initiative du locataire

  • Mise en demeure au bailleur commercial d'avoir à réaliser des gros travaux

Voir les autres modèle(s) de lettre(s)

4 Modèle(s) de Contrat(s)

  • Modèle de bail commercial 3/6/9 ans

  • Modèle de convention d'occupation précaire

  • Modèle de protocole de résiliation amiable de bail commercial

  • Modèle de bail professionnel

2 Avis des juges

  • La procédure de résiliation d’un bail commercial est soumise à un strict formalisme... Par Me Laurence Roquigny-Abraham

  • Le bailleur peut-il refuser le renouvellement d’un bail commercial ?... Par Me Laurence Roquigny-Abraham


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Le bail commercial détaille la forme du bail et sa conclusion (durée, dépôt de garantie, montant du loyer, activité autorisée, bail mixte) mais traite aussi de la fin du bail commercial (résiliation, obligation du bailleur, renouvellement, indemnité d'éviction, sous location).
Notre modèle de bail commercial opère une répartition des droits et obligations entre bailleur et preneur. Il doit cependant être adapté à chaque cas particulier. La répartition des charges et des dépenses entre le preneur et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail dans un inventaire précis et limitatif, conformément à la loi Pinel.

Contenu du dossier :

Ce dossier traite de questions liées :

  • à la caution d’un tiers pour un bail commercial ;
  • à l'immatriculé au Registre des Commerces et des Sociétés ;
  • au statut des baux commerciaux ;
  • à l'indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial ;
  • au congé du bail ;
  • au pas-de-porte ;
  • à la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ;
  • à l'état des lieux d’entrée et de sortie.

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La question du moment

Puis-je déduire le montant de mon pas-de-porte de mes bénéfices ?

Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties. Il peut être considéré de différentes manières : 

  • un supplément de loyer (cas le plus fréquent) : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Dans ce cas, le montant du pas-de-porte est pris en compte pour le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement ;
  • une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer" ;
  • une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, à la fois de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction.

Il peut aussi être de nature mixte (supplément de loyer et indemnité).

Le bailleur et le locataire ont intérêt à préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, en cas de conflit, les juges recherchent la commune intention des parties, qui, le plus souvent le considèrent comme un supplément de loyer.

Ces distinctions quant à la qualification ont des conséquences fiscales.

En effet, lorsque le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, le bailleur déclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilité sous certaines conditions d'échelonner le versement des sommes dues au titre de l'impôt sur 4 ans) et il est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) si le loyer du bail y est lui-même assujetti.

Pour le locataire preneur, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

Si le pas-de-porte est considéré comme une indemnité pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l'indemnité et pour le locataire, le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement).


Les avis des internautes

5.0

Note moyenne sur 1 avis

  • 5

    un avenant au bail commercial dans les landes ils connaissent pas , il dise que c'est un bail actualisé qu'il faut faire ? GUILLAUME M.

    le 15/01/2020

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