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Transmission universelle de patrimoine

Les meilleurs moyens pour transmettre son patrimoine

Pourquoi anticiper sur la transmission de son patrimoine ? Parcequ'une succession non préparée peut avoir de lourdes conséquences tant sur le plan fiscal (paiement des droits de mutation) que sur le plan des délais très brefs pour s'acquitter de ces droits Il existe plusieurs techniques pour alléger le coût de la transmission.
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La question du moment

La société civile est-elle un outil intéressant pour éviter l’ISF ?

La réponse

a) La société civile immobilière ne permet pas en principe déviter lISF.

Cest le propriétaire du bien qui paie limpôt sur la fortune (ISF).

En cas de démembrement de la propriété, cest lusufruitier qui paie limpôt sur la fortune (ISF) sur la valeur du bien en pleine propriété, le nu propriétaire étant exonéré.

Ainsi :

- lapport de la nue propriété dun bien (immeuble par exemple) à une société civile ne dispense pas davoir à payer limpôt sur la fortune, puisque lapporteur reste nu propriétaire.
- De même que lapport de lusufruit dun immeuble à une société civile immobilière ne dispense pas davoir à payer lISF, car cest le propriétaire qui devra déclarer la pleine propriété des parts. Certes, il nest pas propriétaire de lusufruit de limmeuble (cest la SCI qui lest) mais il propriétaire de parts sociales. Or il devra déclarer les parts sociales de la SCI dans sa déclaration ISF.

b) En revanche, lapport de lusufruit dun ou plusieurs immeubles à une SCI permet dalléger lISF, voire de ne pas tomber dans son champ dapplication.

Lapport dun immeuble à une SCI, surtout si lapport est démembré (apport de la seule nue-propriété ou de lusufruit seulement), a pour conséquence de faire baisser la valeur de limmeuble. En effet, les parts représentatives dimmeubles (les parts de SCI) ont une valeur moindre que celle de limmeuble dans la mesure où elles ne sont pas facilement cessibles, et dans la mesure où il y a des clauses dinaliénabilité dans les statuts freinant la libre transmission. En outre, lusufruit ou la nue propriété dun bien représente, bien évidemment, une valeur moins importante que celle de la pleine propriété.

Ainsi, si lon apporte lusufruit dun immeuble à une société civile immobilière qui vaut par exemple 60% de la pleine propriété (cest le cas si lapporteur a moins de 51 ans), on peut se retrouver dans les tranches les plus basses de limposition sur les grandes fortunes (tranches de 760 000 à 1 220 000 : 0.55%) et même passer en deçà du minimum requis pour être taxable à lISF (patrimoine de 760 000 euros, hors biens professionnels).

c) Cependant, lapport de lusufruit de biens et droits immobiliers à une SCI doit être fait avec précaution pour ne pas être qualifié dabus de droit.

Ce qui pourra être le cas si lapport nest réalisé que pour éviter lISF

(Rappel : labus de droit permet à lAdministration fiscale de réclamer le montant de limpôt éludé grâce au montage et, le cas échéant, de percevoir des pénalités pouvant aller de 40 à 80% de limpôt éludé en cas de mauvaise foi et de manoeuvres frauduleuses).

Si en revanche une stratégie patrimoniale est développée, si la constitution de la SCI répond à dautres objectifs comme la conservation du bien dans le patrimoine, la volonté de transmettre ce bien aux enfants, ou si la SCI a une vie sociale réelle se traduisant par la tenue dassemblées et une comptabilité suivie, alors il sera sans doute possible de démonter à lAdministration quil ny a pas abus de droit.
  • Mis à jour le 12 Septembre 2012
  • Rédigé par la Rédaction Juritravail

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