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Le bail commercial, quelle est sa durée et comment le résilier ?


Par L'équipe Juritravail, Juriste rédacteur web - Modifié le 22-10-2021

Le bail commercial, quelle est sa durée et comment le résilier ?

Le bail commercial est un contrat protecteur qui assure une certaine stabilité envers le preneur (locataire). Vous êtes bailleur ou preneur et vous vous demandez quelle est la durée du bail commercial ? Comment le résilier et quelles en sont les conséquences? On fait le point pour vous !

La durée du bail commercial 

La durée légale 

La durée minimale du bail commercial est de 9 ans.

Le contrat de bail commercial est dédié à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ainsi, les preneurs (locataires) sont inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS). La durée minimale du bail commercial est de 9 ans (1). Il est prohibé de prévoir une durée inférieure.

La durée conventionnelle

Il vous sera possible de prévoir contractuellement une durée supérieure à la durée légale de 9 ans. A ce titre, un bail peut tout à fait être conclu à hauteur de 10 ou 12 ans.

💡A noter : Dans ce cadre, la résiliation du bail commercial est librement fixée par les parties.

 

Liberté contractuelle 

Les parties peuvent conclure un bail à durée ferme.

📌 Par exemple : il sera impossible de résilier le bail avant son terme.

Les parties peuvent aussi prévoir la possibilité de le résilier à leur convenance.

📌Par exemple : pour un bail de 12 ans, il vous sera possible de prévoir une faculté de résiliation au bout de 6 ans, puis 12 ans, ou tous les 3 ans soit 3/6/9/12.

La résiliation du bail à l'initiative du bailleur 

Selon les motifs invoqués et la période dans laquelle vous vous trouvez, les conditions de la résiliation varient.

Avant le terme du bail initial

Pendant l'exécution du bail, vous avez la possibilité de le rompre tous les 3 ans, en respectant un préavis d'au moins 6 mois avant l'échéance de la période triennale.

⚠ Ce congé doit impérativement être motivé par la réalisation nécessaire de travaux (1). Il s'agira par exemple de construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, reprendre le local pour le réaffecter à un usage d'habitation, exécuter des travaux dans le cadre notamment d'une restauration immobilière, etc.

De surcroît, ces travaux doivent nécessiter le départ du locataire (2).

Au terme du bail 

Au terme du bail, vous pouvez y mettre fin en respectant un préavis d'au moins 6 mois avant l'échéance du contrat.

Après le terme du bail

Lorsque le bail s'est poursuivi après la période initiale de 9 ans, sans congés ni renouvellement, le bail est prorogé tacitement. Pour y mettre fin, il conviendra de respecter un préavis de 6 mois avant la fin du dernier jour du trimestre civil.

📌 Ainsi, il vous faudra notifier le congé 6 mois avant le 31 mars ou le 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre (3).

Si le preneur vous a adressé une demande de renouvellement après le terme du bail, vous disposez d'un délai de 3 mois pour lui notifier votre refus

Par conséquent : 

  • si vous souhaitez accepter le renouvellement, vous pouvez y répondre favorablement ou ne pas répondre dans les délais. Le renouvellement sera considéré comme accepté ;
  • si vous souhaitez refuser, il vous faudra impérativement signifier ce refus par un acte extra-judiciaire, c'est-à-dire par voie d'huissier (4).

La résiliation du bail à l'initiative du preneur

Avant le terme initial du bail

Le preneur a la possibilité de rompre le contrat à tout moment, en cas de départ à la retraite ou d'invalidité.

Pendant l'exécution du bail, vous avez la possibilité de le rompre à tout moment, en cas de départ à la retraite ou d'invalidité, en respectant un délai de préavis de 6 mois.

💡A noter : En cas de décès du locataire, le contrat de bail est transmis aux héritiers, ils pourront résilier le bail dans ces mêmes conditions.

Il vous est également possible de le rompre tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois avant la fin de la période triennale

📌 Par exemple, lors d'une rupture triennale, si vous mettez fin au bail le 1er avril, elle ne sera effective que le 31 décembre (6 mois reportés à la fin du trimestre).

Au terme du bail

Au terme du bail initial, c'est-à-dire au bout de 9 ans, vous pouvez y mettre fin librement, en respectant un préavis de 6 mois.

Après le terme du bail 

Lorsque le bail s'est poursuivi après la période initiale de 9 ans, sans congés ni renouvellement, le bail est prorogé tacitement. Pour y mettre fin, il  vous faudra respecter un préavis de 6 mois avant la fin du dernier jour du trimestre civil (3).

Vous avez aussi la possibilité de demander un renouvellement au bailleur, qui aura l'obligation de vous répondre dans un délai de 3 mois (5).

Important : Dans le cadre particulier d'une procédure collective, c'est-à-dire une procédure de sauvegarde de justice, un redressement ou une liquidation judiciaire ; c'est l'administrateur ou le liquidateur qui décide de la suite à donner au bail commercial.

La notification du congé

Afin de mettre fin au bail, vous devez nécessairement notifier cette rupture à l'autre partie au contrat, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier. Cette dernière forme n'est plus obligatoire pour la rupture triennale du bail. En effet, la loi Pinel a simplifié les formes de rupture de ce bail (6), et le recommandé suffit.

 Bon à savoir : à tout moment, le locataire et le bailleur peuvent se mettre d'accord sur la rupture du bail et ses modalités.

Les indemnités d'éviction

Le bailleur devra en principe lui verser une indemnité d'éviction, sauf en cas de faute du locataire.

Lorsque le bailleur donne congé au preneur, il devra en principe lui verser une indemnité d'éviction, sauf en cas de faute du locataire. Cette indemnité a pour but de réparer le préjudice causé au locataire suite à la rupture du bail. 

Important : Tant que l'indemnité n'a pas été versée, le preneur peut rester dans les lieux ! Une fois versée, le preneur a 3 mois pour partir (7). 


 👓Pour aller plus loin, voir la fiche : 

"L'information du bailleur lors de la cession du bail commercial".



Références
(1) Article L145-4 du Code de commerce
(2) Cass. Civ., 7 février 1996, n°94-14339
(3) Article L145-9 du Code de commerce
(4) Article L145-10 du Code de commerce
(5) Cf Infra, résiliation à l'initiative du bailleur, après le terme du bail
(6) Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
(7) Articles L145-27 et L145-28 du Code de commerce





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