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Fiche pratique Créez simplement votre SCI

Les SCI offrent des avantages fiscaux

Par Modifié le 20-11-2017


Le choix de la Société Civile Immobilière (SCI) pour investir peut vous permettre d'optimiser plus facilement la gestion et la transmission de votre patrimoine notamment en matière fiscale. Vous souhaitez créer une SCI ou vous êtes déjà associé d'une SCI mais vous ne connaissez pas les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. Découvrez les différents choix et les enjeux qui s'offrent à vous.

A. Le choix du régime fiscal

La loi offre d'importants avantages fiscaux aux détenteurs d'une SCI. Elle permet aux associés d'opter soit pour l'Impôt sur le Revenu, soit pour l'Impôt sur les Sociétés, ce qui peut avoir des conséquences déterminantes en fonction votre patrimoine.

1. Opter pour l'IR

La plupart des SCI sont assujetties à l'impôt sur le revenu (IR), ce sont des SCI dites "transparentes". Le régime fiscal de l'IR s'adresse plus particulièrement aux SCI dont le bien immobilier nécessite de nombreuses dépenses, pour des travaux par exemple. Les associés sont imposés directement sur la part des bénéfices réalisés par la SCI en fonction de leur quote-part dans la cétgorie des revenus fonciers. Ils peuvent sous certaines conditions, déduire de leur revenu imposable, la fraction des dépenses de la SCI (frais de gestion de l'immeuble, travaux d'amélioration, charges de copropriété, taxes foncières, intérêts d'emprunt, …) au prorata de leurs parts sociales.
Dans le cas d'un déficit foncier, les associés peuvent imputer ces sommes sur leur revenu dans la limite de 10.700 euros (1). Si le déficit est supérieur à ce montant, il peut être reporté sur les dix années suivantes.

2. Opter pour l'IS

Les associés peuvent opter pour l'assujettissement à l'Impôt sur les sociétés (IS), mais cette option n'a d'intérêt que dans certaines situations (2). C'est le cas pour les associés qui disposent d'un patrimoine important et dont l'imposition sur le revenu est supérieure à l'imposition sur les sociétés.
Attention ! Ce choix est irrévocable.

Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :
• 15%, pour le bénéfice compris entre 1 et 38.120 euros ;
• 33, 1/3% pour les bénéfices supérieurs à 38.120 euros (3).
Le projet de loi de finances 2018 envisage une diminution progressive du taux de l'impôt sur les sociétés pour atteindre 25% en 2022.

Pour les bénéfices tirés de l'exploitation d'un bien immobilier, seule la SCI est imposée. Les associés ne sont, quant à eux, taxés que sur les dividendes qu'ils touchent de la SCI au titre des revenus de capitaux mobiliers. S'ils décident de ne pas percevoir les dividendes afin de constituer des réserves pour la SCI, ils ne sont donc pas imposés à titre personnel.

Dans quels cas créer une SCI ?

B. Le régime d'imposition de la plus-value

Deux cas de figure sont à envisager selon qu'il s'agisse d'une cession de parts ou une cession de l'immeuble.

3. Lors de la cession de parts de SCI

La cession de parts d'une SCI est soumise à deux régimes d'imposition :

  • le droit d'enregistrement qui est égal à 5% du montant du prix de cession des parts sociales ; 
  • l'impôt sur la plus-value. 

Le régime de ce dernier varie en fonction du régime fiscal choisi par la société.

Lorsque la SCI est soumise à l'IS, on applique le régime des plus-values sur les valeurs mobilières. Le gain est ici soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu de l'associé vendeur. A cela, s'ajoute l'abattement pour durée de détention (4) :

  • 50% pour les titres détenus entre 2 et 8 ans ; 
  • 65% pour les titres détenus depuis plus de 8 ans. 

Cet abattement se calcule à compter de la souscription des parts de la SCI et non de l'acquisition du patrimoine.
L'imposition à l'IS est dans ce cas fiscalement plus avantageuse que l'imposition à l'IR car la durée de détention est moins longue pour bénéficier de l'abattement.

Lorsque la SCI est soumise à l'IR, on applique le régime des plus-values immobilières des particuliers

4. Lors de la cession de l'immeuble détenu par la SCI

Lorsque la SCI vend l'immeuble dont elle est propriétaire, l'imposition d'une potentielle plus-value réalisée dépend du régime fiscal de la société.

Dans le cas où la SCI est soumise à l'IR, chaque associé est imposé au titre de la plus-value immobilière.

Si vous avez fait le choix d'opter pour l'IS, le montant de la plus-value dite dans ce cas "professionnelle" sera imputé au résultat de la société. Aucun abattement ou exonération n'est prévu et la SCI est soumise aux taux de l'impôt sur les sociétés comme indiqué ci-dessus.

C. La transmission de votre patrimoine

Le recours à la SCI peut vous permettre de transmettre votre patrimoine en bénéficiant de frais de succession ou de donation moins élevés, notamment dans un contexte familial.

5. Organiser votre succession

Créer une SCI vous offre l'opportunité de transmettre progressivement votre patrimoine sous forme de donation. Plusieurs situations sont alors envisageables.
Vous pouvez donner vos parts sociales à vos héritiers en plusieurs fois en vue d'aboutir à la transmission progressive et intégrale de la société. Il existe des abattements dont les héritiers peuvent bénéficier tous les 15 ans (5). Par exemple, l'abattement de 100 000 euros entre parents et enfants ou 1 594 euros entre grands-parents et petits-enfants.

Vous pouvez également donner la nue-propriété à vos héritiers et en conserver l'usufruit. Dans ce cas, les nus-propriétaires ne peuvent vendre le bien sans le consentement de l'usufruitier. Cela est important si vous vivez dans le bien, par exemple. L'avantage est que l'usufruit s'éteint au décès de son détenteur et l'intégralité des parts sociales revient aux nus-propriétaires. Aucun droit de succession n'est, dans ce cas, exigible au moment du décès (6).

6. Protéger vos proches

Vous pouvez préférer transmettre votre bien immobilier seulement après votre décès. Cela peut être réalisé par l'intermédiaire de la SCI et sans pour autant que vos héritiers soient vos associés. Il faut bien évidemment que la SCI soit déjà existante. A votre décès, c'est la valeur de vos parts sociales qui sera prise en compte dans l'évaluation de votre patrimoine et non la valeur vénale du bien immobilier, ce qui peut représenter une différence notable. 

A noter :
Les mêmes abattements s'appliquent en cas de succession notamment entre parents et enfants et grands-parents et petits-enfants.


Références:

(1) Article 156 du Code général des impôts
(2) Article 239 du Code général des impôts
(3) Article 219 du Code général des impôts
(4) Article 150-0 D du Code général des impôts
(5) Article 779 du Code général des impôts
(6) Article 578 et suivants du Code général des impôts