Baux commerciaux : ce que change la loi de simplification du 26 mai 2026

Les apports de la loi du 26 mai 2026

Mensualisation de droit et garanties plafonnées

💰 Depuis le 28 mai 2026, et y compris pour les baux en cours à la date de promulgation, le locataire d'un local commercial, artisanal ou de services peut demander à régler son loyer chaque mois, sauf arriérés de loyers ou de charges non contestés. Le bailleur ne peut ni s'y opposer ni stipuler de clause contraire ; la demande prend effet à la prochaine échéance prévue au bail.

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, le dépôt de garantie et l'ensemble des garanties exigées par le bailleur ne peuvent excéder l'équivalent d'un trimestre de loyer lorsque le local bénéficie du droit à la mensualisation. Le plafond englobe la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail.

La restitution est également encadrée : pour les remises de clés intervenant à compter du 26 août 2026, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de trois mois, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées, et les autres garanties levées dans un délai de six mois. En cas de vente du local, l'obligation de restitution est transférée au nouveau bailleur.

La clause résolutoire rééquilibrée

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, la loi modifie l'économie de la clause résolutoire pour non-paiement. Le locataire qui sollicite la suspension de ses effets doit désormais démontrer sa capacité à apurer sa dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. En contrepartie, des délais peuvent être sollicités tant que la résiliation n'a pas été définitivement constatée ou prononcée par une décision devenue définitive.

La clause résolutoire sous le contrôle serré du juge

La clause trop sévère est réputée non écrite en son entier

⚖ La troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu, le 6 novembre 2025, deux arrêts publiés qui condamnent une pratique répandue. Elle juge que « la mention, dans la clause résolutoire d'un bail commercial, d'un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce », et qu'une telle clause est, par application de l'article L. 145-15 du même code, « réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21454, publié au Bulletin).

Le second arrêt précise l'application dans le temps de cette sanction, issue de la loi du 18 juin 2014 : la validité de la clause s'apprécie au regard de la loi nouvelle dès lors que le bail était en cours à son entrée en vigueur et que l'instance en constatation de l'acquisition de la clause reste pendante (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21334, publié au Bulletin). Le bailleur qui croyait tenir une résiliation de plein droit peut ainsi se retrouver sans clause du tout.

Ce qu'il faut faire, de chaque côté du bail

Côté bailleur, l'heure est à l'audit des baux : clauses résolutoires stipulant un délai inférieur à un mois, garanties excédant le nouveau plafond pour les baux à renouveler, procédures de restitution à organiser.

Côté locataire, la mensualisation se demande par écrit et les nouvelles conditions de suspension de la clause résolutoire imposent d'arriver à l'audience avec un plan d'apurement crédible et un loyer courant repris. La rédaction comme le contentieux de ces clauses relèvent du travail d'un avocat en baux commerciaux à Paris, que l'enjeu porte sur la négociation du bail ou sur sa survie devant le juge.

Entre une loi qui rééquilibre les positions contractuelles et une jurisprudence qui sanctionne sans nuance la clause trop favorable au bailleur, le statut des baux commerciaux confirme sa technicité. Les échéances des 26 mai, 28 mai et 26 août 2026 dessinent un calendrier précis : chaque bail mérite d'être relu à leur lumière, idéalement avec l'appui d'un cabinet exerçant en droit immobilier à Paris.

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