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Le contrat de bail locatif

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Vous avez enfin trouvé l’appartement tant convoité ? Sachez qu’il existe plusieurs types de baux de location. Le plus utilisé est celui relatif à la location d’un logement vide à usage principal d’habitation.

A. La rédaction d’un contrat de bail

 

La conclusion du bail de location est obligatoire et doit respecter un certain formalisme. Cette rigueur vise principalement à protéger les parties en cas de litige.

 

1. Qui doit le rédiger ?

 

Le contrat de bail se doit d’être écrit et préciser les nom et adresse des parties au contrat. (Même si le contrat est conclu avec une agence immobilière, il faut que l’identité et l’adresse du propriétaire figurent sur le contrat car le mandat donné à l’agence peut être révoqué à tout moment). Il se peut que le bail soit rédigé par un notaire, on parle alors d’acte notarié. Le propriétaire sera dénommé « le bailleur » et le locataire « le preneur ».

 

Le bail écrit vise ainsi à préciser les obligations tant du propriétaire que du locataire mais surtout permet d’éviter tous les litiges qui naîtraient lors de la vie du contrat.
 

La rédaction incombe au propriétaire ou à défaut à l’agent immobilier qui a reçu un mandat du propriétaire.
 

Il est ensuite signé par le locataire après lecture faite pour validation.

 

2. Comment le rédiger ?

 

Il existe des contrats types mais la rédaction sur papier libre reste tout à fait valable tant que les mentions obligatoires y figurent.

 

1. Les clauses obligatoires

 

Le bail doit à peine de nullité comporter les mentions suivantes :

 

- L’identité et les coordonnées des parties(personnes physiques ou morales). L’identité de l’agence immobilière et sa domiciliation doivent également y figurer.

- Le contrat indique ladate de prise d’effet et la durée. La durée du bail est d’au moins trois ans renouvelable si le bailleur est une personne physique et six ans si le bailleur est une personne morale.

- Ladescription précise du logementmis en location ainsi que les annexes (caves ou garage) et les parties communes. 
 

Il faut en outre préciser la superficie du logement.
 

- La nature et la destination du local. Il s’agit principalement d’un appartement ou une maison et la destination sera souvent à usage d’habitation.
 

La loi prévoit néanmoins que l’usage peut être mixte (habitation et professionnel) si le locataire créé son activité et y établi le siège de son entreprise ou s’il exerce son activité dans une partie du local à condition de ne pas recevoir de clientèle et n’y de marchandises.
 

- Le montant du loyer.Il est stipulé hors charges. Il faut en outre préciser sa fréquence qui se fera en principe par règlement mensuel mais ce n’est pas une obligation.

 

Zoom sur les bailleurs personnes physiques : ce sont tous les propriétaires bailleurs à titre individuel mais aussi les SCI (sociétés civiles immobilières).

 

2. Les clauses facultatives

 

Ces clauses ne sont pas obligatoires pour la validité du contrat mais dans les faits, on en constate souvent la présence. Parmi les plus courantes, on trouve :

 

- Le dépôt de garantie : il ne peut être supérieur à l’équivalent d’un mois de loyer sans les charges.

- La révision du loyer : elle a lieu en général à la date anniversaire du bail en fonction de l’indice du coût de la construction.

- La clause résolutoire : elle a vocation à prévoir la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer et/ou des charges, du non-paiement du dépôt de garantie ou l’absence de présentation d’une attestation d’assurance locative obligatoire.
 

Le fait de l’insérer dans le bail permet au propriétaire de s’en prévaloir et facilite ainsi la résiliation du bail.
 

- On peut aussi en trouver une sur laréalisation des travauxen prévoyant, par exemple, si les parties sont d’accord, que le locataire pourra exécuter des travaux nécessaires à la remise en bon état des lieux.

 

3. Les clauses abusives

 

Les parties sont libres d’insérer les clauses qui pourraient être nécessaires, toutefois il existe des clauses qui sont totalement interdites comme :

 

- Le prélèvement direct du loyer sur le salaire du locataire

- Le mode de règlement du loyer en imposant un prélèvement ou la signature de traite.

- L’interdiction pour le locataire de mener une activité politique ou associative

- La visite de l’appartement en cas de relocation ou de vente pendant les jours fériés.

- L’obligation de souscrire l’assurance locative auprès d’une compagnie d’assurance définie.

- L’engagement systématique de la responsabilité du locataire en cas de dégradation des parties communes.

- Une restriction de la libre jouissance des lieux comme interdire l’utilisation de l’ascenseur ou de donner les clés à un tiers.

 

Si votre bail contient une de ces clauses, elle est considérée comme nulle et donc les parties n’y sont pas soumises.

 

Bon à savoir : la sous location de votre appartement ou maison est en principe interdite notamment pour les locations nues. En revanche pour les meublés, rien n’est précisé à ce sujet et reste donc possible. Il faut dans tous les cas en référer au propriétaire pour éviter tout litige qui, en cas d’absence d’autorisation, peut se réserver le droit de résilier le bail.


 

Néanmoins, sachez que si en cours de bail, vous envisagez de partager le logement avec votre conjoint, ou un colocataire, vous n’êtes pas obligé d’en demander l’autorisation au propriétaire qui n’a pas de droit de regard sur votre vie privée. Mais dans ce cas, vous resterez légalement seul redevable du loyer.

 

B. La protection des parties dans le contrat de bail

 

3. Les annexes au contrat

 

Une fois rédigé, il convient de joindre des annexes au contrat de bail.
 

Pour préserver une bonne information du locataire, le propriétaire doit faire réaliser des diagnostics (DPE) qui ont pour objet de préciser la dépense énergétique du logement, la superficie et les zones à risques dans lesquelles il se trouve.

 

Le locataire doit fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs dès le jour de la remise des clés.
 

Le propriétaire doit annexer au bail l’extrait de règlement de copropriété concernant l’usage des parties communes.

 

Il convient de plus de faire un état des lieux le plus précis possible en s’attardant sur tous les détails même les plus insignifiants.
 

Cet état des lieux a pour but de limiter tous les conflits qui pourraient naître lors du départ du locataire et notamment pour la restitution du dépôt de garantie.

 

Enfin si le locataire a recours à une caution pour obtenir le logement, l’identité de la caution et l’acte d’engagement doivent figurer dans le contrat.

 

Bon à savoir : Si le propriétaire a recours à une assurance « garantie des loyers impayés », le locataire ne pourra pas recourir à l’aide d’une caution.

 

4. La fin du contrat

 

4. Le congé

 

En principe le contrat de location est souscrit pour une durée de 3 ans si le bailleur est une personne physique ou 6 ans si c’est une personne morale.

 

Le congé peut être donné par l’une ou l’autre des parties en respectant un délai de préavis.

 

Ainsi le locataire devra adresser son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification par huissier trois mois avant son départ.
 

Le congé peut être réduit à un mois en cas de mutation, d’obtention d’un premier emploi ou de perte d’emploi.

 

A noter : Le congé délivré est irréversible. A l’issue de la période de préavis le locataire devra quitter les lieux.

 

Le propriétaire est aussi en droit de récupérer le local mis en location mais souscertaines conditions.
 

Le propriétaire devra délivrer le congé uniquement six mois avant la fin du bail c’est-à-dire à l’issue de la période initiale de trois ans ou à l’issue de la période de renouvellement.
 

Ce congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par huissier.
 

Le propriétaire pourra reprendre le logement pour l’habiter lui-même, s’il veut vendre le logement, ou en cas de motif légitime et sérieux (comme un manquement aux obligations du locataire).

Attention : en raison du formalisme que le propriétaire doit respecter pour délivrer le congé et des conditions, il est conseillé au propriétaire  de recourir à un huissier.

5. La restitution du dépôt de garantie

 

La restitution du dépôt de garantie sera favorisée par une remise en état des lieux au plus proche de l’état des lieux initial.
 

Le propriétaire a l’obligation de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois suivants la restitution des clés déduction faite des frais de réparation des éventuelles dégradations.

Pour aller plus loin :

Voir la fiche : « Le bail de loi de 1948 »

Voir la fiche : « Le bail de la loi de 1989 »

 

Le bail d’habitation : Loi du 6 juillet 1989

La sous location : article 8 de la loi du 6 juillet 1989

La location meublée : Loi du 20 juillet 2005

L’usage mixte des lieux :

- Loi du 11/02/1994 sur la domiciliation du siège social

- Loi du 02/07/1998 sur l’exercice de l’activité professionnelle à domicile.

Les clauses abusives du bail : article 4 de la loi du 6 juillet 1989

L’obligation d’assurance : article L271-6 du code de la construction et de l’habitation.

La restitution du dépôt de garantie : article 22 de la loi 6 juillet 1989

 

Julie Brachet

Juriste en droit immobilier


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