Conflit avec son syndic de copropriété : les leviers d'action, du conseil syndical au juge

Qualifier le manquement : que doit faire le syndic ?

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixe les missions du syndic. Il est notamment chargé « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale », et « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien » (1).

⚖️ La jurisprudence récente donne deux illustrations très concrètes de ce que constitue une faute du syndic :

1. la première concerne l'inertie. Engage sa responsabilité le syndic qui n'adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés en assemblée générale. Dans cette affaire, la cour d'appel avait excusé le syndic en raison des impayés de charges de certains copropriétaires et de l'opposition de ceux qui refusaient de « payer pour les autres » : son arrêt a été cassé (2).

2. La seconde concerne l'excès de pouvoir. Le paiement, par le syndic, de travaux n'ayant pas fait l'objet d'une décision de l'assemblée générale engage sa responsabilité, peu important que le conseil syndical ait donné son accord et que les copropriétaires aient réglé les appels de fonds (3). Le conseil syndical n'a qu'un rôle d'assistance et de contrôle : il ne peut se substituer à l'assemblée.

Avant toute démarche, il faut donc identifier précisément l'obligation méconnue : une délibération non exécutée, une dépense non autorisée, un défaut d'entretien, une information non transmise.

Obtenir les documents

Le conflit se nourrit souvent d'un défaut d'information. La loi organise deux accès distincts.

Le conseil syndical peut prendre connaissance et copie de « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété » (4). Si le syndic ne les transmet pas dans le délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités de retard sont imputées sur sa rémunération forfaitaire annuelle. Leur montant est fixé à 15 euros par jour de retard (5). Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes soumis à l'assemblée.

Chaque copropriétaire peut, pour sa part, consulter les pièces justificatives des charges pendant la période qui sépare la convocation de l'assemblée appelée à approuver les comptes et la tenue de celle-ci (6). Il dispose en outre de l'accès à l'espace en ligne sécurisé que le syndic professionnel doit mettre à disposition.

En pratique, la demande de pièces par le conseil syndical, formalisée par écrit et datée, est souvent le premier levier efficace : elle fait courir le délai d'un mois au-delà duquel les pénalités s'appliquent.

Mettre en demeure

Toute démarche contentieuse doit être précédée d'une mise en demeure écrite, adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Elle rappelle la délibération ou l'obligation en cause, décrit le manquement et fixe un délai raisonnable pour y remédier. Ce courrier constitue la preuve que le syndic a été informé et mis en mesure d'agir ; il sera déterminant si la responsabilité du syndic doit ensuite être recherchée.

Saisir l'assemblée générale

Le copropriétaire n'a pas à attendre que le syndic veuille bien l'entendre. « À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale », et le syndic doit les porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (7).

Si la situation ne peut attendre l'assemblée annuelle, la convocation d'une assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée par le conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix (8). Si le syndic ne s'exécute pas, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l'assemblée après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours. À défaut, tout copropriétaire peut provoquer la convocation dans les conditions de l'article 50 du décret, c'est-à-dire en saisissant le président du tribunal judiciaire (9).

Changer de syndic

L'assemblée peut toujours désigner un autre syndic à l'échéance du contrat, à la majorité de l'article 25 de la loi (10). Mais elle n'est pas contrainte d'attendre cette échéance.

Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, l'article 18, VIII, de la loi prévoit que « le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie ». Lorsque l'initiative vient du conseil syndical, celui-ci notifie au syndic « une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées ». Le syndic doit convoquer l'assemblée dans les deux mois de la première présentation de la lettre recommandée ; à défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer. L'assemblée se prononce sur la résiliation et, le cas échéant, désigne le nouveau syndic au cours de la même séance.

La motivation de la demande est essentielle : c'est la gravité des inexécutions reprochées, documentée par les échanges et les mises en demeure restées sans effet, qui justifie la rupture anticipée.

Une fois le syndic remplacé, l'ancien syndic doit remettre au nouveau, dans un délai de quinze jours, la situation de trésorerie et les références bancaires du syndicat, puis, dans un délai d'un mois, l'ensemble des documents et archives (11). Après mise en demeure restée infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d'ordonner cette remise sous astreinte.

Obtenir réparation : l'action en responsabilité contre le syndic

Le copropriétaire n'est pas lié au syndic par un contrat : le contrat de syndic est conclu avec le syndicat des copropriétaires. Pour autant, il n'est pas démuni. ⚖️ La Cour de cassation juge de manière constante que « le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission » (12). L'action est fondée sur l'article 1240 du Code civil et suppose de démontrer une faute, un préjudice personnel et un lien de causalité entre les deux (13).

Deux précisions récentes facilitent cette action.

Le quitus ne protège pas le syndic contre le copropriétaire. Le copropriétaire qui a voté en faveur de la résolution donnant quitus au syndic ne peut plus en demander l'annulation, mais il « peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute » (14). Le quitus voté en assemblée n'éteint donc pas les droits individuels des copropriétaires.

Le syndicat n'a pas à être mis en cause. La cour d'appel qui avait refusé d'examiner l'action en responsabilité engagée contre le syndic au motif que le syndicat des copropriétaires n'avait pas été appelé à l'instance a été censurée : le syndicat « n'était pas lié par les effets de la décision à venir sur l'action en responsabilité engagée à l'encontre » du syndic (15). L'action peut être dirigée contre le seul syndic, pris en son nom personnel, et son assureur.

L'action se prescrit par cinq ans à compter du jour où le copropriétaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (16).

Lorsque la copropriété n'a plus de syndic

Démission, fin de contrat sans renouvellement, défaut de désignation en assemblée : la copropriété peut se retrouver sans syndic. Dans ce cas, « le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété », chargé notamment de récupérer les comptes et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de désigner un syndic (17).

La Cour de cassation a précisé que le juge doit apprécier la condition tenant à l'absence de syndic au jour où il statue, et non à la date de la requête (18). La situation doit donc être vérifiée jusqu'au jour de la décision.

Conflit avec le syndic de copropriété : résumé des actions à entreprendre

1. Identifier précisément le manquement au regard de l'article 18 de la loi : délibération non exécutée, dépense non autorisée, défaut d'entretien.

2. Faire demander les pièces par le conseil syndical, par écrit et en datant la demande.

3. Adresser au syndic une mise en demeure motivée.

4. Faire inscrire la question à l'ordre du jour, ou provoquer une assemblée générale si l'urgence le justifie.

5. Envisager la résiliation du contrat pour inexécution suffisamment grave, à l'initiative du conseil syndical.

6. En cas de préjudice personnel, engager la responsabilité du syndic dans le délai de cinq ans, sans que le quitus voté en assemblée y fasse obstacle.

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