Refus de renouvellement du bail commercial : comment préserver son indemnité d'éviction ?

Quelles sont les règles de forme d'un congé avec refus de renouvellement ?

Le bail commercial ne prend fin que par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement (1). Le congé du bailleur doit être délivré par acte extrajudiciaire, au moins six mois à l'avance et, en cas de tacite prolongation, pour le dernier jour du trimestre civil. À peine de nullité, il doit préciser ses motifs et indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Lorsque c'est le locataire qui demande le renouvellement, le bailleur dispose de trois mois pour faire connaître son refus, par acte extrajudiciaire motivé. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (2). L'acte de refus doit, lui aussi à peine de nullité, rappeler le délai de deux ans pour agir, qui court alors à compter de sa signification.

La première chose à faire à réception d'un congé ou d'un refus est donc d'en contrôler la régularité : mode de délivrance, date d'effet, motivation, reproduction des mentions obligatoires. Une irrégularité peut changer entièrement l'équilibre de la négociation.

Comment est calculée l'indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement ?

Le bailleur est libre de refuser le renouvellement, mais il doit alors, sauf exceptions légales, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (3). Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, augmentée le cas échéant des frais de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur, sauf au bailleur à prouver que le préjudice est moindre.

En pratique, la distinction centrale oppose :

• l'indemnité de remplacement, lorsque l'éviction entraîne la perte du fonds ;
• l'indemnité de déplacement, lorsque le fonds peut être transféré sans perte significative de clientèle.

Dans ce second cas, la valeur du droit au bail reste un poste essentiel.

⚖️ La Cour de cassation juge que l'indemnité doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, et censure l'arrêt qui retient une valeur nulle au seul motif que le loyer des nouveaux locaux n'est pas supérieur à celui des anciens (4). L'argument, fréquemment soulevé par les bailleurs, ne suffit donc pas.

Encore faut-il pouvoir prétendre au statut. Le droit au renouvellement suppose l'immatriculation au registre et l'exploitation effective du fonds dans les lieux au cours des trois années précédant l'expiration du bail (5). Ces conditions s'apprécient strictement, y compris pour un bail portant sur un terrain nu sur lequel le locataire a édifié des constructions (6). Un défaut d'immatriculation à la date du congé suffit à priver le locataire de toute indemnité.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement sans payer d'indemnité ?

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire (7). Mais lorsque le grief tient à l'inexécution d'une obligation ou à la cessation sans raison sérieuse de l'exploitation, il ne peut être invoqué que si l'infraction s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire, précisant le motif invoqué et reproduisant, à peine de nullité, les termes du texte.

Cette mise en demeure peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement. La Cour de cassation l'a rappelé récemment en précisant que le juge qui vérifie l'existence de cette mise en demeure ne relève aucun moyen d'office, puisqu'il se borne à contrôler les conditions d'application de la règle invoquée (8). Quant à la gravité des manquements, elle relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui écartent régulièrement des griefs anciens, régularisés ou de faible portée.

Pour le locataire, la réception d'une mise en demeure visant l'article L145-17 du Code de commerce impose une réaction immédiate (9) : faire cesser l'infraction dans le mois, et en conserver la preuve (constat de commissaire de justice, justificatifs de paiement ou de travaux). C'est souvent à ce stade que se joue l'issue du litige.

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Prescription biennale : attention au délai strict de 2 ans pour agir

Toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (10). Appliqué au congé, ce délai court à compter de la date d'effet du congé, et non de sa délivrance. Trois décisions récentes en montrent la portée.

D'abord, le délai s'impose même lorsque le bailleur a lui-même offert une indemnité d'éviction. Le locataire qui se croit à l'abri parce que le principe de l'indemnité est acquis commet une erreur : il doit saisir le tribunal dans les deux ans. La mauvaise foi du bailleur, qui aurait par exemple entretenu une négociation pour laisser filer le délai, n'est ni une cause d'interruption ni une cause de suspension de la prescription. Et une fois l'action prescrite, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux : son occupation devient sans droit ni titre et constitue un trouble manifestement illicite permettant au bailleur d'obtenir son expulsion en référé (11).

Ensuite, le locataire ne peut pas compter sur la procédure engagée par le bailleur. Lorsque celui-ci sollicite en référé une expertise pour évaluer l'indemnité d'éviction, la suspension de la prescription attachée à cette mesure d'instruction ne profite au locataire que s'il s'associe expressément à la demande ou s'il présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert (12). Rester passif à l'audience de référé, c'est laisser courir son propre délai pendant toute la durée de l'expertise, qui dépasse fréquemment deux ans.

Enfin, lorsque le bailleur a assigné en validation d'un congé sans indemnité pour motifs graves et légitimes, les contestations élevées par le locataire sur ces motifs peuvent avoir un effet interruptif que les juges du fond doivent rechercher avant de déclarer prescrite sa demande d'indemnité (13). La solution est favorable au locataire, mais elle n'est qu'une planche de salut contentieuse : la seule stratégie sûre reste de former la demande d'indemnité d'éviction dans le délai, au besoin à titre subsidiaire.

Le locataire peut-il rester dans le local commercial en attendant son indemnisation ?

Tant qu'il peut prétendre à une indemnité d'éviction, le locataire ne peut être contraint de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Il a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d'occupation fixée selon les règles applicables au loyer, compte tenu de tous éléments d'appréciation (14). Cette indemnité d'occupation, généralement assortie d'un abattement de précarité, se compense en pratique avec l'indemnité d'éviction lors des comptes de fin de procédure.

Ce droit au maintien est un levier de négociation déterminant, mais il est subordonné au respect du délai de deux ans : la prescription de l'action en paiement de l'indemnité le fait disparaître, comme l'a rappelé l'arrêt du 12 février 2026 précité.

Droit de repentir : le bailleur peut-il changer d'avis ?

Le bailleur condamné à payer une indemnité d'éviction peut encore y échapper en exerçant son droit de repentir, c'est-à-dire en consentant finalement au renouvellement (15). Il dispose pour cela d'un délai de quinze jours à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée. La décision visée n'est pas celle qui reconnaît le principe du droit à indemnité, mais celle qui en fixe le montant (16). Le repentir peut également intervenir avant, en cours d'instance, et la Cour de cassation a admis qu'il ne présente pas en soi de caractère fautif lorsqu'il est exercé un mois après le dépôt du rapport d'expertise et près de quatre ans après le refus de renouvellement (17).

Deux limites protègent toutefois le locataire :

• le repentir n'est possible qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ;
• une fois exercé, il est irrévocable (18).

Le bailleur qui se repent doit en outre supporter les frais de l'instance : la Cour de cassation précise qu'il doit rembourser au locataire la totalité des frais taxables et non taxables exposés jusqu'au terme de l'instance au cours de laquelle le repentir a été exercé (17).

Le locataire qui anticipe un repentir a donc intérêt à engager rapidement son projet de réinstallation : un bail ou une acquisition conclus pour se réinstaller fermeront définitivement cette porte au bailleur.

Que faire après un refus de renouvellement du bail commercial ?

Dès la réception de l'acte, il convient de noter la date d'effet du congé ou la date de signification du refus, qui fixe le terme du délai de deux ans, et de faire analyser la régularité de l'acte. Si le bailleur invoque un motif grave et légitime, la priorité est de faire cesser le manquement dans le mois de la mise en demeure et d'en constituer la preuve. Si le bailleur engage une expertise en référé, le locataire doit s'associer à la demande ou solliciter une extension de la mission, faute de quoi la suspension ne jouera pas à son profit. Dans tous les cas, l'assignation en fixation de l'indemnité doit être délivrée avant l'expiration du délai biennal, même si une négociation amiable est en cours et même si le bailleur a offert une indemnité.

Côté bailleur, ces mêmes règles imposent une rédaction irréprochable du congé, une mise en demeure conforme à l'article L145-17 du Code de commerce lorsque des manquements sont reprochés, et une réflexion en amont sur l'opportunité d'un éventuel repentir, dont le coût en frais de procédure n'est pas négligeable.

L'indemnité d'éviction représente souvent l'essentiel de la valeur d'un commerce. Les arrêts rendus en 2026 confirment qu'elle se perd plus souvent par inertie que sur le fond : c'est dès la réception du congé que la stratégie doit être arrêtée.

Richard Cohen
Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Cohen & Associés, 1 Square du Roule, 75008 Paris

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