Accueil » Droit de l'Immobilier et de la Construction » Droit de la Location et Bail » Droits du Locataire » Article

Retour aux Article Droits du Locataire

La non-restitution du dépôt de garantie

Ajouter aux favoris

Sommaire

Le dépôt de garantie doit être restitué par le propriétaire à l'issue de la remise des clés et de l'état des lieux de sortie.

Mais cette restitution peut parfois être l'objet de litige…

A. Le dépôt de garantie 

1. Définition du dépôt de garantie 

Depuis 2008, le montant du dépôt de garantie à verser lors de la prise en location d'un bien correspond à unmois de loyer hors chargespour les baux soumis à la loi de 1989.

Il est récupérable dans un délai de deux mois à compter de la fin du bail (qui se caractérise essentiellement par la remise des clés et non par l'état des lieux sortant).

Cette somme souvent appelée à tort « caution » a vocation à protéger le propriétaire des frais qu'il devrait engager en cas de détérioration volontaire des lieux par le locataire. Le dépôt de garantie a vocation par ailleurs à garantir l'exécution des obligations locatives dues par le locataire qui ne les assurerait pas, comme les arriérés de loyers par exemple ou des réparations locatives.

Mais le dépôt de garantie va aussi permettre au propriétaire de couvrir les sommes dont il pourrait être tenu au lieu et place des locataires.

A noter : Si depuis 2008, le montant du dépôt de garantie correspond à un mois de loyer, il était auparavant demandé deux mois de loyer. Ainsi, les locataires ayant versé cette somme avant 2008 et, étant toujours dans les lieux se verront restituer le montant initial du dépôt de garantie soit deux mois de loyer lors de la remise des clés. (À condition bien sûr qu'ils n'aient pas commis de dégradations).

Les logements loués en meublés peuvent toujours faire l'objet d'un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer.

2. Le versement du dépôt de garantie 

Il convient lors de la remise des clés, au plus tard, de procéder au versement du dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer sans les charges. A défaut de versement par le locataire, la clause résolutoire du bail pourra jouer et ainsi provoquer la résiliation pure et simple du bail.

Important : Il est nécessaire deprocéder à un état des lieux le plus précis possible tant lors de l'entrée du locataire que de sa sortie. En effet, une situation très détaillée évitera alors toute discussion lors du départ du locataire et donc facilitera la restitution du dépôt de garantie.
Bon à savoir : Dans certains cas, le dépôt de garantie peut être versé par un tiers au contrat de bail. Tel est le cas des organismes comme Action logement pour le Loca'Pass ou du Fonds de Solidarité pour le Logement, qui avancent le montant du dépôt de garantie remboursable sous forme de prêt sans intérêt.

B. La restitution du dépôt de garantie au locataire 

3. La non-restitution du dépôt de garantie 

La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans les soixante jours suivants la date de la remise des clés au bailleur.

Bon à savoir : Si le logement a été loué en colocation, le dépôt de garantie est reversé lors de la restitution finale des lieux.

Ainsi, c'est aux locataires de s'arranger entre eux en cas de départ prématuré d'un des colocataires ou d'arrivée d'un nouveau en cours de bail. Le propriétaire ne procèdera pas à des restitutions partielles.

A noter : le montant versé lors du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire. Ainsi, le bailleur restitue au locataireau mieuxle montant du versement initial.

En cas de vente du logement sans que le locataire n'ait bénéficié du droit de préemption, le bail prend fin.

Avant 2009, le locataire pouvait obtenir la restitution du dépôt de garantie par l'ancien propriétaire. Aujourd'hui c'est au nouveau propriétaire de reverser au locataire sortant le montant du dépôt de garantie. (Une convention peut être établie entre l'ancien propriétaire et le nouveau stipulant que c'est à l'ancien propriétaire de restituer le dépôt de garantie).

Attention : Le locataire ne doit jamais s'abstenir de payer le dernier mois de loyerau prétexte de ne pas récupérer ensuite le dépôt de garantie. En effet, il s'agit de deux obligations distinctes du locataire et ce dernier ne peut pas procéder à une compensation entre loyer et dépôt de garantie de sa propre volonté.

C'est l'état de lieux de sortie qui permet de procéder à une vérification de l'état du logement en comparaison avec l'état des lieux d'entrée. De cette comparaison, le dépôt de garantie sera restitué, déduction faite des éventuelles dégradations commises par la locataire.

En outre, le bailleur a la possibilité de déduire de la restitution du dépôt de garantie, les sommes afférentes à la réalisation des travaux que le locataire avait à sa charge ;  les charges locatives que le locataire n'a pas encore acquitté au moment de son départ, ainsi que les impôts à la charge du locataire (comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères).

Quelle qu'en soit la cause, lemontant retenu par le propriétaire sur le dépôt de garantie doit toujours être justifié par une facture. Ainsile bailleur ne peut se baser sur une évaluation forfaire du coût des éventuelles réparations.

Si le logement, objet de la location, est soumis aux règles de la copropriété, le propriétaire devra fournir le décompte des charges justifiant une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie.

Il arrive parfois que la régularisation des charges ne soit pas possible dans le délai de deux mois. Dans ce cas, les tribunaux estiment que le propriétaire bailleur devra restituer 80% du montant du dépôt de garantie au locataire et le reste lors de la régularisation annuelle. Le solde restant dû ne fera pas courir d'intérêt au profit du locataire même si la régularisation n'a pas lieu dans le délai de deux mois.

4. Les recours en cas de non versement

La restitution est toujours source de conflit avec le propriétaire soit par le fait qu'il ne reconnaît pas l'absence de détérioration des lieux par le locataire ou par le fait qu'il « traîne » à restituer les fonds.

Important : A défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois courant à compter du jour de la remise des clés, la somme, objet de la restitution, fait courir des intérêts au taux légal.

Si le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie dans le délai imparti par la loi, le locataire doit alors lui en faire la demande par une mise en demeure de règlement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le locataire a en outre, la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation auprès de la préfecture pour tenter de parvenir à un accord et une issue rapide avec le propriétaire.

A défaut, si le propriétaire ne procède toujours pas à la restitution des sommes malgré les relances, le locataire devra alors saisir les tribunaux pour obtenir un jugement d'injonction de payer.

A noter : le tribunal compétent en cas de litige relatif aux baux d'habitation est le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.

Pour aller plus loin :

Article 22 alinéa 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Article 10 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008

Article 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989

Loi Boutin ou loi MOLLE n° 2009-323 du 25 mars 2009

Décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives

Article 1719 et suivants du Code civil

 

Voir la fiche : « Le contrat de bail »

Voir la fiche : "Le bail de la loi de 1989 »

Voir la fiche : « L'état des lieux » 

 

Julie Brachet

Juriste en droit immobilier


Retour au Dossier: Droits du Locataire



27 806 Professionnels MyBestPro disponibles sur :


© 2003 - 2014 JuriTravail tous droits réservés