SCI et loyers impayés : peut-on agir pendant la trêve hivernale ?

Bon à savoir :

L’analyse porte ici sur un logement loué à titre de résidence principale sous le régime de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne concerne ni le bail commercial ni la mise à disposition gratuite d’un bien au profit d’un associé. Il faut d’abord sécuriser l’action de la SCI et son recouvrement, puis distinguer la résiliation du bail de l’exécution de l’expulsion.

La préparation de l’action de la SCI face aux impayés

Les pouvoirs du gérant et les décisions des associés

Lorsque la SCI est le bailleur, c’est en son nom que la créance locative doit être réclamée. Un associé ne peut pas traiter les loyers sociaux comme une créance personnelle, même s’il a financé l’acquisition du logement ou détient la majorité des parts. La première vérification porte donc sur le bail, l’identité du bailleur et la personne qui représente la société.

Dans les rapports entre associés, l’article 1848 du Code civil permet au gérant d’accomplir les actes de gestion que demande l’intérêt de la société, sous réserve des dispositions statutaires sur son administration. À l’égard des tiers, l’article 1849 du même Code prévoit que le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social et que les clauses statutaires limitant ses pouvoirs leur sont inopposables. Ces règles ne dispensent pas de vérifier l’objet social, la désignation du gérant et les éventuelles modalités particulières de représentation en justice.

⚖️ Un jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 22 juillet 2025 en fournit une illustration. Dans un litige de loyers impayés, le tribunal relève que « le gérant d’une société civile immobilière tient normalement de ses fonctions le droit d’agir en justice ». Il déclare l’action recevable au vu de la qualité de gérant établie par l’extrait Kbis et faute de preuve contraire apportée par la locataire. Cette décision de première instance éclaire le contrôle effectué ; elle ne justifie pas de négliger les statuts.

Si une décision excède les pouvoirs reconnus au gérant, l’article 1852 du Code civil renvoie aux règles statutaires et, à défaut, à l’unanimité des associés. Le désaccord de l’un d’eux n’équivaut donc pas, dans toutes les situations, à un veto sur le recouvrement. Il faut identifier la décision envisagée et la règle qui lui est applicable, plutôt que supposer qu’une assemblée est toujours nécessaire ou toujours inutile.

L’intervention d’un avocat en droit des sociétés à Paris peut, à ce stade, porter sur la lecture des statuts, la vérification des pouvoirs et la formalisation d’une décision collective lorsqu’elle est requise. Cette préparation évite que le litige locatif se double d’une contestation interne sur les conditions dans lesquelles la SCI a agi.

Une dette justifiée et une stratégie de recouvrement adaptée

Une procédure ne se prépare pas à partir du seul solde débiteur affiché par un tableau de gestion. Le décompte doit distinguer les loyers, les provisions sur charges, les régularisations et les paiements reçus. Chaque somme réclamée doit pouvoir être rattachée au bail ou à une pièce justificative. L’article 1353 du Code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement.

Dans le même jugement du 22 juillet 2025, le tribunal de Mulhouse écarte des régularisations de charges dont les montants variaient entre les décomptes sans explication suffisante. Il constate notamment qu’« il n’est pas justifié des calculs opérés ». La SCI obtient une condamnation au paiement, mais pas l’ensemble des sommes qu’elle avait inscrites dans ses documents. Le contrôle du décompte a donc une conséquence directe sur le montant recouvrable.

Cette vérification doit précéder la négociation autant que l’assignation. Si la difficulté du locataire paraît temporaire, un accord écrit peut organiser le paiement de l’arriéré, en distinguant les échéances de remboursement du règlement des loyers courants. Le document doit préciser les montants, les dates et le traitement d’une nouvelle défaillance. Il faut également vérifier les garanties prévues au bail et les conditions d’une éventuelle assurance contre les impayés.

Pour le gérant, le choix ne se résume pas à demander immédiatement le départ du locataire. Il consiste à comparer la possibilité d’un règlement effectif, la progression de la dette et les besoins de trésorerie de la SCI. Les échéances de l’emprunt et les charges de propriété continuent de peser sur la société ; elles ne permettent toutefois pas de contourner les protections procédurales du locataire.

Un avocat en droit des affaires à Paris peut aider à articuler cette stratégie de recouvrement avec les engagements contractuels et financiers de la société. L’objectif est de choisir une démarche exécutable, fondée sur une dette vérifiée, plutôt que d’accumuler des demandes dont le paiement resterait incertain.

La poursuite de la procédure dans le respect de la trêve hivernale

La résiliation du bail et les formalités préalables

Lorsqu’elle invoque la clause résolutoire pour non-paiement, la SCI doit faire délivrer un commandement de payer conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte prévoit notamment un décompte de la dette, l’indication du loyer et des charges ainsi que les informations relatives aux aides et aux délais de paiement. Dans sa rédaction actuelle, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Ce délai ne doit pas être appliqué mécaniquement à un ancien bail. Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation précise que la réforme de 2023 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours lors de son entrée en vigueur. Un délai contractuel de deux mois peut donc demeurer applicable. La Cour n’a pas statué, dans cet avis, sur les contrats tacitement reconduits ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la réforme. La date du bail, son évolution et le contenu de sa clause doivent être examinés avant de calculer le délai.

La composition de la SCI intervient également dans les formalités de prévention des expulsions. Pour une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le commandement est signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux loyers mensuels hors charges.

Une SCI qui ne répond pas à cette définition relève du régime des autres bailleurs personnes morales. Elle ne peut faire délivrer l’assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sous peine d’irrecevabilité. Le texte prévoit aussi une saisine réputée constituée dans certaines situations d’impayés signalées aux organismes payeurs des aides au logement. La seule appellation de « SCI familiale » ne suffit donc pas : sa composition doit être vérifiée.

L’assignation doit, par ailleurs, être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Les formalités prévues aux II et III de l’article 24 concernent également la demande de résiliation judiciaire fondée sur une dette locative. Changer le fondement de la demande ne permet pas de les écarter.

Enfin, la procédure ne conduit pas nécessairement à une expulsion. Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La suspension des effets de la clause résolutoire exige une demande du bailleur ou du locataire et le respect des conditions légales. Des règles particulières s’appliquent lorsqu’une procédure de surendettement est ouverte.

L’exécution de l’expulsion et les limites de la protection hivernale

L’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution suspend en principe les mesures d’expulsion non exécutées au 1er novembre jusqu’au 31 mars suivant, même lorsqu’une décision définitive a été rendue. En revanche, la SCI peut engager la procédure pendant cette période et obtenir une décision. La suspension de l’expulsion matérielle ne dispense pas du paiement du loyer ou, après la résiliation du bail, de l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’occupant.

La protection connaît des exceptions, notamment lorsque le relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Le texte écarte aussi le sursis pour certaines introductions sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, réalisées à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le régime est différent pour l’entrée dans un autre lieu que le domicile. Ces exceptions supposent de caractériser les faits prévus par la loi ; une dette de loyers n’y suffit pas.

Une ordonnance du tribunal judiciaire de Bobigny du 6 février 2026 l’illustre dans un litige concernant des occupants sans titre. Le tribunal ordonne leur expulsion, mais refuse de supprimer la trêve hivernale, faute de preuve qu’ils se soient personnellement introduits dans les lieux par les procédés visés par le texte. Il prononce parallèlement une condamnation au paiement d’indemnités d’occupation. L’absence de titre, le maintien de la dette et le bénéfice de la trêve peuvent ainsi coexister.

Il faut également distinguer la trêve des autres délais d’exécution. L’article L412-1 du Code des procédures civiles prévoit, en principe, deux mois après le commandement de quitter les lieux pour l’expulsion d’un lieu habité, avec des possibilités de réduction ou de suppression et des exclusions légales. Les délais judiciaires de l’article L412-3 du même Code obéissent à d’autres conditions. La mauvaise foi peut faire obstacle à certains de ces délais ; elle ne constitue pas, à elle seule, une exception générale à la trêve hivernale prévue par l’article L412-6.

La fin de l’hiver n’autorise donc pas le gérant à changer les serrures ou à reprendre lui-même le logement. L’expulsion suppose un titre permettant de la poursuivre, la signification d’un commandement de libérer les locaux et le respect des règles d’exécution. Sa mise en œuvre relève du commissaire de justice, avec le concours de la force publique lorsqu’elle est nécessaire.

L’accompagnement par un avocat en expulsion locative à Paris permet de coordonner ces étapes avec la procédure déjà engagée et les délais encore applicables. Pour la SCI, la période hivernale peut ainsi servir à faire juger la dette, obtenir le titre nécessaire et préparer son exécution, sans promettre une date de libération que la procédure ne garantit pas.

La réponse aux impayés commence donc avant la reprise matérielle du logement. Une représentation régulière de la SCI, un décompte justifié et un calendrier procédural vérifié permettent d’agir pendant l’hiver tout en respectant la protection de l’occupant.

Vous pourriez être intéressé par : 

Succession et SCI familiale : une dette peut-elle réduire les droits à payer ?
Quand créer une SCI ? Les avantages et inconvénients
Les avantages fiscaux de la société civile immobilière (SCI)
Le gérant de la SCI en 6 points : statut, pouvoirs et responsabilité
Créer une SCI familiale : peut on faciliter la transmission de son patrimoine ?
Démembrement de propriété des parts d’une SCI
Louer son logement à un couple : qui doit payer son loyer ?
Révision annuelle et exceptionnelle du loyer dans le bail d'habitation

📂 Notre dossier : Créer une SCI et gérer un patrimoine immobilier