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Nicolas PILLON

Copropriétaires et travaux sur les parties communes : entre interdiction de principe et autorisation strictement encadrée par l’assemblée générale :

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Un copropriétaire n’est pas en droit de réaliser des travaux affectant des parties communes, ni, a fortiori, des travaux sur des parties communes, sauf s’il y a été autorisé par l’assemblée générale. Ce principe est bien connu. Cependant, en pratique, on constate qu’il n’est pas toujours respecté (loin s’en faut) et qu’il soulève parfois de sérieuses difficultés d’interprétation.

Le principe de l’interdiction, pour tous copropriétaires, de réaliser des travaux sur les parties communes, sauf autorisation de l’assemblée générale (articles 9, 25 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) :

A/ Un copropriétaire n’est pas en droit de réaliser des travaux « affectant » des parties communes, ni, a fortiori, des travaux « sur » des parties communes (article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) :

 - Aux termes de l’article 9 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Par application de cette disposition d’ordre public, les copropriétaires disposent d’un simple droit d’usage et de jouissance sur les parties communes.

Par principe, il est donc interdit aux copropriétaires de réaliser des travaux sur des parties communes.

Le droit de construire sur des parties communes est un droit accessoire aux parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui appartient au syndicat des copropriétaires (Civ.3, 24 mai 2006, Bull. Civ. III, n°134).

- Le domaine de l’interdiction de réaliser des travaux sur les parties communes :

- L’interdiction de réaliser des travaux sur des parties communes s’applique à tout copropriétaire, y compris au copropriétaire titulaire d’un droit de jouissance exclusive (ou « droit d’usage privatif »).

En effet, les parties communes réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ne constituent pas des parties privatives et restent des parties communes (Civ. 3, 22 mai 1972, Bull. Civ. III, n° 359 ; Civ.3, 26 juin 1974, Bull. Civ. III, n°269).

Le copropriétaire titulaire d’un simple droit de jouissance exclusive sur des parties communes dispose d’un simple droit d’usage et de jouissance sur ces parties communes et il lui est interdit d’y réaliser des travaux, sauf, si ce droit lui a été conféré par une résolution d’assemblée générale.

(Civ. 3, 19 décembre 1990, JCP N 1990, II, 239 ; Civ. 3, 19 janvier 1994, D. 1994, IR, 47, Civ. 3, 5 octobre 1994, Loyers et copropriété 195, n°208, Civ. 3, 4 mai 1995, Loyers et copropriété 1995, n°433), Civ.2, 20 mars 2002, Bull.Civ. III, n°70)

En particulier, il n’est pas en droit de réaliser des travaux d’installation d’un abri de jardin (Cour d'appel de PARIS, 8ème Chambre A, 26 juin 2001, Dossier CSAB, n°102, novembre 2002, n°163) ou de couverture d’une terrasse (Tribunal de grande instance de PARIS, 7 mai 1980, Dalloz 1981, I.R. 210).

B/ L’assemblée générale peut décider d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux « affectant » les parties communes ou des travaux « sur » les parties communes (articles 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) :

- Il résulte des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 qu’un copropriétaire peut exécuter des travaux « affectant » les parties communes ou « sur » des parties communes, s’il a obtenu une autorisation de l'assemblée générale.

Aux termes de l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci »

- Aux termes de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :  

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ».

Les travaux (réalisés dans des parties privatives, mais) qui « affectent » les parties communes relèvent de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils doivent donc être autorisés par une décision d’assemblée générale adoptée à la majorité des voix de l’ensemble des membres du syndicat des copropriétaires.

Il s’agit là des travaux qui n’impliquent pas une emprise sur les parties communes, mais qui les « affectent » dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage.

(par exemple, des travaux d’évacuation des eaux usées avec branchement sur les canalisations communes, des travaux de percement ou d’agrandissement des fenêtres ou d’ouverture dans les murs, des aménagements de combles affectant une toiture relevant des parties communes, voir : Civ.3, 20 mai 1998, RD imm, 1998, 419, observations CAPOULADE).

- Les travaux réalisés « sur » des parties communes relèvent de l’article de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, ces travaux réalisent une emprise sur les parties communes et impliquent donc à la fois :

- un acte de disposition (concernant les parties communes et le droit de construire sur des parties communes, droit accessoire aux parties communes : Civ.3, 1er décembre 2000, AJDI, 260, construction d’une piscine), 

- et une modification du règlement de copropriété (Civ. 3, 4 novembre 2004, Bull. Civ. III, n°189).

 

Ainsi, l’autorisation d’installer une véranda, qui s’analyse en un acte de disposition et implique en outre une modification du règlement de copropriété, doit être autorisée par une décision d’assemblée générale adoptée à la majorité de l’article 26 (Civ. 3, 20 mars 2002, Bull. Civ. III, n°70).

Ces travaux doivent donc être autorisés par une décision d’assemblée générale adoptée à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

- La décision autorisant un copropriétaire à réaliser des travaux « sur » (ou « affectant ») des parties communes au sens des articles 25 b et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

- Les articles 25 b et 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que l’assemblée générale a le pouvoir d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux « sur » (ou « affectant ») des parties communes.

Ces dispositions dérogent au principe d’interdiction de travaux sur des parties communes résultant de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, la jurisprudence les interprète strictement.

 

Ainsi, selon une jurisprudence constante :

- un copropriétaire n’est pas en droit de réaliser des travaux « affectant » des parties communes, ni, a fortiori, des travaux « sur » des parties communes,  

- sauf si ces travaux ont été autorisés par une décision expresse de l’assemblée générale.

- Des travaux « sur » (ou « affectant ») des parties communes ne peuvent être autorisés que par une décision adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires :

Un copropriétaire n’est pas en droit de réaliser des travaux « sur » (ou « affectant ») des parties communes, sauf si ces travaux ont été autorisés par une décision adoptée par l’assemblée générale, qui a une compétence exclusive.

Ainsi, des travaux « sur » (ou « affectant ») des parties communes ne sauraient être valablement autorisés par :

- une décision du syndic ou du conseil syndical,

- une décision prise collectivement par des copropriétaires non réunis en assemblée générale,

- ou même, par une clause du règlement de copropriété :

une clause du règlement de copropriété qui autorise par avance un copropriétaire à entreprendre des travaux sans autre formalité est réputée nulle

(Cass. 3e civ., 2 févr. 1999, n° 97-15.870, D, Douet c/ Arenzana : Juris-Data 1999-000531 ; Loyers et copr. 1999, comm. 110, note G. Vigneron. – Cass. 3e civ., 2 oct. 2001, n° 00-12.844, F-D, Bur c/ Sté Brasserie Georges V : Juris-Data n° 2001-011205 ; Constr.-urb. 2002, comm. 36, 1re esp., note D. Sizaire).

Par ailleurs, il importe peu que des travaux, réalisés sans autorisation expresse de l’assemblée générale, aient fait l’objet d’un permis de construire et qu’ils soient conformes à ce permis de construire (Civ. 3, 5 Octobre 2010, JurisData : 2010-017991).

- La décision autorisation ne peut résulter que d’une décision expresse :

- En application des articles 25, b et 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'autorisation de réaliser des travaux « sur » (ou « affectant ») des parties communes ne peut résulter que d’une décision expresse de l’assemblée générale.

Dès lors, un copropriétaire n’est pas en droit de réaliser ces travaux, sauf s’ils ont été expressément autorisés par  une décision d’assemblée générale.

(Civ. 3, 5 Octobre 2010, JurisData : 2010-017991 ; Civ. 3, 12 mai 1993 : Loyers et copr. 1993, comm. 281 ; CA Paris, 20 mars 2008 : Inf. rap. copr. mai 2009, p. 16 ; Civ.3., 17 janv. 2007 : JCP G 2007, IV, 136 ; Civ.3, 28 mars 2007 : JurisData : 2007-038300 ; Loyers et copr. 2007, comm. 136 ; AJDI 2007, p. 574)

L'autorisation de réaliser des travaux « sur » (ou « affectant ») des parties communes ne saurait résulter d’une décision implicite.

En particulier, une décision autorisant un copropriétaire à réaliser des travaux « sur » (ou « affectant ») les parties communes n’autorise pas ce copropriétaire à réaliser des travaux non expressément autorisés.

Ainsi, une décision d'assemblée générale autorisant un copropriétaire à réaliser la « réfection d’une toiture » et la « création d'une terrasse privative » n’autorise pas ce copropriétaire à réaliser des travaux non conformes aux travaux expressément autorisés, et, notamment :

- des travaux de surélévation de toiture impliquant une extension de surface habitable,

- la création de terrasses privatives autres que la terrasse visée par la décision d’autorisation.

Ce copropriétaire n’est pas en droit de surélever la toiture de l'immeuble et d’augmenter la surface habitable de son appartement, en l’absence de décision autorisant expressément ces travaux (Civ. 3, 5 Octobre 2010, JurisData : 2010-017991).

- La Cour de cassation interprète strictement ce principe.

Il importe peu que des travaux non conformes à des travaux expressément autorisés par une assemblée générale se limitent à de simples aménagements techniques, même devenus nécessaires après la décision d’autorisation.

Ainsi, une autorisation de travaux d'aménagement d'un conduit d'air permettant l'exploitation d'une laverie automatique dans un local commercial dépourvu d'évacuation appropriée n’autorise pas l’installation d’une canalisation d'évacuation des eaux usées.

Ces installations n’étant pas conformes aux travaux expressément autorisés, il importe peu qu’elles se limitent à des aménagements techniques devenus nécessaires pour l'exploitation normale d'un commerce.

 

Dès lors, doit être cassé l’arrêt qui retient que :

- en autorisant les travaux d'aménagement d'un « conduit d'air permettant l'exploitation d'une laverie automatique » dans un local commercial dépourvu d'évacuation appropriée, l’assemblée générale avait implicitement autorisé des travaux d’installation d’une canalisation d'évacuation des eaux usées d’une blanchisserie pour se raccorder au réseau commun de l'immeuble, alors même que ces aménagements n’étaient pas mentionnés expressément par cette résolution,

- au motif qu’il s’agissait d’aménagements techniques devenus nécessaires ultérieurement pour l'exploitation normale d'un commerce.

(Civ.3, 28 mars 2007, JurisData : 2007-038300 ; Loyers et copr. 2007, comm. 136 ; AJDI 2007, p. 574 : en statuant ainsi, alors que l'autorisation accordée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes, qui ne peut être implicite, doit être donnée par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965)

- En outre, il importe peu que les copropriétaires n’aient pas manifesté une opposition aux travaux réalisés par un copropriétaire sur des parties communes. En effet, une décision d’autorisation de travaux ne saurait résulter d’une « autorisation implicite » tirée d’une absence de contestation des copropriétaires :

Une autorisation de réaliser des travaux de « surélévation de toiture impliquant une augmentation de la surface habitable » ne saurait résulter de l’absence de contestation, par les copropriétaires, de travaux non conformes à des travaux autorisés par une précédente décision d’assemblée générale.

 

A cet égard, il importe peu que :

1/ les copropriétaires aient été informés (par la communication de plans d’architecte à l’assemblée générale et par l’affichage d’un permis de construire) du projet du copropriétaire de réaliser des ouvrages non conformes à des travaux précédemment autorisés par une décision d’assemblée générale,

2/ lors des assemblées générales ayant suivi la réalisation des travaux, les copropriétaires n’aient manifesté aucune opposition :

- ni, aux travaux non conformes aux travaux autorisés,

- ni même, à l’exécution d’une décision de modification du règlement de copropriété qui accompagnait la décision d’autorisation de travaux (décision de modification de l’état descriptif de division).

(Civ. 3, 5 Octobre 2010, JurisData : 2010-017991)

C/ La sanction des travaux réalisés sans autorisation sur les parties communes :

Selon une jurisprudence constante, il résulte des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 qu’un copropriétaire doit être condamné à démolir :

- tous travaux non autorisés par une décision expresse de l’assemblée générale,

- et, notamment, tous travaux non conformes à des travaux expressément autorisés par une décision d’assemblée générale.

(Civ. 3, 5 Octobre 2010, JurisData : 2010-017991 ; Civ..3, 27 janvier 2009, n°07-15993 : AJDI 2009, 309 ; CA Paris, 20 mars 2008 : Inf. rap. copr. mai 2009, p. 16 ; Civ.3., 17 janv. 2007 : JCP G 2007, IV, 136 ; Civ.3, 28 mars 2007 : JurisData : 2007-038300 ; Loyers et copr. 2007, comm. 136 ; AJDI 2007, p. 574 ; Civ.3, 12 mai 1993 : Loyers et copr. 1993, comm. 281 ; Cour d'appel PARIS, Chambre 23 section B, 8 Octobre 1993, JurisData : 1993-022839 ; Civ. 3, 7 mars 1990, Loyers et copropriété 1990, n°233)

La construction réalisée par un copropriétaire sur des parties communes ayant dépassé le volume autorisé par l'assemblée générale, il s'ensuit qu'il y a lieu de procéder à sa démolition (Cour d'appel PARIS, Chambre 23, section B, 8 Octobre 1993, JurisData : 1993-022839)

La sanction des travaux non autorisés est la remise des lieux dans leur état antérieur (Civ.3, 18 mars 1980, JCP G 1980, IV, n°214), et ce, sous astreinte (Cour d'appel de PARIS, 23ème Chambre B, 7 juin 2001, Loyers et copropriété 2001, com. n°303).

Dès lors, viole l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l'arrêt qui refuse d'ordonner la démolition de travaux de surélévation non conformes aux travaux expressément autorisés par l'assemblée générale (Civ. 3, 5 Octobre 2010, JurisData : 2010-017991).

 

Maître Nicolas PILLON

Avocat au Barreau de PARIS

5, rue ABEL à PARIS (75012)

pillon.avocat.paris@gmail.com



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