Comment fonctionne un crédit immobilier ?

💡 En résumé :

✅ Le crédit immobilier permet de financer différents projets.
✅ Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, dont certains sont réservés à des opérations spécifiques (PTZ, PAS, etc.).
✅ Avant de faire une demande, il est recommandé d'établir un plan de financement et de disposer d'un apport personnel.
✅ La banque évalue la capacité d'emprunt en analysant les revenus, les charges et le taux d'endettement de l'emprunteur.
✅ Avant d'accepter l'offre de prêt, l'emprunteur bénéficie d'un délai de réflexion.

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ? Définition

Concrètement, un crédit immobilier permet de financer un projet immobilier. Cette notion s'entend de manière large, puisque le prêt peut servir à : 

• acheter un bien immobilier (maison, appartement) ;
• réaliser des travaux ;
• acquérir un terrain à bâtir ; 
• construire un logement ; 
• acheter des parts de sociétés immobilières (1).

Quels sont les principaux types de prêts immobiliers ?

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, dont certains sont réservés à des opérations immobilières spécifiques. Tel est le cas, par exemple, du prêt à taux zéro (PTZ), qui peut être accordé pour la construction d'un logement ou, sous certaines conditions, pour l’achat d’un bien ancien (2).

Au-delà du prêt "classique", il existe différents crédits immobiliers réglementés, soumis à des conditions d'octroi particulières (plafond de ressources, nature du projet, etc.). Il s'agit notamment du prêt épargne logement et du prêt d'accession sociale (PAS). 

Des prêts complémentaires peuvent également être accordés pour compléter le financement d’un projet immobilier.

Comment obtenir un prêt immobilier ? 

Pour obtenir un prêt immobilier, il est important d'établir un plan de financement avant d’en faire la demande.

Ce plan permet d’évaluer le coût global du projet et de déterminer si l’opération est réalisable.

Le financement doit couvrir l'ensemble du coût de l'opération immobilière. Il doit comprendre le prix de vente, les frais de notaire, les frais de dossier du prêt et les autres frais liés au projet. 

Crédit immobilier : les droits et recours de l'emprunteur

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Quel est le rôle de l'apport personnel ?

L’apport personnel permet de financer une partie du projet immobilier.

L’emprunteur utilise une partie de son épargne pour réduire le montant de l’emprunt.  

L'apport personnel n'est pas obligatoire mais il permet de démontrer aux organismes prêteurs que l’emprunteur est en mesure de participer au financement de son projet.

Ainsi, il peut faciliter l’obtention d’un prêt immobilier.

Comment la banque évalue-t-elle la capacité d'emprunt ?

La banque évalue la capacité d’emprunt en analysant la situation financière de l’emprunteur.  

L’organisme prêteur prend notamment en compte ses revenus, ses charges et son taux d’endettement (ou taux d’effort). 

Le taux d'endettement ne doit généralement pas dépasser 35 %. Ce plafond est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). En effet, l’emprunteur doit être en mesure de rembourser les mensualités de son prêt.

Au-delà de 35 %, l’obtention d’un prêt peut être plus difficile car la banque peut considérer que le risque de non-remboursement est plus élevé.

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Quelles sont les caractéristiques du prêt immobilier : durée, taux d'intérêt et garanties ?

Le financement d'un projet immobilier implique, en général, la mobilisation de sommes importantes. Ainsi, le crédit immobilier s'étend souvent sur une longue période. La durée du crédit varie selon le projet financé et la situation de l'emprunteur. Elle est généralement limitée à 25 ans (sauf exceptions), conformément aux recommandations du HCSF (3).

De cette durée étendue découle l'importance du taux d'intérêt : plus le prêt s'étale dans le temps, plus il est coûteux. En effet, chaque mensualité comprend une part du capital emprunté à laquelle s'ajoute une part correspondant aux intérêts dus à la banque. 

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut être fixe ou révisable :

• le taux fixe ne change pas sur toute la période du prêt, de sorte que le coût global du crédit immobilier est connu dès le départ. Il peut néanmoins être renégocié avec la banque en cours de remboursement.
• le taux révisable, à l'inverse, fluctue selon l'évolution d'un indice ou d'un taux de référence.

Par ailleurs, la banque peut exiger une garantie afin de se protéger contre un éventuel défaut de remboursement. Elle peut ainsi imposer un cautionnement bancaire, une hypothèque conventionnelle du bien, ou encore une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Enfin, l'organisme prêteur peut également conditionner son offre à la souscription d'une assurance emprunteur, mais il ne peut pas imposer le choix de l'assureur.

Que se passe-t-il après l'acceptation de l'offre de prêt ?

L'emprunteur doit respecter un délai minimal de réflexion de 10 jours avant de renvoyer l'offre de prêt signée (4). Ce délai ne peut en aucun cas être réduit. 

L'offre reste valable pendant une durée minimale de 30 jours, à compter de sa réception (5).

Une fois l'offre acceptée, à l'issue du délai de réflexion, l'emprunteur ne dispose pas de droit de rétractation (6) et les fonds sont débloqués, généralement quelques jours avant la signature de l'acte de vente définitif devant le notaire. 

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