Litiges entre bailleur et locataire : droits et démarches

À quels textes se référer pour connaître les droits et obligations des parties ?

Loi du 6 juillet 1989 : cadre juridique des rapports locatifs 

 La loi du 6 juillet 1989 régit les rapports entre le bailleur et son locataire dans le cadre de contrats :

• de location de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du locataire ;
• ainsi que de location de garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. 

Location d'un bien meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

Obligations des parties, bail mobilité, réparations locatives, etc. : notre dossier fait le point sous forme de questions/réponses.
Pour vous aider dans les relations avec l'autre partie au contrat, il met à votre disposition 23 modèles de courriers (émanant du locataire ou du bailleur) et 3 modèles de contrats.

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Le contrat de bail

Le contrat de location est établi par écrit. Il doit prévoir un certain nombre de mentions obligatoires relatives aux droits et obligations des parties et peut contenir des clauses librement choisies par les parties - dès lors qu'elles ont un objet licite et n'entrent pas dans le champ des clauses interdites par la loi du 6 juillet 1989.

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.

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Problème locataire/propriétaire : à qui s'adresser ?

Avant de s'adresser à un tiers, une solution amiable doit toujours être recherchée par les parties. À défaut de s'entendre oralement, elles échangent par lettre recommandée avec accusé de réception.

Conciliateur de justice

Pour certains litiges, notamment relatifs au logement loué vide, il convient de s'adresser au conciliateur de justice, dès lors que le différend porte sur une somme inférieure à 5.000 euros (contenu du contrat, défauts d'annexes...) (1). Cette démarche est gratuite et obligatoire avant de saisir le juge.

Pour les litiges dont la somme en jeu est supérieure à 5.000 euros, elle est facultative.

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Commission départementale de conciliation

Dans chaque département, une commission départementale de conciliation a pour mission de tenter de concilier les parties à un contrat de bail.

Elle est composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires - en nombre égal.

Sa compétence porte notamment sur les désaccords relatifs :

• au dépôt de garantie ;
• aux charges locatives ;
• à l'état des lieux d'entrée ou de sortie ;
• aux critère d'un logement décent ;
• à l'ameublement - pour un logement meublé ;
• aux réparations incombant au bailleur ou au locataire ;
• etc.

Selon le motif du litige, elle peut devoir être obligatoirement saisie. Sa saisine est gratuite.

La commission rend un avis dans le délai de 2 mois à compter de sa saisine.

Le juge des contentieux et de la protection

Si la conciliation ou la démarche devant la Commission a échoué, les parties sont fondées à saisir le juge.

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail doivent être introduites devant le juge des contentieux et de la protection dans les 3 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (2).

À noter : l'action en révision du loyer par le bailleur, elle, est prescrite 1 an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Chacune des parties peut vérifier si elle est éligible à l'aide juridictionnelle. Elle est attribuée en fonction des ressources foyer - notamment si le demandeur perçoit l'un des minima sociaux ou est au chômage.  

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Quand le locataire peut-il refuser de payer son loyer ?

Une inexécution contractuelle empêchant l'occupation du logement

Le Code civil dispose qu'"une partie [au contrat] peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave" (3). 

Pourtant, la jurisprudence exclut constamment la possibilité pour le locataire d'invoquer l’exception d’inexécution pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers.

L'unique cas admis par les juges est celui qui empêche le locataire d'habiter les lieux loués en raison de la gravité des manquements du bailleur à son obligation d’entretien.

 Exemples :

Dans une affaire qui a fait l'objet d'un pourvoi en cassation, le juge a reconnu que les éléments invoqués par les locataires pour prouver la mise à disposition par la propriétaire d'un logement non décent, rapidement devenu inhabitable, pouvaient justifier de consigner les loyers.
À noter : les locataires était en possession de constats de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) et d'un constat de l'inspecteur de salubrité des services techniques de l'habitat de la Mairie (4).

Dans une autre décision, la non-réalisation par le bailleur de travaux relevant de son obligation de délivrance rendait les locaux impropres à leur destination pendant cette période : elle autorisait le preneur à soulever l'exception d'inexécution (5).

Comment bloquer les loyers légalement ?

Même si le locataire ne peut pas habiter logement parce que le bailleur n'y exécute pas les travaux permettant de le maintenir en état de salubrité, il ne peut pas décider unilatéralement de bloquer le paiement des loyers : un jugement doit l'y autoriser.

En cas d'urgence, le juge peut rendre une ordonnance en référé.

Le locataire peut demander la consignation des loyers (hors charges) auprès de la Caisse des dépôts de consignation. La demande doit être portée devant le tribunal judiciaire, dans l’attente du règlement du conflit. L'avocat n'est pas obligatoire.

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Cas de litiges fréquents

Le non-paiement des loyers 

Mesures préventives par le locataire 

S'il est en capacité de payer sa dette par échelonnement, le locataire peut toujours demander au bailleur un délai de paiement. 

Selon sa situation, il peut envisager de faire une demande d'aide sociale ou un dossier de surendettement.

Mesures préventives par le bailleur

Avant d'entamer une procédure en vue de se faire rembourser et de résoudre/résilier le bail, celui-ci peut faire appel à la caution s'il y en a une ou se rapprocher de son assurance loyers impayés, le cas échéant.

 À savoir : lorsque le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit signaler le défaut de paiement à la Caisse d'allocations familiales (CAF) - dès lors que le montant des sommes dues atteint un seuil qui varie en fonction de la personne à qui l'aide est versée.

La procédure : mise en demeure et risque d'expulsion

Le paiement du loyer fait partie des obligations du locataire (6). S'il ne le paie pas dans les délais prévus au contrat, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de régulariser la situation.

Bail sans clause résolutoire

À défaut de régulariser la situation dans le délai imparti par le bailleur, le bailleur peut envisager de demander au juge la résiliation du bail accompagnée d'une demande de remboursement de la dette. Le bailleur doit charger un commissaire de justice d'assigner le locataire.

Dans ce cas, c'est le juge qui va déterminer si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et son expulsion du logement.

Bail avec clause résolutoire

Si le contrat contient une clause résolutoire, il peut envisager de la faire jouer (7). Cette clause permet au bailleur de demander au juge la résolution du contrat de plein droit (pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie).

Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de 2 mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, le bailleur peut se rapprocher d'un commissaire de justice pour lui faire délivrer un commandement de payer.

La clause ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans ce cas, si le locataire n'a pas repris les paiements avant l'audience qui suit le commandement de payer, ou s'il n'est pas en capacité de rembourser sa dette, le juge peut le condamner à voir son bail résilié et à être expulsé du logement.

La non-restitution de dépôt de garantie

Le contrat peut prévoir que le locataire déposera une garantie dont le montant est limité par la loi selon qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé (8).

Il doit être restitué dans un délai maximal de :

• 2 mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire lorsque l'état des lieux fait apparaître des différences entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie ; 
   
• 1 mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Il est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont le locataire pourrait être tenu, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 

 À savoir : quand les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur peut procéder à un arrêté des comptes provisoire et lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder un maximum prévu par la loi.

La durée du délai de préavis à respecter par le locataire

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est :

• d'1 mois pour un logement meublé (9) ;
• et de 3 mois pour un logement vide (10).

Pour les logements vides, le délai peut être réduit à 1 mois dans les cas exhaustivement prévus par la loi.

 Exemples : 

• pour les locataires de logements situés en "zone tendue" ;
• en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• depuis le 27 juillet 2023, pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis doit obligatoirement préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, il se verra appliquer le délai de droit commun, de 3 mois.

Les troubles de voisinage 

Pendant le bail, le locataire peut causer des troubles de voisinage (nuisances olfactives, bruit, tapage nocturne...). Si le bailleur en a été informé par un voisin ou le syndic, il doit rappeler au locataire de respecter ses obligations. À défaut, il pourrait voir sa reponsabilité engagée.

Afin de conserver une preuve des diligences accomplies, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de cesser les troubles, par lettre recommandée avec accusé de réception.

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