Conclure un bail commercial

Cession de bail

Un exploitant d'un fonds de commerce artisanal ou industriel peut souhaiter, en cours de bail, céder son fonds.

Cependant lorsque la cession n'est pas consentie au successeur dans le fonds, le locataire ne cèdera que l'emplacement et le droit au bail s'y rattachant.

La cession de bail est un contrat par lequel le bénéficiaire du bail, appelé « cédant », transmet ses droits à un tiers appelé « cessionnaire ».

Le bail primitif subsiste donc ; il y a seulement changement dans la personnalité du preneur.

La cession du seul droit au bail est souvent qualifiée de « cession de pas de porte ».

La cession est généralement consentie à titre onéreux, mais elle peut l'être à titre gratuit.

Clauses particulières prévues par le bail :

Clause d'agrément :

L'obligation de requérir l'accord préalable du bailleur pour toute cession est licite. Cependant, les clauses d'agrément ne peuvent faire échec aux droits du locataire de céder son fonds de commerce.

Les clauses d'agrément permettent en pratique au bailleur un contrôle de la régularité de la cession et d'apprécier ainsi la moralité ainsi que la solvabilité de l'acquéreur.

Lorsque la demande d'autorisation du locataire se heurte à un refus systématique par le bailleur non motivé, le locataire doit se faire assister en justice. Il peut demander des dommages et intérêts.

Clause relative à la forme de la cession :

Il est assez fréquent que le bail impose pour la cession une forme déterminée qu'il convient alors de respecter.

Exemple de clause :

Obligation d'avoir recours à un acte notarié ; Obligation d'avoir recours à l'avocat du bailleur pour formaliser la cession ; Clause imposant la notification au bailleur du changement d'état de la société locataire etc ...

En cas de cession irrégulière, la cession est inopposable au bailleur. Il pourra demander la résiliation judiciaire du bail sous réserve de l'appréciation de la gravité de l'infraction par les Tribunaux.

Clause prévoyant l'intervention du bailleur à l'acte :

Cette clause impose seulement aux parties de demander au bailleur d'intervenir à l'acte. Elle peut avoir pour objectif de permettre au bailleur de vérifier les conditions de la cession. Elle n'équivaut pas à une clause d'agrément.

Claude de solidarité entre le cédant et le cessionnaire :

La clause de solidarité entre cédant et cessionnaire pour le paiement des loyers et l'exécution des obligations du bail est usuelle dans les contrats de bail en cours.

Par l'effet de cette clause de garantie solidaire, le cédant est codébiteur solidaire du cessionnaire.

Il faut noter que la Cour de Cassation interprète restrictivement les clauses de garantie solidaire.

La clause du bail stipulant que le preneur restait solidaire du paiement des loyers en cas de cession du bail oblige la caution solidaire du preneur au paiement des loyers arriérés en cas de défaillance du cessionnaire du bail.

La clause de solidarité peut s'appliquer non seulement aux loyers, mais aussi, le cas échéant, aux réparations locatives et aux indemnités d'occupation. Elle doit cependant le prévoir expressément.

Bail commercial 3 6 9 : modèle, formalités, résiliation, garanties

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