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Diagnostic d'assainissement et vice caché de la fosse septique

Par , Avocat - Modifié le 22-01-2014

L'omission du diagnostic d'assainissement est-elle source de responsabilité du vendeur en cas d'action de l'acquéreur en vice caché relatif à la fosse septique ?

Il convient de s’intéresser à cette nouvelle obligation, qui est, pour le vendeur d’un bien immobilier d’établir un diagnostic assainissement.

En effet, il est notable de souligner que les difficultés relatives à l’assainissement sont sources de responsabilité sur le terrain de vice caché entre acquéreur et vendeur, voir même entre acquéreur et agent immobilier, lorsque l’acquéreur se rend compte que le bien dont il s’est porté propriétaire mérite la mise en place d’une nouvelle installation de fosse septique, à grand renfort de frais et de travaux, pour des sommes importantes, lesquelles viennent finalement malmener l’équilibre du prix négocié de la vente du bien immobilier.

Ainsi, le huitième alinéa de l’article L.271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation ajoute au dossier de diagnostic technique le document concernant le contrôle des installations d’assainissement non-collectif, mentionné à l’article L.1331-11-1 du Code de la Santé Publique, lequel est entré en vigueur au 1er janvier 2011.

Il convient de rappeler que la date d’entrée en vigueur de ce dispositif était originellement fixée au 1er janvier 2013 par la Loi sur l’eau et le milieux aquatiques, Loi du 30 décembre 2006, en son article 102 V et que l’anticipation de deux ans de cette échéance, au 1er janvier 2011, par la Loi Grenelle II, a suscité des difficultés réelles telles, que deux propositions de Loi ont suggéré de restreindre cette exigence.

Ainsi, désormais, l’obligation de diagnostic assainissement est une obligation légale aux termes de l’article L.1331-11-1, deuxième alinéa, du Code de la Santé Publique, qui impose le contrôle des dispositifs d’assainissement non-collectif de plus de trois ans. Ce contrôle doit être effectué dans des conditions prévues au II du même article.

Ce diagnostic est également de rigueur, même en cas de système d’assainissement inexistant.

A l’absence de de diagnostic assainissement, les dispositions précitées sont claires, à savoir que le vendeur doit prendre en charge la réalisation de ce diagnostic.

Or, il apparaît qu’un certain nombre de cessions ont été effectuées, sans que pour autant le vendeur, parfois mal informé de cette situation, tant par l’omission de l’agent immobilier, que parfois même du notaire, ait effectué ce diagnostic assainissement.

Il n’est d’ailleurs pas rare de constater que le non établissement du diagnostic, ou en tout cas son omission dans la cession immobilière, soit soulevé dans le cadre d’un contentieux en vice caché.

L’acquéreur reproche alors de ne pas avoir pu bénéficier d’une information loyale et complète sur la description complète du bien objet de la vente et, ainsi, n’a pas été à même de négocier librement leur prix sur cette base.

Or, il convient de rappeler que le vendeur est présumé être de bonne foi et il convient de s’intéresser aux sanctions applicables au défaut de diagnostic-assainissement, car, ni les articles du Code de la Construction et de l’Habitation et du Code de la Santé Publique, ni le décret d’application de la loi instaurant justement cette obligation de diagnostic assainissement, ne prévoient de sanctions spécifiques en cas de violation de cette nouvelle obligation.

Indépendamment d’une règlementation particulière, les tribunaux acceptent de sanctionner le manque de renseignement à l’acquéreur sur l’assainissement de l’immeuble, qu’il soit collectif ou non, sur des fondements aussi divers que l’obligation générale d’information, le vice du consentement, l’obligation de déclaration des charges exceptionnelles, l’obligation de délivrance d’un immeuble conforme ou de garantie des vices cachés.

Il convient dès lors de vérifier l’acte pour s’assurer qu’il n’est pas fait état de l’état/qu’il soit bien fait mention de l’état de l’installation d’assainissement.

Il n’est d’ailleurs pas impossible que le vendeur fasse mentionner dans l’acte notarié que l’installation d’assainissement n’a fait l’objet d’aucun contrôle technique de la part des services communaux d’assainissement non-collectif.

De fait, cette disposition est de nature à priver les acquéreurs d’un recours en garantie du vices cachés tenant à la présence d’une installation sanitaire non-conforme, puisqu’ils étaient avisés de l’absence de contrôle la concernant, ce que rappelle d’ailleurs la Cour d’Appel de Rouen, dans un arrêt du 27 mai 2009, numéro de rôle 8/02915.

La question demeure de savoir si l’acquéreur peut, malgré tout, soulever ce manquement à l’obligation d’établissement du diagnostic d’assainissement ?

L’acquéreur se heurte à trois obstacles récurrents.

En premier lieu, il convient de rappeler que le demandeur ne peut cumuler les notions de vice caché et de non-conformité et qu’il lui appartient donc de choisir son fondement juridique, nonobstant le sacro-saint principe de concentration des moyens.

Dans pareil cas, la jurisprudence est extrêmement claire.

Il appartient au demandeur de choisir entre ces deux fondements juridiques qui ne peuvent se cumuler.

En deuxième lieu, l’acquéreur risque également de se heurter à la présence dans l’acte de cession d’une clause de garantie de vice caché.

En effet, il n’est pas rare de lire que l’acquéreur reconnaît en être parfaitement informé et en faire son affaire personnelle, sans recours ni contre le vendeur, ni contre le notaire.

De telle sorte que ces simples mentions emportent clause de non-garantie de vice caché, qui empêche l’acquéreur de se retourner contre le vendeur ou contre le notaire.

Ces clause exclusives de non-garantie des vices cachés son expressément permises par la Loi, notamment par l’article 1643 du Code Civil, lequel édicte « il est tenu des vices cachés tant bien même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Ainsi, la clause de non-garantie des vices cachés est possible chaque fois qu’un texte spécial ne les interdit pas, et c’est ce que d’ailleurs rappelle la jurisprudence, Cass. IIIème Civ., 22 mars 1995, N° 93-11.990.

Enfin, en troisième lieu, il appartient à l’acquéreur  de démontrer l’existence de ce vice caché, et cette demande impose la réunion de plusieurs critères, lesquels sont cumulatifs.

En effet, il faut démontrer que le défaut en litige rende la chose improbable à l’usage auquel on la destine, que le vice est d’une certaine gravité, que le vice a un caractère occulte, et c’est pour cela qu’il s’agit d’un vice caché, et que, naturellement, ce vice était antérieur à la cession en question.

Ainsi, c’est donc le droit commun qui vient résoudre l’hypothèse de la responsabilité du vendeur et sur le non-respect de l’établissement des obligations de diagnostic d’assainissement, lequel vient compléter, dans un souci d’information, la liste déjà bien longue des diagnostics obligatoires en cas de cession immobilière afin de justement permettre à l’acquéreur de bénéficier d’une description précise et loyale du bien à la vente. 

Si vous êtes locataire et que vous rencontrez des problèmes d'assainissement dans vore logement, il est possible d’agir en exécution forcée contre le bailleur :
>> Mettre en demeure 
le propriétaire bailleur d'effectuer des travaux

Par Me Latapie

Vos Réactions

  • kliph - Visiteur Le 24-03-2014 à 16:16

    Bonjour,
    Je me retrouve dans cet article.
    Suite à un problème de fosse sceptique (elle s'est éventrée) dans notre maison acheté il y a un an, j'ai regardé dans mon acte de vente le diagnostic des SPANC.
    Hors ce diagnostic est manquant. Seul un certificat datant de 2007 mais signé de la mairie en 2012 indique que l'installation est conforme. Bien sur sans diagnostic, juste une case "CONFORME"
    Est-ce un vice caché ?
    Est-ce la faute du Notaire (qui n'a pas pris soin de vérifier que le diagnostic soit présent) ?

    Je sens que je ne suis pas sorti de l'auberge avec cette affaire. 
  • Jean M 01 - Visiteur Le 21-08-2018 à 09:37

    Bonjour,
    Je me trouves à ce jour dans ce cas de figure.
    J'ai acheté une maison il y a deux mois ; sur l'acte notarié, la vendeuse déclare le bien raccordé à l'assainissement collectif. Le notaire rajoute que le bien est "raccordable". Un paragraphe mentionne que l'acheteur prend le bien en l'état, sans recours pour vice caché.
    En annexe, la mairie atteste le raccordement au réseau collectif, mais stipule ne pas avoir effectué de contrôle.
    Bie entendu, alerté par l'odeur, je découvre une fosse sceptique pleine à raz bord, et sèche pour partie. Par contre pas de trace de bouche d'égouts...
    Le syndicat des eaux m'indique cependant que l'ancien propriétaire payait depuis 1997 la cotisation de raccordement au tout à 'égout.
    Que pensez-vous de ce cas vicieux ?

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Maître Laurent LATAPIE

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Avocat au Barreau de DRAGUIGNAN

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