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La loi PINEL du 18 juin 2014 : principales modifications relatives aux baux commerciaux

Par , Avocat - Modifié le 02-02-2016

La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi PINEL, apporte des modifications substantielles en ce qui concerne les baux commerciaux, et traduit une volonté forte de procéder à un rééquilibrage au profit des locataires.

L’objectif affiché est bien entendu de relancer la croissance, la compétitivité et l’emploi.

Avant d’en aborder les principales mesures, diverses modifications secondaires méritent d’être soulignées, étant précisé que le législateur a prévu une entrée en vigueur progressive, les dispositions les plus importantes ne trouvant à s’appliquer que pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Les étrangers ne font désormais plus l’objet d’un traitement distinct, que ce soit en tant que locataire étranger dans le cadre du droit au renouvellement du bail (L145-13 C. Com.) ou en tant que bailleur étranger pour refuser un tel droit au renouvellement du bail (L 145-23 C. Com.).

De même la convention d’occupation précaire fait désormais l’objet d’une disposition légale (L 145-5-1 C. Com.) ; le bail de courte durée pourra désormais être d’une durée de trois ans (au lieu de deux avant) et il n’est plus possible de conclure un nouveau bail afin d’ « exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ».

Il est désormais interdit de stipuler un engagement pour une durée ferme, avec renonciation implicite au droit de congé à chaque terme d’une période triennale (L 145-4 C. Com.). Cette interdiction d’une résiliation anticipée était souvent convenue lorsque le bailleur participait aux travaux d’aménagement du locataire.

Il est à noter que la loi PINEL n’a pas remis en cause le principe posé par l’arrêt du 18 juin 2013 (1), relatif au renouvellement des baux d’une durée supérieure à 9 ans. Par cet arrêt, avait été déclarée contraire aux dispositions de l’article L 145-12 du Code de commerce la stipulation selon laquelle un bail commercial de 12 ans avec un renouvellement pour une durée de 12 ans, si bien que le renouvellement intervient pour une durée de 9 ans.

Dans le même esprit, et enfin, le congé pourra désormais être sollicité par lettre recommandée avec accusé de réception, alors qu’il n’était possible que de le formaliser que par acte extrajudiciaire jusqu’à présent (article L 145-9 C. Com.) ; il est à noter que, semble t’il par suite d’un oubli du législateur, la demande de renouvellement du bail par le locataire, et la réponse du bailleur, doivent être effectuées par acte extrajudiciaire.

Dans l’optique de procéder à un rééquilibrage des intérêts économiques, au profit des locataires, loyer (I), charges et travaux (II) font l’objet d’un encadrement plus précis. La loi PINEL du 18 juin 2014 renforce enfin les dispositions d’ordre public.

 

I-                   L’encadrement des loyers

L’ICC ne constitue plus l’indice de référence. Désormais seuls les indices des loyers commerciaux (ILC) et des activités tertiaires (ILAT) subsistent, conformément aux dispositions des articles L 145-34 et L 145-38 du Code de commerce.

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit, en principe, correspondre à la valeur locative.

Le loyer révisé déplafonné. L’article 145-38 du code de commerce dispose désormais que « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. » Il faudra en outre démontrer une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Le loyer indexé révisé. Si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision ne pourra être demandée que « chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart (25%) par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. » (Article 145-3.9 C. Com.)

Le loyer renouvelé déplafonné. Si le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, il peut être déplafonné dans trois hypothèses : une modification notable de certains éléments énumérés par l’article L 145-33 du C. Com. (caractéristiques du local considéré, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage), un bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou une bail d’une durée supérieure à douze ans suite à une tacite reconduction. Néanmoins, dans les deux premières hypothèses, la variation de loyer qui en découle ne pourra conduite à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (Article 145-34 C. Com.).

Seule l’hypothèse d’une tacite prolongation du bail pendant une durée supérieure à 12 ans échappe donc aux limites du déplafonnement.

Ainsi, lorsque le loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement est fixé à la valeur locative, la hausse du loyer entraînera des augmentations annuelles de loyer, dans la limite de 10 %, et ce jusqu’à atteindre la valeur locative.

Une incertitude existe, qui méritera clarification de la part de la jurisprudence : il n’est pas précisé si cette augmentation de 10 % est calculée en référence au loyer précédant la demande de renouvellement ou de révision, ou au loyer qui précède chaque tranche de 10 %. Dans cette dernière hypothèse, la valeur locative serait bien entendu atteinte plus rapidement.

Tenant les incertitudes actuelles, il sera opportun de prévoir les conditions de fixation du loyer de renouvellement (ces dispositions n’étant pas d’ordre public) ou de prévoir un loyer binaire (loyer minimum garanti et loyer variable), ce qui permettra d’échapper aux règles sus-visées.

 

II-                L’encadrement des charges et travaux

Conformément aux dispositions de l’article L 145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux tant de prise de possession que lors de la restitution des locaux par le locataire devra être effectué. Il est précisé que cela devra être effectué « en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds ». la sanction du défaut d’établissement d’état des lieux empêchera le bailleur de se prévaloir de la présomption selon laquelle le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives (article 1731 du code civil).

Cette formalité constitue l’une des manifestations de la faveur du pouvoir législateur à l’égard des locataires. Restera toutefois la question de la prise en charge de ces états des lieux.

A compter du 1er septembre 2014, tout contrat de bail conclu ou renouvelé devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances ; leur répartition entre le bailleur et le locataire devra en outre être définie.

Un état récapitulatif annuel devra en outre être fourni dans un délai fixé par voie réglementaire.

De même, si de nouvelles charges, impôts, taxes ou redevances apparaissent en cours de bail, le bailleur devra en aviser le locataire.

Par ces dispositions, la loi du 18 juin 2014 vise à mettre fin à la pratique du « triple net » qui consistait à faire supporter au locataire l’ensemble des charges, impôts et taxes diverses, au prorata des surfaces louées, et ce sans qu’ils puissent prendre conscience de la portée de leur engagement.

De même, en ce qui concerne les travaux, le bailleur devra communiquer au locataire lors de la conclusion du contrat, et puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes (le coût devant indiqué) (article L 145-40-2 C. Com.).

Enfin, le bail devra préciser la répartition des charges et travaux entre les différents locataires d’un ensemble immobilier en fonction de la surface exploitée (article L 145-40-2 alinéa5 C. Com.). Cette mesure tend à rétablir un équilibre entre les parties : en effet, il était fréquent que le contrat mette à la charge de certains locataires tout ou partie des charges, tenant leur faible pouvoir de négociation.

Les nouvelles dispositions de la loi PINEL du 18 juin 2014 visent ainsi à assurer aux locataires une meilleure prévisibilité de leurs dépenses à venir, et ce afin de ne pas compromettre l’équilibre financier par la survenance de charges ou travaux inopinés.

 

III-             le renforcement des dispositions d’ordre public

En vertu de l’article L 145-60 du code de commerce, l’action en nullité se prescrit par deux ans, et ce à compter de la signature du bail, ou du terme du bail pour le droit au renouvellement.

L’article L145-16 du code de commerce selon lequel diverses clauses du contrat de bail étaient nulles et de nul effet, était donc d’une portée moindre, tenant la prescription de deux ans.

Généralement, en effet, les difficultés surgissaient au-delà des premières années de vie du bail.

Cela laissait ainsi la faculté aux bailleurs, selon leur force de négociation, de modeler le contrat et d’y insérer des clauses contraires aux dispositions d’ordre public, sans encourir de voir lesdites clauses contestées par les locataires.

Désormais, c’est chose terminée, puisque le législateur a modifié l’article L 145-16 du code de commerce : les clauses sont désormais « réputées non écrites », et non plus nulles.

Les locataires pourront ainsi agir à tout moment.

Seront ainsi réputées non écrites les clauses faisant échec au droit au renouvellement ( L 145-15 C. Com.), ainsi que celles contraires aux dispositions d’ordre public relatives :

-         à la cession du fonds de commerce ( L 145-16 C. Com.)

-         à la durée du bail ( L 145-4 C. Com.)

-         à la révision du loyer ( L 145-37 à L 145-39C. Com.)

-         aux intérêts sur les sommes payées d’avance ( L 145-40 C. Com.)

-         à la clause résolutoire (L 145-41 C.Com. )

-         à la cessation d’activité (L 145-42 alinéa1 C.Com. )

-         à la déspécialisation (L 145-47 à L 145-54 C.Com. )

 

Au nombre des apports de cette loi, il faut enfin relever que sont désormais prises en compte les différentes hypothèses de fusion, de scission de société, y compris la transmission universelle de patrimoine (L 145-16 C. Com.) ; une despécialisation partielle du bail est désormais autorisée lors d’une procédure collective (L 642-7 C. Com.). Enfin, à l’instar des baux d’habitation, un droit de préférence est instauré au profit des locataires, dans l’hypothèse d’une vente par le bailleur des locaux commerciaux (L 145-46-1 C. Com.).

Lors de la conclusion de baux, de leur renouvellement, les parties devront donc faire preuve de la plus grande vigilance, tenant le nombre de modifications apportées par la loi du 18 juin 2014. Il reste en outre à attendre le décret à venir qui fixera les nouvelles règles d’ordre public en matière de répartition des charges.

 

Par Jacques-Henri AUCHE

Avocat au Barreau de Montpellier

 

Référence :

(1) civ, 3ème, 18 juin 2013, n° 12-19.568

 

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