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L'entretien et la réparation des locaux dans les baux commerciaux

Par , Avocat - Modifié le 06-12-2016

 Les différentes charges imputées aux locataires dans un bail commercial

« L’entretien et la réparation des locaux dans le bail commercial

La répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire d’un local  est dorénavant encadrée ; ceci concerne les baux conclus après le 5/11/2014. Le renouvellement après le 5/11/14 de tous les baux commerciaux conclus avant cette date est aussi concerné (loi PINEL du 19/06/2014).

Le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire  toutes les charges.

 

I- Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014

Pour les charges autres que les travaux :

Tout d’abord, dès la conclusion du contrat de bail, le bailleur doit joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition entre le locataire et le propriétaire.

De même une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire au plus tard le 30 septembre un état récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des charges).

Pour les travaux :

Le bailleur doit tous les trois ans, communiquer au titulaire d'un bail commercial un état récapitulatif des travaux qu’il envisage de réaliser avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés durant les trois années précédentes. Ces informations doivent être communiquées au commerçant dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.

 

1-Les charges et travaux obligatoirement à la charge du propriétaire :

a- En ce qui concerne les charges autres que travaux :

Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 d’application de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, dresse une liste des charges qui ne peuvent être répercutées sur le titulaire d'un bail commercial Discothèque (CHRD) : par exemple :

Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; notamment la contribution économique territoriale (CET),

Cependant, le bailleur peut imputer au titulaire d'un bail commercial, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local, de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

Les honoraires liés à la gestion des loyers.

Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

 

b- les réparations :

Elles concernent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Sont obligatoirement à la charge du propriétaire :

Les grosses réparations (gros murs, voutes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues, et mur de soutènement et de clôture) (article 606 du Code Civil).

Exemples : Si un bailleur inclut dans les charges de son locataire commercial, les dépenses de réparation de toiture et de ravalement, le locataire peut contester auprès de son bailleur ou devant le juge.

Depuis le 5 novembre 2014, il n’est donc plus possible de mettre ces charges à la charge du locataire.

Ce qui est une grande nouveauté pour titulaires d'un bail commercial car ces charges pouvaient être très importantes. Dorénavant, Les locataires n’auront plus à régler ces charges .

Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, avec la réglementation le bien, dès lors qu’il relève des grosses réparations (article 606 du Code civil).

 

2- Les charges et travaux à la charge du locataire :

a- Les charges autres que les travaux:

Peuvent continuer à être répercutées sur le titulaire d'un bail commercial :

les impôts taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière ( taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, et les taxes afférentes à son activité,

les dépenses de consommation, c'est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ;

les charges d'entretien courantes c’est-à-dire nécessaires à l'exploitation de son commerce : : compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation...

si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments d'équipements utilisés et aux services communs : exemple : quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien,

 

b-Les travaux :

Le bailleur ne peut donc plus inclure dans le contrat de bail, des clauses permettant de transférer le coût des grosses réparations au locataire.

En revanche, si le  locataire n’a pas correctement entretenu le bien, il devra payer ces dépenses. Il a donc intérêt à bien entretenir le bien loué. A défaut, pourront être mis à sa charge des grosses réparations (article 606 du Code civil).

Toutes les réparations autres que les grosses réparations visées ci-dessus au 1°) sont d’entretien et peuvent être mises à la charge du locataire titulaire d'un bail commercial. Ainsi, les réparations à la charge du locataire sont celles procédant de l’usage des lieux.

Ainsi, les dépenses de réparation courantes c’est-à-dire nécessaires à l'exploitation du commerce sont à la charge du locataire.

 

Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures

Enfin, les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique peuvent aussi être mis à la charge du locataire.

 

II-Pour les baux commerciaux en cours à la date du 5 novembre 2014 :

La loi Pinel ne leur est pas applicable ; elle le sera cependant applicable au moment du renouvellement du bail.

1ère hypothèse : il existe une clause spécifique dans le bail :

En pratique, le plus souvent, ces baux indiquent que le locataire est tenu aux charges et travaux d’entretien, mais également mettent à la charge du locataire les gros travaux (606 du Code Civil)

Cependant, le bailleur peut étendre les obligations du locataire :

- aux grosses réparations d’entretien : article 605 du Code Civil ;

- aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure : exemple : la charge des peintures ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l’écoulement du temps, ou endommagé par la foudre ou la grêle ( installation électrique). Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5/11/1, ceci est exclu.

2ème hypothèse : en l’absence de clause spécifique dans le bail :

Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien.

Ainsi, le propriétaire doit supporter :

*les réparations d’entretien ou de gros entretien (article 605 du Code civil) : exemple ; changement d’une chaudière ou remplacement d’un système de climatisatiion, 4

*les grosses réparations (’article 606 du même code) : travaux de réfection relatifs au gros oeuvre, réfection totale de la toiture

*les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à écoulement du temps.

ATTENTION : les travaux imposés par l’administration sont à la charge du propriétaire. Ce dernier a pu cependant se ménager la possibilité d’insérer une clause contraire du bail. Il s’agit des travaux de conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène, sécurité) et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription administrative.

 

Conclusion :

Il existe un contentieux important sur la nature et l’imputation des charges.

Ce sont les commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux saisies par l’une ou l’autre des parties, et le cas échéant les juges qui résoudront le problème en cas de non conciliation.

Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé pour :

- anticiper les contentieux : l’avocat vous conseillera lors des phases d’acquisition de votre fonds commerce ou de signature de vos baux. Il rédigera les baux et leur renouvellement de telle manière que le commerçant ou société titulaire d'un bail commercial puisse gagner de l’argent,

- vous assister au procès relatif aux charges lors du renouvellement de votre bail ou suite à une demande injustifiée du bailleur.

 

Par Sophie Petroussenko

Avocat au Barreau de Paris

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Maître Sophie PETROUSSENKO

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