La Cour de cassation rappelle que la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 ne prévoit le recours à un huissier de justice (depuis le 1er juillet 2022, un commissaire de justice) pour établir l'état des lieux de sortie qu'à défaut d'état des lieux réalisé contradictoirement et amiablement par les parties. Le locataire doit ainsi répondre des dégradations constatées dans l'état des lieux établi avec le bailleur, sauf à prouver la force majeure, une faute du bailleur ou le fait d'un tiers.

En l'espèce, à l'issue du bail, la locataire a formé opposition à une ordonnance lui enjoignant de payer au bailleur une certaine somme au titre de dégradations locatives.

La demande en paiement de la bailleresse est rejetée par le Tribunal de Sarreguemines. Si les juges retiennent que l'état des lieux de sortie signé contradictoirement entre les parties fait ressortir différents dégâts et un état de saleté du logement, ils considèrent néanmoins, au vu des éléments de preuve contraires produits la locataire, qu'il aurait été nécessaire de faire établir un constat par huissier de justice. À défaut, la bailleresse, « demanderesse à la condamnation », est « tenue de rapporter la charge de la preuve », ce qu'elle ne fait pas. Elle est ainsi déboutée de sa demande.

L'analyse est censurée par la Haute juridiction au visa des articles 3-2 et 7, c, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989. La Cour rappelle qu'il résulte de l'article 3-2 que le recours à un huissier de justice pour faire établir l'état des lieux de sortie n'est prescrit qu'à défaut, pour les parties, de pouvoir y procéder contradictoirement et amiablement.

L'article 7, c prévoit quant à lui que le preneur répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Dès lors, ayant constaté que les parties avaient établi un état des lieux de sortie contradictoirement et amiablement et la locataire devant répondre des dégradations ainsi constatées, à moins de prouver qu'elles avaient eu lieu sans sa faute, le tribunal a violé les textes susvisés.

Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, no 21-14.588, D