ARTICLE AVOCAT Conclure un bail commercial

Charges et frais non récupérables sur le locataire commercial (baux commerciaux)


Par Bruno Axel TRAESCH, Avocat - Modifié le 15-04-2015 - Blog : Blog Maitre Bruno Axel TRAESCH

Certaines charges et frais ne peuvent être exigés par le bailleur au locataire de locaux commerciaux en vertu d'un bail commercial depuis la réforme des baux commerciaux de 2014. On parle de charges non récupérables, c'est par exemple le cas des honoraire du gestionnaire ou de la contribution économique territoriale.

Grosses réparations de l'article 606 du code civil

La réfection totale de la toiture est une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil. le bailleur ne plus exiger du locataire qu'il prenne ces grosses réparations à sa charge, quelques soient les clause du bail commercial.

Mise en conformité relevant de l'article 606

Certains travaux de mise en conformité des locaux relève de l'article 606 et donc exclusivement du bailleur:

  • Travaux d accessibilité ou de ravalement obligatoire
  • Honoraires liés à la réalisation des travaux non récupérables:
  • Honoraires de l architecte, maitre d'½uvre,  expert immobilier

Les honoraires du gestionnaire (administrateur de biens)

Les honoraires de l'administrateur de biens qui gère le bien pour le bailleur sont des charges non récupérables par le propriétaire.

Les honoraires du gestionnaire doivent obligatoirement être payés par le propriétaire bailleur, y compris si une clause du bail commercial le prévoit.

Les clauses réputées non écrites depuis la loi Pinel sont contestables à tout moment,  alors qu'un délai de 2 ans après la signature existait avant.

Impôts et taxe non récupérables (réglés obligatoirement par le bailleur)

Le bailleur propriétaire ne peut plus stipuler dans le bail commercial que tous les impôts, taxes et redevances de toute nature seront supportés par le locataire commercial. Si le bailleur peut encore demander au locataire commercial la taxe foncière, il ne peut plus mettre à la charge du locataire:

  • Contribution économique territoriale (ancienne taxe professionnelle)
  • les Impôts et taxes dont le propriétaire est le redevable légal, exemple: les taxes sur salaires si le bailleur a des employés salariés
Les baux signés avant son entrée en vigueur en septembre 2014 continuent à obéir à l'ancien régime juridique de la liberté contractuelle en matière de rédaction du bail commercial. Les révisions triennales (3 ans, 6 ans) ne sont pas considérées comme faisant partir un nouveau bail auquel la réforme de la loi Pinel devrait obligatoirement s'appliquer.

En cas de doute ou d'interprétation compliquée des clauses du bail commercial, contacter un avocat en bail commercial pour clarifier la situation. La consultation d'un avocat en baux commerciaux avant la signature du bail commercialest vivement conseillé pour comprendre ce à quoi on s'engage.
Par Bruno Axel Traesch
Avocat au Barreau de Paris

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