La question peut paraître surprenante à première vue : l’accord du bailleur est-il nécessaire pour mettre fin à un bail commercial ? C’est un scénario que l’on retrouve régulièrement : le bailleur et le locataire décident d’un comment accord de se séparer, et de mettre fin au bail commercial qui les lie. À première vue, on pourrait imaginer que cet accord est suffisant : il suffirait de signer un protocole d’accord mettant fin au bail commercial, et les parties seraient déliées.

Toutefois, en matière de bail commercial, comme on le sait, les choses sont souvent plus compliquées et nuancées.

En réalité, tout dépend de la situation du locataire. Si le locataire (aussi appelé « preneur ») a des dettes et un fonds de commerce grevé de sûretés, il devra préalablement informer les créanciers inscrits sur son fonds de commerce, avant de pouvoir résilier son bail commercial.

La règle est prévue par l’article L 143-2 du Code de commerce : « La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus »

 

Il est donc nécessaire d’informer les créanciers inscrits sur le fonds préalablement à la résiliation du bail commercial, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Comment expliquer cette règle ?

Il faut rappeler que le fonds de commerce est un actif, qui peut être valorisé et cédé, et peut constituer une sûreté pour les créanciers : dès lors qu’ils bénéficient d’un nantissement sur le fonds de commerce, les créanciers impayés pourraient décider de le saisir et de le vendre (dans une procédure d’exécution particulière pour convertir leur sûreté).

Or on sait que le bail commercial constitue l’actif essentiel du fonds de commerce : sans bail commercial, pas de sûreté.

C’est pourquoi, si le bailleur et le locataire pouvaient librement décider de mettre fin au bail commercial sans en informer les créanciers inscrits, ils pourraient ainsi les déposséder de leur sûreté, sans les en informer. La règle prévue par l’article L. 143-2 du Code de commerce est donc destinée à protéger les créanciers inscrits et préserver leur sûreté.

En pratique, le plus souvent on rédigera un protocole de résiliation de bail sous condition suspensive de notification aux créanciers inscrits.

La notification aux créanciers inscrits en cas de procédure de résiliation initiée par le bailleur

La règle s’applique également lorsque c’est le bailleur qui poursuit la résiliation judiciaire. On a parfois tendance à l’oublier, mais même s’il n’est pas payé et souhaite expulser son locataire, le bailleur doit également en informer les créanciers !

C’est l’article L. 143-2 alinéa 1er du Code de commerce qui s’applique :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification ».

C’est pourquoi en principe, l’assignation délivrée par le bailleur à son locataire, en cas de procédure pour impayé et toute autre faute reprochée au bailleur, est également notifiée aux créanciers.

C’est un point très important auquel les bailleurs doivent faire particulièrement attention lorsqu’ils délivrent une assignation en paiement. À défaut, ils commettraient une faute et s’exposeraient à des dommages-intérêts à l’égard des créanciers inscrits.

En conclusion, deux règles sont à retenir :

-          Si le bailleur et le locataire sont d’accord pour résilier le bail, ils doivent préalablement notifier ce projet de résiliation aux créanciers inscrits ;

-          Si le bailleur poursuit la résiliation judiciaire du bail, il doit également notifier l’assignation aux créanciers inscrits.

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