ARTICLE AVOCAT Régler un litige survenant à la suite de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier

L’acheteur qui ne dépose pas la demande de permis de construire prévue dans la clause suspensive, alors que la détermination du prix en dépend, peut-il obtenir l’exécution forcée de la promesse de vente ?


Par URBANLAW AVOCATS CAZAMAJOUR, Avocat - Modifié le 17-05-2021 - Blog : Blog Maitre URBANLAW AVOCATS CAZAMAJOUR

L’acheteur qui ne dépose pas la demande de permis de construire prévue dans la clause suspensive, alors que la détermination du prix en dépend, peut-il obtenir l’exécution forcée de la promesse de vente ?

Par acte du 17 octobre 2013, une SCI a promis de vendre un bien immobilier à une société sous diverses conditions suspensives dont l’obtention d’un permis de construire pour une surface de 1100 m2. Cet acte prévoyait un prix minimum mais pouvant varier à la hausse en fonction du nombre de mètre carrés. 

Par acte du 17 octobre 2013, une SCI a promis de vendre un bien immobilier à une société sous diverses conditions suspensives dont l’obtention d’un permis de construire pour une surface de 1100 m2. Cet acte prévoyait un prix minimum mais pouvant varier à la hausse en fonction du nombre de mètre carrés. 

Cependant, la SCI a par la suite notifié la caducité de la promesse de vente et le paiement de la clause pénale. Elle reprochait à la société de n’avoir pas sollicité le permis de construire dans le délai convenu dans la promesse de vente.  

La société a alors assigné la SCI en perfection de la vente et exécution forcée de la promesse.

La cour d’appel avait donné raison à la SCI. Elle avait considéré que l’acquéreur n’avait jamais déposé dans le délai contractuel de douze mois la demande de permis de construire. Cela avait eu pour conséquence, selon la cour d’appel, d’empêcher la réalisation de la condition suspensive.

 

La société arguait alors qu’elle avait renoncé à la condition suspensive mais également que le vendeur ne peut se prévaloir d’une condition suspensive qui n’est qui n’est pas stipulée dans son intérêt. 

Enfin, l’acheteur considérait que la clause pénale ne devait sanctionner que la partie qui faisait obstacle à l’exécution de la vente. Dès lors, elle ne pouvait pas être mise à sa charge dans la mesure où elle demandait la réitération de la vente. 

 

La Cour de cassation confirme ici le raisonnement de la cour d’appel. Elle relève que pour se prévaloir de la condition suspensive, même prévue dans son seul intérêt, la société devait avoir obtenu un permis de construire dans un délai de douze mois. Dans le cas contraire, et après mise en demeure, la SCI n’était alors plus tenue de réaliser la vente. 

Par ailleurs, le contrat prévoyait que le prix de vente serait déterminé en multipliant la somme de 770 euros par le nombre de mètres carrés de surface de plancher, lequel ne pouvait résulter que d'une demande de permis de construire, de sorte que le montant de la vente ne pouvait être déterminable. 

 

De plus, la cour d’appel avait constaté que la société ne justifiait pas avoir obtenu le permis de construire dans le délai convenu et que la SCI n'avait pas accepté la modification du projet initial de construction. La SCI était alors fondée à invoquer la caducité de la vente. 

 

S’agissant de la clause pénale, la cour de cassation considère, qu’en raison des manquements contractuels de la société, la SCI pouvait alors se prévaloir de cette clause dans la mesure où elle n'avait pas fait obstruction de manière abusive à la vente du bien. 

 

Le pourvoi est donc rejeté.

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