L’opération de construction peut être réalisée dans le cadre de différents contrats (qui font l’objet de notre étude intitulée « Les contrats de construction ») mais il s’agit ici de décrire les contours particuliers de vente d’immeuble à construire.

« La vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement » (Code civil, art. 1601-1).

Dans le cas d’une vente à terme, l’acheteur deviendra propriétaire à l’achèvement des travaux constaté dans l’acte authentique, avec effet rétroactif au jour de la vente (Code civil, art. 1601-2).

Dans le cas d’une vente en l’état de futur achèvement (VEFA), l’acheteur devient propriétaire de l’existant immédiatement, alors qu’il devient propriétaire de la construction au fur et à mesure de son avancement (Code civil, art. 1601-3).

Tout contrat de vente d’immeuble à construire relatif à un immeuble d’habitation ou mixte et stipulant un paiement même partiel avant l’achèvement du bâtiment (« secteur protégé ») est obligatoirement soumis à ces règles qui diffèrent en certains points de celles du droit commun de la vente (Code de la construction et de l’habitation, L. 261-10).

 

1. Particularités liées à la conclusion du contrat : La conclusion du contrat de vente d’immeuble à construire peut être précédée d’un contrat préliminaire écrit, par lequel le vendeur s’engage à réserver le bien à l’acheteur, qui s’engage quant à lui à effectuer un dépôt de garantie, qui lui sera restitué notamment si l’acheteur n’obtient le pas d’accord pour le prêt bancaire espéré (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 261-15).

Le contrat de vente proprement dit doit être passé sous la forme authentique et  préciser notamment, sous peine de nullité, la description de l’immeuble, son prix déterminé ou déterminable, le délai de sa livraison et, pour la VEFA uniquement, la garantie financière d’achèvement ou de remboursement souscrite par le vendeur (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 261-11 et L. 261-10-1).

 

2. Particularités liées au paiement du prix : Le contrat de vente peut comporter une clause d’indexation sur l’indice du coût de la construction BT01 (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 261-11-1).

Avant la signature, seul le versement du dépôt de garantie peut être effectué (Code de la construction et de l’habitation, art. 261-12).

Après la signature, le paiement du prix est réalisé par paliers à chaque étape de l’achèvement des travaux (Code de la construction et de l’habitation, art. R. 261-14) directement au vendeur, dans la VEFA, et sur un compte spécial où il sera bloqué et insaisissable, dans la vente à terme.

 

Le contrat peut comporter une clause résolutoire pour non paiement, qui ne produira effet qu’un mois après une sommation infructueuse (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 261-13), sauf éventuels délais de paiement accordés par le Tribunal (Code civil, art. 1244-1 ancien et 1313-5 nouveau).

Le contrat peut comporter une clause pénale, qui ne peut stipuler un taux d’intérêts de retard supérieurs à 1% de l’impayé (Code de la construction et de l’habitation, art. R. 261-14) et des dommages et intérêts forfaitaires supérieurs à 10% du prix total (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 261-14), ce qui n’empêche toutefois pas les parties de demander réparation du préjudice effectivement subi.

 

3. Particularités liées aux garanties : La garantie d’achèvement ou de remboursement ne concerne que la VEFA, l’une pouvant être substituée à l’autre en cours d’exécution du contrat (Code de la construction et de l’habitation, art. R. 261-23).

La garantie d’achèvement est intrinsèque lorsque les versements effectués par l’acheteur sont insuffisants au regard de l’état d’achèvement des travaux. Elle est extrinsèque et fournie par un établissement financier lorsque les versements effectués sont au contraire en avance sur l’état d’achèvement des travaux (Code de la construction et de l’habitation, art. R. 261-17 et s.). Le garant financera alors l’achèvement des travaux.

La garantie de remboursement est elle aussi assurée par un établissement financier, qui remboursera l’acheteur en cas de résolution du contrat pour défaut d’achèvement[1].

 

Par Marc-Olivier Huchet

Avocat au Barreau de Rennes