ARTICLE AVOCAT Régler un litige survenant à la suite de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier

Le titulaire du droit préemption est-il tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti et rappelée dans la déclaration d’aliéner ?

Le titulaire du droit préemption est-il tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti et rappelée dans la déclaration d’aliéner ?

Par Urbanlaw avocats CAZAMAJOUR, Avocat - Modifié le 26-05-2021 - Blog : Blog Maître Urbanlaw avocats CAZAMAJOUR

Des particuliers, coïndivisaires, avaient donné mandat à une société afin de vendre un terrain d'une superficie de 6 770 m² au prix de 559 300 euros TTC comprenant la rémunération de l'agent immobilier, fixée à 51 000 euros.

Les particuliers avaient par la suite consenti, le 16 juillet 2009, à un promoteur une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives au prix de 425 000 euros HT, majoré de la commission d'agence de 51 000 euros due par le bénéficiaire de la promesse.

Cependant, le 21 septembre 2009, une commune a exercé son droit de préemption urbain. Le 13 juillet 2010, le juge de l’expropriation, à défaut d'accord entre les parties, a fixé le prix de vente à la somme de 425 000 euros et, le 14 mars 2011, l’acte authentique de vente a été signé entre les propriétaires et la commune.  

Néanmoins, soutenant que la société mandatée s'était portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu'elle était chargée de vendre et que la commission avait été obtenue par fraude, la commune l'a assignée pour faire constater l'inopposabilité de la promesse de vente et la nullité de la clause de l'acte authentique relative au paiement de la commission. 

La cour d’appel avait considéré que la commission n’était pas due par la commune dans la mesure où la société mandatée n’avait pas levé l’option avant l’exercice du droit de préemption et n’avait donc pris aucun engagement d’acquérir, donc de verser la commission de 51 000 euros à l’agent immobilier. 

De plus, la commune n’avait accepté de signer qu’après la suppression de la mention prévoyant la mise à la charge de l’acquéreur de la commission même si le représentant de la commune avait déclaré et reconnu avoir eu connaissance de cette mention.  

La société mandatée arguait en cassation que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, dès lors que l'indication du montant et de la partie qui en a la charge figure dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner. 

  

Quelles sont les dispositions applicables ? 

- l’article 1134 du code civil prévoit que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. » ; 

- l’article L.213-2 du code de l’urbanisme prévoit que la déclaration d’aliéner comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ; 

- l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 prévoit enfin que : « Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ». 

 

La Cour de cassation précise dans cet arrêt à publier au bulletin qu’il résulte de ces dispositions que « lorsqu'il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire incombant à l'acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner. ». 

Dès lors, la cour d’appel a violé les textes cités précédemment en considérant que la commission n’était pas due par la commune. En effet, la cour d’appel avait constaté que  la promesse unilatérale de vente énonçait les conditions financières, tenant notamment au paiement de la commission, auxquelles la vente aurait lieu en cas de levée de l'option par le bénéficiaire. La cour d’appel avait également constaté que droit à commission de l'agent immobilier était conventionnellement prévu. De plus, la déclaration d'intention d'aliéner mentionnait que la commission était de 51 000 euros et était à la charge de l'acquéreur. 

L’arrêt est donc cassé et annulé. 

 

Lire l’arrêt dans son intégralité

 

 

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