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Permis de construire : durée de validité et causes de péremption

Permis de construire : durée de validité et causes de péremption

Par Manon CHEVALIER, Avocat - Modifié le 21-04-2021 - Blog : Blog Cabinet Manon chevalier

Le permis de construire est une autorisation dont la validité est limitée dans le temps. Ce qu'il faut savoir sur les règles de péremption.

Tout permis de construire est, par principe, délivré pour une durée limitée.

L’article R. 424-17 du code de l’urbanisme dispose en effet que 

« Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux. »

L’administration est donc bien fondée à constater la péremption de l’autorisation délivrée en cas d’absence de commencement des travaux, ou en cas d’interruption significative des travaux entrepris pendant une durée supérieure à un an.

Afin de garantir une bonne application de cette règle, le juge administratif a défini la manière dont il convient d’interpréter les notions de « commencement des travaux » et d’ « interruption significative » dans le déroulement des opérations de chantier.

1. En premier lieu, le juge apprécie si les travaux ont ou non fait l’objet d’un commencement en se basent sur des éléments matériels, et non juridiques .

A cet égard, il est constant de considérer que ne sont pas susceptibles de constituer un commencement d’exécution des travaux :

  • Les déclarations d’ouverture de chantier (CE 7 mai 2003, n° 251196 Assoc. Sauvegarde patrimoine martiniquais) ,

  • La passation d’un marché pour la construction envisagée, ou encore la souscription d’un contrat d’assurance (CE 28 juil. 1999 SCI Jeanne d’Arc),

  • L’obtention d’un permis modificatif (CE 4 juil. 1994 SCI Les Palmiers, CAA Bordeaux 11 déc. 2014 n° 13BX01490).

Dans cette même logique, la circulaire du 16 mars 1973 précise que « le transfert [de permis de construire] n’apporte aucun changement à la période de validité du permis », ce qui signifie que la péremption du permis de construire transféré reste de 3 ans à compter du permis initial.

Seuls sont donc susceptibles d’interrompre le délai de préemption des actes matériels jugés en lien avec le permis de construire, ce qui a notamment pour conséquence d’exclure la prise en compte de certains travaux préparatoires tels que l’aménagement de l’accès au chantier (CE 16 févr. 1979 n° 03646 SCI Cap Naïo c/ Fournier), ou encore des travaux partiels de nettoyage général du terrain, de décapage et de délais, et des travaux partiels de terrassement qui de faible importance (CAA Lyon 6 avr. 2010 n° 07LY00864).

Par ailleurs, bien qu’en lien avec le permis de construire, les travaux entrepris ne pourront faire obstacle au constat de la péremption que si ces derniers revêtent une importance significative.

Ne sont ainsi pas suffisants pour empêcher une péremption :

  • Les travaux de décaissement de terrain, construction d’une semelle de béton et réalisation d’une bande de 3, 50 mètres de hauteur (CAA Marseille, 20 juil. 1933 Sté Bartobotta Développement),
  • Les travaux de terrassement, à l’exclusion de toute fondation ou dallage, défrichement et débroussaillement de la totalité des terrains d’implantation (CE 21 juin 2002 Cne Cannet-des-Maures), 
  • La seule présence sur le terrain d’assiette du projet d’une pelle mécanique effectuant des travaux de débroussaillage et de préparation du sol (CAA Nancy 30 oct. 2008 n° 07NC01259).

Outre ces caractéristiques, la mise en ½uvre des travaux entrepris doit intervenir dans le délai prévu par l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, étant précisé que ni la vente d’un terrain postérieurement à la délivrance d’un permis de construire (CAA Bordeaux 17 nov. 2015 n° 13BX01310), ni l’obstruction par un tiers (CAA Marseille 20 mai 1999 n° 96MA01875) ne font partie des cas de suspension ou d’interruption de délai admis par la jurisprudence administrative.

 

2. En second lieu, la caducité intervient lorsque la preuve d’une absence d’activité sur le chantier durant plus d’un an est rapportée.

Là encore, ne peuvent être pris en considération que les travaux d’une importance significative, ayant un lien suffisant avec la construction autorisée : ainsi, lorsque le constructeur se prévaut de travaux non prévus au permis mais rendus nécessaires par la construction projetée, il faut distinguer selon que ces travaux répondent à une sujétion imprévue rencontrée en cours de chantier, ou bien lui étaient étrangers tels que des travaux de voirie, bien que conditionnant la poursuite du chantier.

Ont ainsi été regardés comme ne constituant pas un début de construction de nature à interrompre le délai de péremption du permis des travaux de décapage du terrain et d’accès au chantier et un sondage du sol (CE 27 oct. 2006 SNC LIDL n° 278226).

Ou encore des terrassements de faible importance (CAA Marseille 5 mai 2011 SARL Bâti-R n°09MA01703).

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