ARTICLE AVOCAT Droit de l'Urbanisme

Un notaire peut-il être tenu responsable de n’avoir pas vérifié la conformité aux règles d’urbanisme d’un projet dont il n’avait pas connaissance ?

Un notaire peut-il être tenu responsable de n’avoir pas vérifié la conformité aux règles d’urbanisme d’un projet dont il n’avait pas connaissance ?

Par Urbanlaw avocats CAZAMAJOUR, Avocat - Modifié le 27-05-2021 - Blog : Blog Maître Urbanlaw avocats CAZAMAJOUR

Un particulier avait acquis deux lots dans un immeuble via un compromis de vente réitéré par acte authentique établi par un notaire. Les biens faisaient l’objet d’une opération immobilière permettant à l'acquéreur de bénéficier du dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, l'appartement étant destiné à la location.

Une société d’architecte avait établi des plans en vue de l’obtention d’un permis de construire visant à réunir les deux lots afin de réaliser un duplex après aménagement des combles en terrasse. 

Cependant, le permis de construire définitif obtenu par l’acquéreur l’a interdit de réaliser le projet initialement prévu en raison des règles d’urbanisme en vigueur dans le secteur protégé de Strasbourg rendant impossible l’aménagement des combles en terrasses. L’acquéreur a alors assigné toutes les parties intervenantes en résolution de la vente mais également en responsabilité et indemnisation. 

La cour d’appel avait déclaré la société notariale responsable du préjudice subi par l’acquéreur et l’avait condamné à l’indemniser. En effet, la cour avait considéré que le notaire avait commis une faute en s’abstenant de vérifier la conformité des travaux d’aménagement du lot vendu aux contraintes d'urbanisme. 

La société arguait, en cassation, que le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilier n'est pas tenu de vérifier la possibilité de réaliser sur l'immeuble vendu un projet d'aménagement qui n'est pas mentionné à l'acte et dont il n'a pas été avisé, à moins qu'il n'ait pu raisonnablement l'ignorer. Ainsi, la cour d’appel aurait méconnu l’article 1240 du code civil en ne recherchant pas si le notaire avait été tenu dans l’ignorance du projet d’aménagement de sorte qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir vérifier sa conformité aux règles d'urbanisme. 

La Cour de cassation retient ici le raisonnement du requérant. En effet, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision en ne recherchant pas si, en l'absence de mention relative à ce projet d'aménagement dans l'acte authentique de vente, le notaire ne pouvait pas raisonnablement ignorer ce projet, de sorte qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir vérifié sa conformité aux règles d'urbanisme.

L’arrêt est donc cassé et annulé. 

 

Lire l’arrêt dans son intégralité

 

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