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Article avocat Bail Commercial

Est-il possible de sortir d'un bail commercial avant son terme?

Par , Avocat - Modifié le 11-10-2012
La résiliation du bail commercial est encadrée par les dispositions du code de commerce et notamment l’article L145-9 du code de commerce.


Le droit de résiliation du locataire lui permet, sauf aménagements conventionnels, de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, dans les formes et délais de l’article L145-9 du code de commerce.

Le bailleur a la faculté de donner congé, sous certaines conditions et réserves, à l’expiration d’une période triennale (ex : démolition de l’immeuble dans le cas d’un projet de renouvellement urbain) ou de solliciter par voie judiciaire la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ou défaut d’assurance ou bien de donner congé sans renouvellement à l’expiration du bail.

Les dispositions régissant le statut des baux commerciaux ne font cependant pas obstacle à une résiliation amiable du bail. Les parties peuvent donc décider, d’un commun accord, de mettre un terme au bail commercial les liant de façon anticipée et revenir sur les dispositions contractuelles initialement prévues.

Cependant, afin d’éviter tout contentieux, il est indispensable de se ménager une preuve de la commune intention des parties de résilier le bail de façon anticipée, avant l’arrivée du terme du bail. L’accord des parties doit être certain et non équivoque.

La résiliation amiable ne s’improvise pas. La jurisprudence déduit dans certains cas du comportement du bailleur l’accord sur la résiliation amiable.

Ainsi dans un arrêt du 5 janvier 1994, la Cour d’Appel d’Orléans a jugé que le bailleur avait manifesté sa volonté d’accepter la résiliation amiable du bail en chargeant un huissier de récupérer les clefs du local et en faisant apposer sur le local un panneau « locaux disponibles ». Cependant, il est largement préférable que la résiliation amiable fasse l’objet d’un écrit rédigé par un professionnel du droit. Ainsi, le locataire doit rapporter la preuve que le bailleur l’a dispensé de respecter les formalités de l’article L145-9 du code de commerce (et notamment le congé donné six mois à l’avance par acte d’huissier).

IL ne faut pas oublier que l’article L145-9 du code de commerce encadre la résiliation du bail dans des formalités et délais précis : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » L’écrit aura également l’avantage de déterminer si la résiliation amiable a été entendue avec ou sans indemnité de part et d’autre, le bailleur pouvant solliciter une indemnité en rapport avec le préjudice subi du fait du départ anticipé du locataire (pas de signature d’un nouveau bail avec un nouveau locataire, perte de loyers…)

Vos Réactions

  • gilendel - Visiteur Le 30-01-2017 à 13:19

    Bonjour,

    Merci pour cet article intéressant. J'ai toutefois une question.
    La  SARL TEST a vu son bail renouvelé pour 9 ans au 1er janvier 2017. Avant la fin des 3 premières années, la vente du fond de commerce a lieu. La SARL TEST met donc un terme au bail et cessera d'exister.
    Un nouveau locataire SARL BETA prend donc la place de la SARL TEST.
    Si la SARL BETA rencontre des difficultés de paiement du loyer, le propriétaire peut il réclamer les loyers impayés à la SARL TEST qui n'existera plus?
    Merci de votre réponse
  • Yonis - Visiteur Le 05-09-2019 à 12:04

    Je suis actuellement locataire d'un local où j'exploite une pizzeria , le problème c'est que j'ai appris par la suite que le bail a été signé et le règlement de la copropriété interdit l'exercice  de la restauration, du coup maintenant les copropriétaires et le syndic veut lancer une procédure d'expulsion, tous les jours je vais travailler avec la boule au ventre j'aimerais savoir si c'est possible de mettre fin au bail qui a été signé il y a 3 mois

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Maître Laurence Roquigny Abraham

Maître Laurence Roquigny Abraham

Avocat au Barreau de BORDEAUX

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