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Par Modifié le 31-10-2011


Le bail soumis à la loi de 1989 vise les logements loués vides à usage d'habitation principale pour la locataire. Tout ou presque dans la loi est envisagé et laisse peu de place à l'improvisation.

A. Le contrat de bail

La loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public et vise à protéger les parties au contrat, leur laissant peu de marge de manoeuvre. Elle s'applique pour tous les logements loués vides, à titre de résidence principale du locataire ainsi que les garages, les places de stationnement, les jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

La nouveauté depuis la loi ALUR de mars 2014 est que les logements meublés à titre de résidence principale sont désormais régis par la loi du 6 juillet 1989 dans un Titre 1er Bis.

A noter : Les résidences secondaires, ainsi que les logements HLM ou de fonction, ils ne sont pas soumis aux dispositions de la loi de 1989.

1. Les clauses du bail

La première des obligations et que le bail d'habitation principale vide ou meublé doit être écrit (article 3 de la loi du 6 juillet 1989).

1. Les clauses obligatoires

Le bail doit à peine de nullité comporter les mentions suivantes :

- L'identité et les coordonnées des parties (personnes physiques ou morales). L'identité de l'agence immobilière le cas échéant et sa domiciliation doivent également y figurer.

- Le contrat indique la date de prise d'effet et la durée. La durée du bail est d'au moins trois ans renouvelable si le bailleur est une personne physique et six ans si le bailleur est une personne morale. Et d'un an lorsque le bail d'habitation principale est un meublé.

- La description précise du logement mis en location indiquant le nombre de pièces ainsi que les annexes (caves ou garage) et les parties communes.

Il faut en outre préciser la superficie du logement depuis 2009.

- La nature et la destination du local. Il s'agit principalement d'un appartement ou d'une maison et la destination sera souvent à usage d'habitation.

La loi prévoit néanmoins que l'usage peut être mixte (habitation et professionnel) si le locataire crée son activité et y établi le siège de son entreprise ou s'il exerce son activité dans une partie du local à condition de ne pas recevoir de clientèle et de ne pas y stocker les marchandises.

- Le montant du loyer est stipulé hors charges. Il faut en outre préciser sa fréquence qui se fera en principe par règlement mensuel mais ce n'est pas une obligation. Ainsi que les modalités de révisions.
 

Zoom sur les personnes physiques : ce sont tous les propriétaires bailleurs à titre individuel mais aussi les SCI (sociétés civiles immobilières).

Ces clauses ne sont pas obligatoires pour la validité du contrat mais dans les faits, on en constate souvent la présence.
 

- Si un dépôt de garantie est prévu, son montant doit figurer dans le contrat. Depuis 2008, la loi en limite le montant à un mois de loyer hors charge. Il est impossible d'en modifier le montant en cours de bail ni lors de son renouvellement.
 

Important : Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.
 

- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré

- Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail

- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.

- Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers

IMPORTANT: En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

- Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Cette notice d'information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en oeuvre de la garantie universelle des loyers

2. Les clauses éventuelles

- La clause résolutoire a vocation à prévoir la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer et/ou des charges, du non-paiement du dépôt de garantie ou l'absence de présentation d'une attestation d'assurance locative obligatoire.

Le fait de l'insérer dans le bail permet au propriétaire de s'en prévaloir et facilite ainsi la résiliation du bail.
 

- Il est aussi possible de prévoir la réalisation des travaux à la charge du locataire en contrepartie d'une remise de loyer par exemple.

- Le propriétaire a la possibilité d'exiger le cautionnement d'un tiers pour garantir le paiement des loyers et des charges du futur locataire.


A noter : le cautionnement d'un tiers ne sera pas possible si le propriétaire a souscrit une assurance "garantie des loyers impayés" ou une assurance privée.

3. Les clauses abusives

La loi de 1989 est une loi très protectrice des parties et surtout du locataire. Elle empêche l'insertion au sein du bail de certaines clauses. En voici quelques exemples:
 

- Le propriétaire ne peut imposer le prélèvement direct du loyer sur le salaire du locataire.

- Le mode de règlement du loyer ne peut être imposé.

- Le propriétaire ne peut pas interdire au locataire de mener une activité politique ou associative.

- En cas de vente du logement ou de relocation, les visites ne peuvent avoir lieu plus de deux heures par jour ni les jours fériés.

- Le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à souscrire l'assurance locative auprès d'une compagnie d'assurance définie.

- Il n'est pas possible de prévoir l'engagement systématique de la responsabilité du locataire en cas de dégradation des parties communes.

- Le propriétaire ne peut pas restreindre la libre jouissance des lieux comme interdire l'utilisation de l'ascenseur ou de donner les clés à un tiers.

- La résiliation de plein droit du bail ne peut être envisagée pour une autre cause que le non-paiement du loyer ou des charges.
 

Si votre bail contient une de ces clauses, elle est considérée comme nulle et donc les parties n'y sont pas soumises.

2. Les autres documents assortis au contrat de bail

Les annexes au contrat de bail ont pour objet de permettre une parfaite information du locataire sur l'état du bien.

4. L'état des lieux

L'état des lieux doit être fait lors de la remise des clés par écrit et de façon contradictoire. Il doit décrire le plus exactement possible l'état du logement et des équipements. Tout doit être scrupuleusement noté du sol au plafond en tenant compte du bon état de marche des appareils électriques.

Pour les logements meublés, il faut détailler précisément les meubles et biens présents dans le logement (un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante).
 

Il convient de relever les compteurs d'eau et autres le jour de l'état des lieux afin de ne payer que les consommations enregistrées depuis le jour d'entrée dans les lieux.
 

Pour information : Rien n'est superflu dans un état des lieux et le moindre petit détail doit y figurer. Plus l'état des lieux sera précis et plus la restitution du dépôt de garantie sera facilitée à la sortie.

Sachez que si un détail vous a échappé, vous avez dix jours après la signature de l'état des lieux pour en faire part à votre agence ou au propriétaire le cas échéant. Et vous disposez du premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage

5. Les annexes

Le contrat de bail doit en outre comporter un certain nombre d'annexes qui peuvent varier en fonction de la spécificité des lieux.
 

Le propriétaire doit obligatoirement faire réaliser un dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, la superficie, le constat de risque d'exposition au plomb et l'état des risques naturels et technologiques.
 

Le locataire doit fournir une attestation d'assurance contre les risques locatifs dès le jour de la remise des clés.
 

Le propriétaire doit annexer au bail l'extrait de règlement de copropriété concernant l'usage des parties communes ainsi que le nombre de millième de copropriété afin de déterminer le paiement des charges.
 

Le propriétaire doit également fournir au locataire les notices des appareils électroménagers mis à disposition dans le logement.
 

Enfin si le locataire a recours à une caution pour obtenir le logement, l'identité de la caution et l'acte d'engagement doivent y figurer.

B. Les obligations des parties

Le contrat de bail a vocation à régir les Droits et obligations des parties.

3. Les obligations du locataire

Le locataire en échange de la mise à disposition des lieux, se doit de payer régulièrement son loyer et les charges qui en découlent.
 

Il doit en outre, user paisiblement des lieux en bon père de famille en respectant la destination des locaux. Dès lors, il ne doit pas sans l'accord écrit du propriétaire, transformer les lieux en cassant des cloisons par exemple.
 

A noter : la notion de bon père de famille est un standard qui ne connaît pas de définition précise. Il s'agit du comportement raisonnable que chacun aurait dans la même situation.
 

Si les "gros travaux" restent en principe à la charge du propriétaire, le locataire n'est pas exempt de tout. Il doit en effet assurer l'entretien courant des lieux et procéder aux menues réparations qui s'imposent (c'est le cas d'un robinet qui fuit par exemple).

Le locataire devra néanmoins permettre que soient exécutés les travaux d'entretien ou d'amélioration de l'immeuble en facilitant l'accès dans les lieux.
 

Bon à savoir : La sous location est par principe interdite. Il faut en référer au propriétaire pour éviter tout litige qui, en cas d'absence d'autorisation, peut se réserver le droit de résilier le bail.

Néanmoins, sachez que si en cours de bail vous envisagez de partager le logement avec votre conjoint, ou un colocataire, vous n'êtes pas obligé d'en demander l'autorisation au propriétaire qui n'a pas de droit de regard sur votre vie privée. Mais dans ce cas, vous resterez légalement seul redevable du loyer. Il est donc préférable d'en informer le propriétaire pour obtenir la co-titularité du bail.

4. Les obligations du propriétaire

6. Au cours du bail

Le propriétaire doit mettre à disposition du locataire un logement décent c'est-à-dire qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. En outre, le logement doit être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
 

Les locaux doivent être en état de servir à l'habitation et le bailleur se doit de procéder aux réparations qui pourraient s'imposer comme le remplacement du chauffe-eau.
 

Mais surtout, le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. Il ne doit pas s'immiscer dans la vie du locataire et avoir en sa possession un double des clés. Le propriétaire ne peut pas pénétrer dans les lieux, sans l'accord préalable du locataire qui a la pleine jouissance des lieux.

7. La fin du bail

- Le congé peut être donné par l'une ou l'autre des parties en respectant un délai de préavis.
 

Ainsi le locataire devra adresser son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d' huissier trois mois avant son départ pour les locaux vides et un mois pour les meublés.

Le congé peut être réduit à un mois en cas de mutation, d'obtention d'un premier emploi ou de perte d'emploi. Et depuis la loi Macron lorsque vous habitez en zone tendue. 
 

Le propriétaire est aussi en droit de récupérer le local mis en location mais sous certaines conditions.

Le propriétaire devra délivrer le congé uniquement six mois avant la fin du bail c'est-à-dire à l'issue de la période initiale de trois ans ou à l'issue de la période de renouvellement. Pour les baux meublés, en respectant un préavis de trois mois.
 

Pour information : La loi de 1989 prévoit un droit au renouvellement du bail au profit du locataire par tacite reconduction. Sauf résiliation par l'une ou l'autre des parties, le bail est automatiquement renouvelé.
 

Ce congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par voie d'huissier de justice.

Le propriétaire pourra reprendre le logement pour l'habiter lui-même, s'il veut le vendre, ou en cas de motif légitime et sérieux (comme un manquement aux obligations du locataire).
 

- La restitution du dépôt de garantie sera favorisée par une remise en état des lieux au plus proche de l'état des lieux initial.
 

Le propriétaire a l'obligation de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois suivants la restitution des clés déduction faite des frais de réparation des éventuelles dégradations, pour les baux vides et lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui d'entrée. Depuis la loi ALUR, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt devra être restitué dans le mois qui suit la restitution des clés.

Pour les baux meublés, la restitution se fait dans les mêmes délais et conditions.

 

Pour aller plus loin :

Voir la fiche "Le contrat de bail locatif"

Voir la fiche "La fin du bail : donné le congé"

 

Le bail d'habitation : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la sous location : article 8 loi du 6 juillet 1989.

Les clauses abusives du bail : article 4 loi du 6 juillet 1989.

L'obligation d'assurance : article L271-6 du code de la construction et de l'habitation.
La restitution du dépôt de garantie : article 22 loi 6 juillet 1989.

Loi Boutin ou loi MOLLE "loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion" n° 2009-323 du 25 mars 2009.

Sur la garantie des loyers impayés : article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l'article 55 de la loi du 25 mars 2009 concernant l'assurance garantissant les obligations locatives de locataire.

La décence du logement : article 6 loi du 6 juillet 1989 et loi SRU (solidarité renouvellement urbain) du 13 décembre 2000. 

Loi ALUR 24 mars 2014

Loi Macron du 6 août 2015

Julie Brachet,
Juriste en droit immobilier 



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