Accueil » Droit de l'Immobilier et de la Construction » Droits du Locataire : état des lieux, loyer et charges, restitution du dépôt de garantie » Article

Par Modifié le 19-04-2013


L'état des lieux décrit l'état du logement pièce par pièce avec les équipements qui composent le logement. Si cette étape de la prise de possession des lieux peut paraître fastidieuse, elle reste primordiale en vue de récupérer le dépôt de garantie à la sortie.
 

A. Le formalisme de l'état des lieux

1. Un simple constat

L'état des lieux n'est pas soumis à un strict formalisme au niveau de sa rédaction. Ce n'est pas en soi un contrat, mais un simple constat qui fait état de la réalité des lieux.
 

Il peut donc être établi sur papier libre ou sur un formulaire déjà pré-établi mentionnant les pièces du logement.
 

Il est rédigé à l'entrée dans les lieu lors de la remise des clés qui marque la prise de possession par le locataire.

Important : L'état des lieux entrant doit toujours avoir lieu avant que le locataire y installe ses meubles.

La loi de 1989 étant rédigée dans un souci de protection et d'information du locataire, l'état des lieux doit être annexé au contrat de bail. Si le propriétaire refuse de délivrer au locataire l'état des lieux, il faut l'exiger car c'est un acte obligatoire qui conditionne la remise des clés.

Pour information : L'état des lieux ne doit pas être négligé, bien au contraire. Il doit être rédigé de la façon la plus précise possible. Il ne faut pas hésiter à y noter tous les détails même ceux qui peuvent paraître les plus insignifiants.

Il est très important de procéder à une véritable description des lieux, pièce par pièce, et détailler l'ensemble des équipements qui garnissent le logement (placard, appareils électro-ménagers...). Il faut être très précis dans la rédaction de l'état des lieux et éviter tous les termes génériques comme « bon état de fonctionnement »  ou « état d'usage ».
 

Il faut en outre vérifier l'état de fonctionnement des appareils électriques.
 

Pour les logements loués meublés, il convient de faire un état des meubles garnissant le logement tant dans leur nombre, description et usage.

A noter : La loi prévoit la possibilité de mettre des réserves dans l'état des lieux effectué et ainsi dénoncer le mauvais fonctionnement des chauffages lors du premier mois de chauffe.

Quoi qu'il en soit, le locataire dispose d'un délai de 15 jours suivant la prise de possession des lieux pour avertir le propriétaire ou l'agence de tous les éléments qui n'auraient pas été notés dans l'état des lieux d'entrée.
 

Il convient également au moment de l'état des lieux d'effectuer un relevé des compteurs (eau, gaz, électricité…).
 

Il faut dresser le nombre de clés remises.

Si l'état des lieux prévoit des travaux à la charge de l'une ou l'autre des parties, il faut les décrire le plus précisément possible avec leur chiffrage et la période pour les réaliser. Si ces travaux sont à la charge du locataire, il faut faire état des mois de remise de loyers si ce point a été négocié.
 

A la sortie du locataire, une comparaison sera effectuée avec l'état des lieux à l'entrée du locataire. Cette comparaison permettra de déterminer la responsabilité de chacun en cas de problèmes constatés.

2. Un état des lieux contradictoire

L'état des lieux doit être établi contradictoirement par les deux parties au contrat de location. A défaut, il est possible de faire établir l'état des lieux par un huissier. Dans ce cas, il faut respecter un délai de préavis de 7 jours.
 

Pour information : Si le propriétaire a recours à un huissier de justice pour la rédaction de l'état des lieux c'est à lui qu'incombe le règlement des frais d'huissier.
 

En général, la rédaction de l'état des lieux est faite par le propriétaire ou l'agence immobilière.
 

L'état des lieux doit être rédigé en double exemplaire et daté et signé par chacune des parties au contrat. Il devra être conservé pendant toute la durée de la location.
 

Si le propriétaire refuse de dresser un état des lieux à l'entrée du locataire dans les lieux, il devra prouver que le logement qu'il a mis en location était en parfait état. A l'inverse si c'est le locataire qui refuse de procéder à cet état des lieux, le logement est présumé lui avoir été remis en parfait état.
 

A noter : Seules les parties au contrat de bail peuvent établir l'état des lieux. Ainsi il ne serait pas possible pour la concierge de l'immeuble de représenter le locataire.
 

En revanche, un agent immobilier ou un administrateur de biens ayant reçu mandat du propriétaire peut établir l'état des lieux entrant ou /et sortant du bien mis en location.

B. Les conséquences inhérentes à l'état des lieux

3. La restitution des clés

La restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement les lieux. Ainsi le déménagement du locataire n'implique pas qu'il ait restitué le logement au propriétaire.
 

La restitution des lieux a lieu au moment où le propriétaire peut reprendre possession du logement c'est-à-dire le jour de la remise des clés.
 

Ainsi l'état des lieux de sortie aura lieu le jour de la remise des clés. L'état de lieux de sortie doit également faire état du logement par une description la plus précise possible et pièce par pièce.
 

Toutefois, il convient de noter que seules les menues réparations et l'entretien normal des lieux incombent au locataire. Ce dernier devra reboucher les trous, nettoyer les murs, portes et les moquettes. Si le locataire a fait d'importants changements  sans l'accord du propriétaire, il devra remettre le logement dans l'état de prise initial à ses frais.
 

Ainsi l'usure et la vétusté ne peuvent pas être supportées par le locataire. Le vieillissement du logement repose sur le propriétaire.
 

A noter : Les moquettes ont une durée moyenne de 5 à 7 ans et que les peintures de 7 à 10 ans.

4. La restitution du dépôt de garantie

Si en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie, on se rend compte que le locataire a rempli ses obligations en matière de réparations et d'entretien des lieux alors le propriétaire (ou l'agence immobilière) se doit de restituer le montant du dépôt de garantie au locataire.
 

La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans les deux mois suivant la remise des clés. Au-delà de ce délai, les sommes seront soumises à majoration suivant le taux d'intérêt légal.
 

En revanche si le locataire a dégradé les lieux, le dépôt de garantie servira à effectuer les travaux de remise en état des lieux. S'il reste un solde, il sera ensuite restituer au locataire. Les sommes réclamées au locataire devront être justifiées par des devis ou des bordereaux de prix mais le propriétaire n'est pas dans l'obligation de fournir une facture.
 

Rappel : Le montant du dépôt de garantie correspond à un mois de loyern sans les charges. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur.
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans le délai de 2 mois, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
 

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord sur l'état des lieux sortant, elles peuvent faire appel à un huissier pour procéder à cet état des lieux. En outre, il existe une commission (la commission départementale de la conciliation) au sein des préfectures qui peuvent parvenir à trouver un accord entre les parties.

Important : Les intérêts étant divergents, il ne faut pas procéder à l'état des lieux de sortie en même temps que l'état des lieux d'entrée des prochains locataires. En effet, les nouveaux locataires étant très observateurs, ils peuvent faire observer des détails qui auraient pu rester insignifiants et ainsi forcer le locataire partant à réparer.

Pour aller plus loin :

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs

Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale

Loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

Cour de cassation, Chambre civile, 15 février 2012, n°11-13014

Voir la fiche sur : « Le contrat de bail ».

Voir la fiche sur : « La non-restitution du dépôt de garantie ».

Voir la fiche sur « Les charges pour travaux ».

Article de Me Victoire de Bary sur la Restitution du dépôt de garantie (janvier 2013)

Modèle d'état des lieux

Publicité

Autres thèmes associés



30 000 professionnels MyBestPro disponibles sur :


© 2003 - 2018 JuriTravail tous droits réservés