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Article avocat Droit de l'Urbanisme

Comment réagir lorsque l'on est exproprié ?

Par , Avocat - Modifié le 28-02-2018

Un projet d’aménagement peut nécessiter le recours à l’appropriation forcée des emprises, c’est l’expropriation.

Une procédure d'expropriation vise l'ensemble des immeubles (pavillon, lot de copropriété, terrain nu, immeuble de rapport...) compris dans son périmètre mais aussi tous leurs occupants, à titre d'habitation ou titulaires de baux commerciaux qui devront également être indemnisés pour leur éviction.

En effet, l'expropriation impose une indemnisation juste et préalable devant compenser la perte forcée du bien concerné.

Dans sa phase administrative, la procédure débute par l’établissement  par l’autorité expropriante d'un dossier, lequel est ensuite soumis aux observations du public à l'occasion d'une enquête publique à l'issue de laquelle un Commissaire-enquêteur doit émettre un avis, favorable, favorable avec réserves ou défavorable, sur l'utilité publique du projet.

Si le bien-fondé de l'opération est reconnu par le Commissaire-enquêteur, le préfet doit édicter un arrêté déclaratif d'utilité publique (DUP).

Pour désigner très précisément les parcelles expropriées, une enquête parcellaire doit être organisée et le préfet prendra à sa suite un arrêté de cessibilité déterminant chacune des portions expropriées.

Puis le dossier est transmis au Juge de l'expropriation en vue du prononcé d'une ordonnance d'expropriation, laquelle emporte à sa seule signature le transfert de propriété des biens au bénéfice de l'autorité expropriante.

Cette ordonnance sera notifiée aux propriétaires et publiée au service de la publicité foncière.

La mise en ½uvre d'une procédure d'expropriation permet aux propriétaires impactés d'attaquer la procédure sous deux angles judiciaires.

D'une part, ils peuvent critiquer l'utilité publique du projet en déférant à la censure du Juge administratif l'arrêté de DUP et/ou l'arrêté de cessibilité et ce, dans le délai de recours soit dans le délai de deux mois à compter de la publication de la DUP ou de la notification de l'arrêté de cessibilité.

Les propriétaires peuvent également contester l'ordonnance d'expropriation prise par le Juge de l'expropriation devant la Cour de Cassation, car la seule voie de recours ouverte est le pourvoi en cassation.

Lorsque les deux recours sont parallèlement mis en ½uvre, la Cour de cassation doit sursoir à statuer dans l'attente du résultat du litige administratif afin d'en tirer les conséquences. 

En effet, soit le juge administratif a statué par une décision devenue irrévocable dans le sens du rejet de la requête dirigée contre un ou des actes de la phase administrative de l'expropriation, le moyen de cassation critiquant la régularité desdits actes devient donc "sans portée".

A l'inverse, lorsque la juridiction administrative a annulé définitivement les arrêtés préfectoraux, l'ordonnance d'expropriation doit être annulée par voie de conséquence.

D'autre part, les propriétaires peuvent opposer un refus à l'offre indemnitaire formulée par l'autorité expropriante. 

Comme cela a été évoqué, la prise de possession des biens doit être précédée d’une juste et préalable indemnisation.

Si aucun accord amiable n’est trouvé entre les parties, l’autorité expropriation doit alors saisir le Juge de l'expropriation pour fixer judiciairement la valeur du bien exproprié.

La juridiction d'expropriation se déterminera au vu de termes de référence portant sur la vente de biens comparables avec celui à évaluer.

D’autres préjudices accessoires peuvent également être indemnisés, si leur réalité est démontrée.

Sources : 
Cour de cassation, 12 octobre 2017, pourvoi n°06-21967
Cour de cassation, 10 mars 2016, pourvoi 12-20145

 

 

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