Le présent article est destiné à vous informer sur les enjeux pour le locataire de la réalisation de travaux non autorisés dans son local commercial,compte tenu de leur impact potentiel sur le devenir du bail et dans certains cas, sur le loyer.

 

Prenons l’hypothèse d’un locataire qui a réalisé des travaux dans le local pris à bail, sans autorisation du bailleur :

 

 

 

En présence de travaux non autorisés, le bailleur pourrait être amené à solliciter la résiliation judiciaire anticipée du bail ou donner congé au locataire pour le terme du bail en cours ; voire inversement, solliciter une augmentation du loyer (par l’effet de la clause d’accession en fin de bail).

 

 

Dans le premier cas, c’est une résiliation en cours de bail qui est recherchée, tandis que dans la seconde hypothèse, c’est la mise en échec du droit au renouvellement.

 

 

Droit au renouvellement dont va généralement bénéficier l ’occupant d’un local si son bail est soumis au statut des baux commerciaux, également appelé « propriété commerciale », tant ce droit est fort au regard du droit à indemnité d’éviction qui protège le locataire commercial évincé par son bailleur.

Un motif grave et légitime peut donc venir justifier un refus de renouvellement du bail commercial à son terme, ou une résiliation anticipée de celui-ci, sans paiement

 

Impact des clauses stipulées dans le bail :

 

Généralement, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

- il est interdit au locataire d’effectuer des travaux de transformation, de changement de distribution sans accord préalable et écrit du bailleur ;

- les travaux affectant le gros ½uvre et la toiture devront se dérouler sous la surveillance et le contrôle d’un maître d’½uvre désigné par le bailleur ou de l’architecte de l’immeuble,aux frais exclusifs du locataire ;

- enfin, si l’immeuble est soumis au régime de la copropriété, le preneur doit communiquer au bailleur les éléments nécessaires à l’obtention de l’autorisation du syndicat des copropriétaires préalablement à tous travaux lorsque celle-ci est nécessaire (risque d’atteinte aux parties communes, réunion de lots…). Propriétaire à qui incombera ensuite de présenter une demande de résolution(s) à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en bonne et due forme.

 

 

De plus, par le jeu de la clause d’accession généralement stipulée au bail,le bailleur deviendra propriétaire des aménagements réalisés par le preneur, soit en fin de bail, soit en "fin de jouissance"(c'est-à-dire à la fin de tous les baux qui se seront renouvelés avec le même locataire),le tout généralement sans indemnité due au preneur qui les aura cependant financés.

 

 

Il est généralement prévu dans la clause d’accession que le bailleur pourra, à son choix, exiger de son locataire sortant le paiement du coût des travaux de remise en l’état antérieur.

 

 

En présence d’une clause d’accession et si l’on est soumis au plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail (cas des boutiques et non des bureaux), le bailleur devenu propriétaire en fin de bail des aménagements réalisés par son locataire, cela pourra avoir une incidence à la hausse sur le loyer du bail renouvelé dans la mesure évidemment où ces travaux seraient de nature à justifier un déplafonnement du loyer (comme par exemple, des aménagements permettant une augmentation de la surface de vente, …).

 

 

L'incidence potentielle sur l’augmentation du loyer du bail renouvelé sera différente suivant la nature des travaux réalisés (les travaux dits « d’amélioration » ou de « modification » des locaux s’appréciant au renouvellement à bail +1 ou bail + 2) et variable en fonction du fait que les travaux réalisés par le locataire appartiendront au bailleur en fin de bail ou de jouissance, justifiant ou non un déplafonnement de loyer.

 

 

Or, il est acquis que même des travaux non autorisés peuvent justifier une demande de déplafonnement du loyer qui pourrait être réclamée par le bailleur devant le Juge des Loyers Commerciaux, en l'occurrence à la hausse(dès lors que la nature et l’importance des travaux engagés le justifieraient) !

 

 

Ainsi, si le preneur a effectué des travaux apportant une modification contractuelle au bail expiré (par ex. transformation d’une dépendance à usage d’habitation en surface de vente), le bailleur pourra, en invoquant l’acceptation tacite, demander le déplafonnement au lieu de la résiliation du bail.

 

 

Il faut en avoir conscience, car entre l'incidence éventuelle sur le loyer (hausse), les coûts potentiels lors de la restitution des locaux et les enjeux liés aux travaux, il ne faut pas hésiter à consulter un avocat pour voir si juridiquement, il est opportun de se lancer ou non dans la réalisation des travaux envisagés !