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Article avocat Bail Commercial

Le bail commercial: véritable guêpier

Par , Avocat - Modifié le 04-05-2012
S'il y existe un domaine juridique dans lequel on ne peut pas "suivre son intuition", c'est bien le bail commercial.

L'étonnant légèreté de certains commerçants et bailleurs laisse à craindre: puisqu'ils ont "acheté leur contrat à des professionnels, sur internet", ils se considèrent bien servi s et en sécurité juridique et financier.

Loin de moi de mettre en cause les compétences des rédacteurs d'actes ou encore des confrères.

Le problème n'est pas là!

Le(s) problème(s) naissent parce que le contrat que vous avez ainsi "adopté" en pensant avoir un cadre juridique sûr, pourrait s'avérer être un contrat qui favorise de façon spectaculaire la partie adverse, parce qu'il avait été rédigé pour un bailleur ou un commerçant particulier.

Le bail commercial est un véritable guêpier si vous vous y lancez sans notions solides.

Vous souriez, en me lisant, car vous êtes bailleurs depuis des décennies, et sans problèmes?

Je devais rédiger une questionnaire à réponses multiples pour vous démontrer à vous-même à quel point vous l'avez échappé belle! Sachez bien que vous n'y êtes pour rien, car le législateur ne nous a pas aidé avec ses ambiguïtés et parfois même des lapsus qui ont pu vous induire en erreur (et même des Confrères ne pratiquant pas la matière!).

Mais je n'aimerais pas vous offusquer avec un résultat que vous n'attendiez pas, donc je vous livre quelques règles essentielles et pièges à éviter, tout simplement.

Je pense y revenir dans plusieurs articles successifs, car les pièges sont partout.

Vous allez ainsi découvrir à quel point la transparence et la logique font parfois défaut dans nos Codes, pratiques et jurisprudence. Just e pour vous montrez que vous n'avez pas nécessairement eu "un très mauvais avocat" mais parce que la loi n'est autre qu'un texte écrit par des êtres humains, souvent à la hâte et souvent pour en remplacer un autre qui n'est que partiellement abandonné.

La multiplication des textes et l'accélération des développements dans tous domaines (économique, scientifique, informatique donc...juridique) font qu'aujourd'hui aucun texte ne peut être définitif ou exhaustif.

En ces quelques articles, vous allez comprendre pourquoi il est essentiel d'inclure dans votre contrat de bail commercial, des clauses qui correspondent à votre intérêt particulier de preneur ou de bailleur: il ne s'agit pas de piéger votre cocontractant, mais belle et bien à préserver vos intérêts essentiels.

Commençons par indiquer qu'il y a différents baux commerciaux, ceux qui ont le véritable "statut" et d'autres qui ne l'ont pas (tels les baux "spéciaux" de moins de deux ans, les baux à caractère saisonnier et la convention dite "d'occupation précaire") et répondent à d'autres critères, d'évidence, notamment, de durée.

Ceux qui ont le véritable statut de bail commercial sont réglés aujourd'hui par une petite centaine d'articles du Code de Commerce, et ont en commun, d'une part donc la durée, d'autre part ces particularités qui rendent le bail commercial si "épineux" pour le profane qui ne prend pas conseil avant de signer son contrat.

Commençons par le malentendu probablement le plus répandu:

Le bail commercial de neuf ans serait automatiquement renouvelé ("par tacite reconduction" peut-on lire dans beaucoup de contrats) à la fin de la période initiale de neuf ans, si le bailleur ne le résilie pas et le preneur ne se manifeste pas non plus.

Il n'en est rien. Le contrat continue, se prolonge, se poursuit, tout ce que vous voulez, mais il ne se renouvèle pas! Querelle de paroliers? Pas du tout, ce constat est essentiel!

Car s'il n'y a aucun impératif légal déterminé concernant le niveau du loyer à la première signature du contrat de bail, l'article L. 145-33 du Code de Commerce dispose que le loyer du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à sa valeur locative. Hors, un bail de 9 ans qui continue son bonhomme de chemin au delà de cette anniversaire n'est pas un bail renouvelé, mais un bail qui a "continué" tout simplement.

Aussi, si le preneur demandait une révision du bail à la 9ème anniversaire + 1 journée, la "valeur locative" (qui est déterminée par 4 éléments bien précis) ne s'impose pas.

Et le voilà reparti pour 3 années avant de pouvoir demander une révision de son loyer...

Si vous êtes bailleur et que vous avez d'amblée fixé le loyer au prix fort, vous avez donc tout intérêt, soit, de ne pas piper mot à l'expiration de la 9ème année, soit de fixer dès la première signature le bail à une durée dépassant les 9 années.

Attention, si vous fixer le bail à 12 années ou plus, l'acte authentique est obligatoire.

Attention aussi à ne pas confondre révision du loyer et indexation de celui-ci: l'article L. 145-38 du Code de Commerce limite la demande en révision à chaque période triennale, alors que l'indexation s'impose chaque année, au choix des parties sur la base du coût de la construction (valeur INSEE) ou sur l'indice des loyers commerciaux (ou tout autre critère objectif lié au commerce exercé, par exemple).

Vous êtes nombreux à penser que l'indexation se fait de façon triennale!

A suivre, car les épines sont multiples!

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Maître Petra CRAMER

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Avocat au Barreau de MONTPELLIER

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