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Article avocat Bail d'habitation : contrat, loyer et charges, état des lieux, garantie, congé

Quitter une location, quels délais ?

Par , Avocat - Modifié le 19-09-2016

Tout le monde le sait, le locataire qui veut quitter son logement doit respecter un préavis de 3 mois et, dans certains cas, il peut bénéficier d’un délai réduit à un mois.

Ce qui est moins connu, ce sont les conditions auxquelles le préavis peut-être réduit à un mois car si l’on connaît les grandes lignes, le détail comporte des nuances importantes.

A titre liminaire, rappelons que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d’un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;
2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».

Le principe du délai de 3 mois supporte donc des exceptions dont la liste est fixée limitativement par le texte (1).

L’objectif a, pendant longtemps, été de conserver « une règle claire et d’application générale », et d’éviter « la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d’équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi » (2).

Ce v½u est aujourd’hui un v½u pieu puisque, dans de multiples villes dans lesquelles le marché locatif est tendu, le délai d’un mois est devenu de droit commun.

Quoi qu’il en soit, il convient de rappeler que, s’il entend bénéficier d’un préavis réduit, le locataire doit indiquer le motif lui permettant d’en bénéficier et d’en justifier.

A défaut, le préavis applicable sera de 3 mois.

De plus, en cas de préavis réduit injustifié, le bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers et charges correspondant au délai de trois mois.

Comme souvent, le caractère limitatif de la liste permettant de bénéficier d’un préavis raccourci peut aboutir à des situations choquantes, mais les juges tentent de l’assouplir en passant par d’autres biais.

Ainsi, les locataires sont dispensés de préavis lorsqu’ils sont en mesure d’établir un manquement grave du bailleur à ses obligations, notamment l’obligation de délivrance.

La jurisprudence est ainsi tolérante envers ceux qui quittent du jour au lendemain un appartement insalubre, indécent, ou inhabitable, dès lors qu’ils établissent la réalité des fautes du bailleur justifiant leur départ.

D’autre part, la loi prévoit aujourd’hui la possibilité de réduire le préavis si le bailleur trouve un nouveau locataire avant l’expiration de la durée de 3 mois.

Enfin, il reste toujours possible aux parties de se mettre d’accord sur un préavis réduit. L’accord du bailleur sur cette réduction doit être non équivoque (3 et 4).

Les différents cas de réduction du préavis ont donné lieu à une jurisprudence fournie.

 

  • L’obtention d’un premier emploi

La notion de « premier emploi» a donné lieu à plusieurs décisions de jurisprudence.

Ainsi, n’est pas un premier emploi celui qu’occupait le locataire alors qu’il était domicilié chez ses parents et n’avait pas commencé ses études (5)

Par ailleurs, l’administration considère qu’il y a lieu de considérer la date d’affiliation au régime de sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du locataire (6)

 

  • La mutation

Ici encore, la notion de mutation a donné lieu à de la jurisprudence.

Ainsi, ne constitue pas une mutation: le déménagement pour des raisons professionnelles d’un médecin (7).

Le départ à la retraite du locataire ne constitue pas non plus une mutation (8).

Par ailleurs, la Cour de Cassation a eu l’occasion de préciser que la réduction bénéficiait au locataire que ce soit l’employeur ou lui-même qui soit à l’origine de la mutation (9)

La fin de la mission du locataire ayant entraîné une modification de son affectation, puisqu’elle a mis un terme à son activité professionnelle parisienne, constitue une mutation, même si elle est limitée dans sa durée (10).

Le délai entre la mutation et le congé est apprécié par les tribunaux au cas par cas.

Ainsi, le congé donné près de quatre mois après la mutation du locataire ne peut être considéré comme permettant sa réduction à un mois (11 et 12)

Les circonstances justifiant la réduction du délai de préavis en cas de mutation doivent concerner personnellement le titulaire du bail (13). Dans le cadre d’une colocation, seul le locataire muté bénéficie d’un préavis d’un mois (14)

Le lieu de mutation est indifférent et le bénéfice du congé réduit ne dépend pas de la nécessité pour le locataire de déménager (15 et 16).

 

  • La perte d’emploi

Il s’agit du motif qui a donné lieu à la jurisprudence la plus fournie.

Ainsi, la Cour de Cassation considère que la perte d’un emploi ne peut concerner que les emplois salariés (17) et exclut ainsi du champ de cette exception :

  • L’activité libérale (18)
  • L’activité indépendante (19).
  • L’activité commerciale (20).

 

Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que le bénéfice du délai réduit suppose une perte involontaire d’emploi.

Ainsi, le locataire qui donne sa démission ne subit pas de perte d’emploi au sens de l’art. 15 et ne peut se prévaloir du délai de préavis abrégé (21).

Cependant, et bien que dans cette situation la perte d’emploi ne soit pas involontaire, en cas de rupture conventionnelle de son contrat de travail, le locataire qui donne congé bénéficie d’un délai de préavis réduit à un mois (22)

Il a également été jugé que, la cessation du contrat de travail à durée déterminée, à son échéance, permet au locataire de bénéficier du préavis réduit (23).

En revanche, il a été jugé que le locataire qui bénéficiait d’une promesse d’embauche ne peut se prévaloir d’une perte d’emploi et ne peut donc prétendre à un préavis réduit (24).

Diverses précisions ont également dû être apportées au texte.

Ainsi, la nécessité de quitter la région à la suite du licenciement n’est pas une condition pour bénéficier d’un délai de préavis réduit (25).

Naturellement, la perte d’emploi doit affecter personnellement le titulaire du bail et non la personne vivant dans le bien loué ni la caution solidaire. (26).

En revanche, si le contrat de location est commun à deux époux, il suffit que l’un des deux perde son emploi (27).

Par ailleurs, il a été jugé, dans une affaire où le locataire avait été licencié un an et demi après avoir donné congé, que la crainte du locataire de voir son poste supprimé est insuffisante pour bénéficier du délai de préavis d’un mois (28).

De façon générale, pour que le lien de causalité entre la perte de l’emploi et le congé soit reconnu, il faut que le congé soit délivré à une date suffisamment rapprochée du licenciement (29).

Enfin, la Cour de Cassation considère que la seule absence d’emploi, du fait d’une période de chômage antérieure à la délivrance du congé, ne permet pas au locataire de bénéficier d’un délai de préavis réduit et ne rentre pas dans les conditions limitatives la loi qui ne prévoit que des cas de modification de la situation professionnelle (30).

 

  • le nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

Le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis réduit s’il se prévaut de son nouvel emploi dans un délai suffisamment proche de l’embauche en l’espèce, un délai de deux mois (31).

La jurisprudence considère que perte d’emploi et nouvel emploi doivent survenir au cours du bail (32).

Cependant, l’article 15 ne prévoit aucune durée entre la perte d’emploi et le nouvel emploi et valide ainsi le préavis réduit pour cause de nouvel emploi retrouvé plus de deux ans après la perte du précédent (33).

Enfin, rien n’impose que le nouvel emploi soit à durée indéterminée (34).

 

  • Locataire âgé

Le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, est âgé de plus de soixante ans et présente un état de santé justifiant un changement de domicile (35).

En revanche, la Cour de Cassation considère qu’il n’est pas possible de refuser la réduction du préavis à un mois, au motif que les difficultés de santé du locataire âgé existent depuis de très nombreuses années (36).

 

  • Bénéficiaire du RMI ou du RSA

A propos du RMI ou du RSA, la juridiction suprême a jugé qu’ajoute à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, la cour d’appel qui rejette la demande de préavis réduit du locataire au motif que le versement du RMI est antérieur de plusieurs mois à la délivrance du congé. (37).

Pour finir et cela vaut pour tous les motifs invocables pour bénéficier d’un préavis réduit, le fait que le locataire ne se soit pas prévalu dans son congé du motif justifiant la réduction ne le prive pas du droit de bénéficier du délai de préavis réduit que lui reconnaît la loi puisque celle-ci est d’ordre public (38)

 

 

Par Victoire de Bary

Avocat au barreau de Paris

 

Sources :

(1) CA Paris, 14 novembre 1996, Loyers et copr. 1997, n°5

(2) Rép. min. n°62428: JOAN Q, 23 mai 2006, p. 5445

(3) CA Bastia, 7 février 2007: Loyers et copr. 2007, n°147

(4) CA Pau, 31 décembre 2012, Loyers et copr. 2013, n°72

(5) Civ. 3e, 29 juin 2011, Bull. civ. III, no 112

(6) Rép. min. n°911, JOAN Q, 14 octobre 2002, p. 3611

(7) CA Paris, 27 novembre 1990: Administrer mars 1991. 62

(8) CA Paris, 21 janvier 2003, AJDI 2003, 198

(9) Civ. 3e, 20 janvier 2010, Bull. n°16

(10) CA Paris, 22 mars 2001, Loyers et copr. 2002, n°59

(11) CA Besançon, 30 janvier 2001, Loyers et copr. 2001, n°174

(12) CA Paris, 16 octobre 2001, AJDI 2002. 37

(13) CA Aix-en-Provence, 26 février 1998: Loyers et copr. 1998, no 290

(14) CA Paris, 11 mars 2004, AJDI 2004. 451

(15) Civ. 3e, 20 juillet 1994, Bull. n°151

(16) 22 octobre 2003, Bull. n°179

(17) Civ. 3e, 18 juin 2002, Administrer janv. 2003. 44

(18) Civ. 3e, 16 mars 1994, Bull. civ. III, n°51

(19) CA Pau, 28 mars 2013, AJDI 2013. 528

(20) CA Montpellier, 26 juin 2007, Loyers et copr. 2008, n°5

(21) CA Paris, 30 octobre 1997, Loyers et copr. 1998, n°35

(22) Civ. 3e, 9 juin 2016, n°15-15175

(23) Civ. 3e, 8 décembre 1999, Bull. civ. III, n°236

(24) Civ. 3e, 3 décembre 2003, Bull. civ. III, n°217

(25) Civ. 3e, 19 septembre 2012, Bull. civ. III, n°125

(26) Civ. 3e, 21 mars 1990,: Loyers et copr. 1990, n°262

(27) Rép. min. n°9419: JOAN Q, 7 févr. 1994, p. 654

(28) Civ. 3e, 21 juillet 199, Bull. civ. III, n°184

(29) CA Paris, 2 octobre 1995, Loyers et copr. 1996, n°6

(30) Civ. 3e, 24 mars 2010, Bull. civ. III, n°65

(31) Civ. 3e, 5 février 2014: Bull. civ. III, n°16

(32) CA Bordeaux, 9 décembre 1999, Loyers et copr. 2000, n°250

(33) CA Aix-en-Provence, 17 décembre 2013: Rev. loyers 2014. 73

(34) CA Lyon, 13 janvier 2009, Loyers et copr. 2009, n°143

(35) Civ. 3e, 5 janvier 2012, Bull. civ. III, n°1

(36) Civ. 3e, 6 novembre 2001, AJDI 2002. 298

(37) Civ. 3e, 18 février 2003, Bull. civ. III, n°39

(38) Civ. 3e, 30 juin 2010 Bull., n°135

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