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Article avocat Bail d'habitation : contrat, loyer et charges, état des lieux, garantie, congé

Bail d’habitation : l’appréciation stricto sensu de la notion de mutation pour le bénéfice d’un préavis réduit

Par , Avocat - Modifié le 03-05-2017

Dans le cadre d'un bail d'habitation, les relations entre locataire et bailleur sont très encadrées depuis de nombreuses années mais la jurisprudence continuent de préciser certaines notions, en l'espèce, la mutation du locataire.

Les baux d’habitation sont régis par les textes généraux du Code civil mais également et principalement par la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, cette loi prévoit que les baux d’habitation, visant des logements à usage d’habitation principale, sont d’une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Chaque partie dispose alors de la possibilité, plus ou moins aisée, selon qu’il s’agisse du bailleur ou du locataire, de mettre fin au bail d’habitation moyennant la délivrance d’un congé comprenant un préavis dont la durée est variable.

Antérieurement à la loi ALUR du 27 mars 2014, le préavis donné par le locataire était, principalement, d’une durée de trois mois. Une des rares exceptions se trouvait à l’article 15 et portait sur le cas de la mutation du locataire. Le preneur, faisant l’objet d’une mutation à titre professionnel, pouvait signifier un congé avec une durée de préavis réduite à un mois.

La loi ALUR a élargi les cas de réduction de préavis au bénéfice du locataire mais a également conservé l’hypothèse sus évoquée. A mon sens, l’analyse développée par la Cour d’appel de Versailles dans l’espèce relatée ci-après peut donc tout à fait s’appliquer aux baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

Par un arrêt du 28 mars 2017, la Cour d’appel de Versailles a pris position sur la notion de mutation et sur la portée de ce terme.

Dans ce cas d’espèce, des locataires ont signifié un congé à leur bailleur en mentionnant un préavis d’un mois sous prétexte que l’un des locataires faisait l’objet d’une mutation. Le bailleur s’est opposé à la réduction du préavis en estimant qu’il s’agissait d’un abus de droit dans la mesure où le locataire faisait l’objet d’une mutation du 15ème vers le 16ème arrondissement de Paris. Le bailleur considérait en outre que l’abus était caractérisé par le fait que le nouveau lieu d’habitation se situait plus loin du nouveau travail du locataire que le logement loué initialement.

La Cour d’appel de Versailles a fait application de l’adage ancestral, « Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus  « Là où la loi ne distingue, il n'y a pas lieu de distinguer ».

Ainsi, les magistrats ont estimé que la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement l’article 15 ne mentionnait pas de distance minimale entre les lieux d’exercice des locataires pour faire usage du droit au préavis réduit prévu par les dispositions législatives.

En conséquence, il n’y a aucun abus de droit et les locataires sont recevables à bénéficier du préavis d’un mois.

Si le raisonnement juridique littéral appliqué par la Cour d’appel de Versailles semble incontestable, il n’en demeure pas moins amer pour le bailleur.

La rigueur des textes est redoutable surtout pour les particuliers.

 

Par Aurore Tabordet-Mérigoux

Avocat au Barreau de Paris

 

Source : Cour d’appel de Versailles, 28 mars 2017, n°16/00166

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