Même s'il veut vendre rapidement son bien immobilier, le propriétaire en faillite doit respecter le délai de préavis de trois mois donné à son locataire.

Dans le cadre de son activité de gestion, d'administration et d'exploitation de l'immeuble dont elle est propriétaire, la société A., a acquis de son associé unique, M. O., un appartement qu'elle a loué, sous le régime des locations de logement meublé, à l'épouse de cet associé. Le bail est d'une durée initiale d'un an, a été reconduit tacitement depuis lors. La société A. a par la suite fait l'objet d'une liquidation judiciaire.Estimant qu'il était nécessaire de procéder à la réalisation d'actifs de la société A. non grevés de baux manifestement anormaux selon lui, le liquidateur a saisi le juge-commissaire d'une requête afin d'obtenir la résiliation du bail conclu avec Mme O. sur le fondement de l'article L. 641-11-1, IV du code de commerce. Le juge-commissaire ayant accueilli cette demande, Mme O. a formé un recours contre son ordonnance et demandé le rejet de la demande de résiliation du liquidateur.


La cour d'appel d'Aix-en-Provence a prononcé la résiliation du bail d'habitation la liant à la société. Elle a écarté la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs au motif que les dispositions de l'article L. 641-11-1 du code de commerce, relatives à la procédure de liquidation judiciaire, sont dérogatoires du droit commun.


La Cour de cassation, par un arrêt du 7 octobre 2020 (pourvoi n° 19-14.388), casse et annule l'arrêt au visa de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article L. 641-11-1, IV, du code de commerce. Il résulte du premier de ces textes que lorsque le bailleur entend résilier un bail portant sur un logement meublé relevant des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 pour vendre le logement donné à bail, il doit, en respectant un délai de préavis de trois mois, délivrer un congé qui, à peine de nullité, doit être motivé par sa décision de vendre le logement.

Le second de ces textes n'excluant pas l'application du premier en cas de liquidation judiciaire, il s'ensuit que, lorsque le bailleur est mis en liquidation judiciaire, le liquidateur qui entend céder de gré à gré et libre d'occupation le logement donné à bail est tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre, en se conformant aux dispositions du premier texte.