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Article avocat Conclure un bail professionnel

Les particularités du contrat de bail en matière commerciale

Par , Avocat - Modifié le 16-04-2020

Le bail commercial est un contrat de location d’un local destiné à exploiter un fonds commercial, industriel ou artisanal. Il est donc très utile, car il régit les obligations et les droits du bailleur ainsi que du preneur. Il s’agit d’un bail protecteur du locataire en termes de rupture du contrat à l’initiative du bailleur et du plafonnement du loyer. 

Les conditions de validité

Comme nous constatons, l’objet du bail commercial ne concerne pas seulement le local, mais aussi les accessoires nécessaires à son utilisation. Il est prévu par le code de commerce, et son régime juridique est indiqué à l’article L.145-1.  Alors pour que le bail puisse protéger le locataire, les conditions suivantes doivent être remplies :

  • Le local mis en location doit être administrativement destiné à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale ;
  • L’activité à exercer doit être bien réelle : générer de la clientèle, autonome dans son fonctionnement ;
  • Le preneur doit être immatriculé dans le Registre du Commerce et des Sociétés ou RCS ;
  • Le contrat figure également les risques naturels et technologiques ainsi que la répartition des taxes et impôts entre le bailleur et le preneur.

La durée légale

Selon la loi en vigueur, la durée d’un bail commercial classique est au minimum neuf ans, et vous pouvez conclure un contrat d’une durée supérieure à neuf ans. Mais, il est bien de savoir que le locataire a le droit de résilier le contrat à la fin de chaque période de trois ans. C’est la raison pour laquelle que le bail commercial est aussi appelé le bail 3/6/9. Pour cela, le preneur doit informer le bailleur six mois avant la date du départ et doit être effectué par le biais d’un huissier ou par une lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, le locataire peut résilier le bail avant la période triennale si le bailleur ne respecte pas ses obligations, ou si le local est détruit, ou s’il a obtenu l’accord du propriétaire.

L’indemnité d’éviction

Il est indispensable de rappeler que le bail commercial est un contrat orienté vers la protection du preneur. En clair, si le bailleur décide de résilier le contrat avant son terme, le locataire est en plein droit de lui demander des dommages et intérêts via le tribunal du commerce. Cela veut dire que la rupture est unilatérale et le bailleur doit indemniser la totalité du préjudice subi par le locataire. Il s’agit de l’indemnité d‘éviction, dont son montant doit inclure la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de mutation pour l’achat d’un nouveau fonds, la perte éventuelle d’une licence, la perte d’une clientèle, les frais de déménagement et de réinstallation, et autres. Une fois que le juge prononce la décision, le bailleur aura quinze jours pour revenir sur sa décision. A la fin de ce délai, le bailleur a trois mois pour payer l’indemnité d’éviction et le locataire peut rester dans le local jusqu’au paiement intégral.        

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Maître Fabienne SEVE-CHAUSSEE

Maître Fabienne SEVE-CHAUSSEE

Avocat au Barreau de PARIS

  • Droit du Travail Salarié
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