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Article avocat Copropriété & Syndic : règlement, assemblée, entretien des équipements, parties communes

Newsletter #9 - Droit des baux et droit de la copropriété

Par , Avocat - Modifié le 01-12-2017

 








DROIT DES BAUX

Congé du preneur à bail

La Loi du 24 mars 2014 est venue modifier les règles encadrant le congé délivré par le preneur à bail.

Ce dernier peut, désormais, bénéficier d’une durée de préavis réduite à un mois au lieu de trois.

La Jurisprudence est, toutefois, récemment venue préciser les conditions de mise en ½uvre de cette nouvelle réglementation.

A la lumière de cette récente décision, il importe que le preneur à bail précise le motif de la réduction du préavis dont il entend bénéficier, dans le congé lui-même.

A défaut, il ne pourra pas s’en prévaloir et sera tenu du règlement des loyers pendant toute la durée du préavis classique. (CA Chambéry, 2ème Ch., 3 nov. 2016, n° 15/02684).

 

Bail verbal

Si un bail peut exister, même verbalement, il impose toutefois, a minima, le versement d’un loyer. C’est ce qu’a considéré la Cour de cassation, dans une décision aux termes de laquelle elle déboute l’occupant de locaux commerciaux qui revendiquait l’existence d’un bail verbal et se prévalait d’un jugement du Tribunal de commerce autorisant la cession des lieux. (Civ., 3ème, 23 juin 2016, n° 14-15.307).

Cet arrêt, prononcé il y a de cela plusieurs mois déjà, n’a pas eu l’écho qu’il mérite. Or, il est utile d’en retenir les conséquences.

La jurisprudence reconnaissait déjà la possibilité, pour le preneur à bail, de prétendre à l’existence d’un bail verbal, comme elle a pu, par le passé, reconnaître l’existence d’un bail caractérisé par l’échange de courriers électroniques.

Avec ce nouvel arrêt portant obligation d’avoir réglé au moins un loyer pour pouvoir y prétendre, la Cour de cassation a, manifestement, souhaité limiter les possibilités offertes à l’occupant des lieux d’invoquer ce moyen et renforcer, par effet mécanique, les chances du bailleur de voir sa procédure d’expulsion prospérer.

 

 

COPROPRIETE

Assemblée Générale   Valeur du mandat impératif

Comment un syndicat et, a fortiori, un syndic doivent-ils réagir lorsque le mandataire d’un copropriétaire décide, lors d’une Assemble Générale, de voter différemment du mandat impératif qui lui a été donné ?

Alors que de nombreux arrêts estimaient que le mandataire ne pouvait aller dans un sens contraire aux consignes de vote qui lui avaient été données, la Cour de cassation vient de rendre une décision consacrant l’inopposabilité, au syndicat, du caractère impératif du mandat.

En d’autres termes, la Cour de cassation considère que « seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire. » (Civ. 3ème, 8 sept. 2016, FS-P + B, n° 15-20.860)

Les consignes de votes données, par le copropriétaire représenté, se voient donc privées de tout effet.

Ce dernier ne pourra, par exemple, pas contester les termes d’une résolution favorablement accueillie, si son mandataire a voté pour, quand-bien même il aurait donné mandat de voter contre.

Gageons que cela n’affecte pas la qualité de relations entre les copropriétaires et leur syndic

 

Procédure contre le syndic

Il n’est pas rare qu’un propriétaire agisse, seul, pour défendre les intérêts du Syndicat des copropriétaires.

Qu’il agisse par précipitation, ou à l’issue d’une résolution d’AG rejetant l’engagement d’une action, la loi du 10 juillet 1965 le lui permet.

En effet, la jurisprudence a développé une interprétation extensive de cette disposition et considéré qu’un copropriétaire était en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété, sans même avoir à justifier d’un préjudice personnel.

Les choses pourraient, toutefois, évoluer, à l’aulne de la dernière décision rendue par la Cour d’appel de Paris. Celle-ci a récemment prononcé un arrêt venant limiter le champ d’application de cette faculté d’action.

Elle a, en substance, considéré que si le fougueux copropriétaire désireux de saisir la Justice n’avait pas à justifier d’un préjudice propre, il était, néanmoins, tenu de démontrer la réalité d’une atteinte aux parties communes de l’immeuble. A défaut, il doit être condamné pour procédure abusive à l’encontre du SDC. (CA Paris, 4ème Ch. 2, 19 oct. 2016, n°14/22198)

 

Travaux sur les parties communes

Quel sort doit être réservé aux ouvrages réalisés par certains copropriétaires, au sein d’une copropriété ?

Il n’est pas rare que quelques copropriétaires, animés du désir d’aménager des espaces au sein des parties communes, soit judiciairement autorisés à engager certains travaux d’amélioration à leurs frais.

Dans une telle hypothèse, le Tribunal peut alors autoriser les autres copropriétaires à user des ouvrages réalisés (ascenseur, terrasses, parkings, cours intérieures végétalisées.) à la condition qu’ils soient et demeurent accessibles à l’ensemble des copropriétaires.

Si les lieux ne sont, matériellement, accessibles qu’à une partie d’entre eux, et que ceux-ci souhaitent y accéder, doivent-ils formuler leur demande auprès du syndicat, réunis en AG, ou auprès du Tribunal ?

Si cette situation se rencontre relativement fréquemment, la réponse à la question qu’elle soulève n’a été que rarement donnée par la jurisprudence.

Celle-ci vient, toutefois, d’être enrichie par un arrêt de la Cour d’appel de Paris.

Dans cette affaire, un copropriétaire avait sollicité, en AG, l’autorisation d’utiliser l’ascenseur installé, quelques années auparavant, par certains copropriétaires seulement, à leurs frais et pour leur usage exclusif.

Cette autorisation lui avait été refusée et l’intéressé avait saisi le Tribunal de Grande Instance d’une action en contestation des termes de la résolution litigieuse.

Le Tribunal avait donné raison au demandeur, mais la Cour d’appel lui a finalement donné tort, estimant sa demande d’autorisation irrecevable au motif qu’elle aurait dû être formulée à l’attention des copropriétaires titulaires des droits sur l’ascenseur et non en Assemblée Générale. (CA Paris, Pôle 4, Chambre 2, 14 sept. 2016, RG n° 13/14120)

Cette obligation mérite donc d’être retenue par les syndics de copropriétés, à l’occasion de l’élaboration de leurs ordres du jour, et communiquées aux copropriétaires concernés

 

Mandat de vote et article 22

L’article 22 de la loi de 1965 fixe les conditions de délégation de droit de vote des copropriétaires, lors d’une Assemblée Générale.

Un même mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 5% des voix du syndicats.

La Cour de cassation nous rappelle, toutefois, que les modalités de calcul de ces seuils ne doivent pas intégrer les voix détenues par un copropriétaire qui exerce son droit de vote au nom et pour le compte de son conjoint absent. (Cass. 3ème Civ., 9 fév. 2017, n° 15-26.268)



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