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Article avocat Droits du Locataire : état des lieux, loyer et charges, restitution du dépôt de garantie

Expulsion et responsabilité de l’Etat

Par , Avocat - Modifié le 14-05-2012

Obtenir l’expulsion d’un locataire peut s’avérer long et coûteux, à tel point que certains propriétaires préfèrent ne pas louer leur bien plutôt que de prendre le moindre risque.

De fait, une fois la décision ordonnant l’expulsion obtenue, la mise en œuvre de cette mesure n’est pas immédiate. Il suffit pourtant de suivre une procédure rigoureuse pour obtenir la mise en œuvre de l’expulsion (1). Si cette procédure a été respectée mais que l’on n’obtient pas le concours de la force publique pour l’exécution de l’expulsion, l’Etat engage sa responsabilité (2), ce qui donne lieu à indemnisation (3).


1- La procédure d’expulsion


Dans tous les cas, l’expulsion résulte d’une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire document qui constate l’accord des parties sur la libération des lieux, et signé à la fois par les parties et par le juge devant lequel l’accord a été trouvé.


Plus précisément, la décision doit ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est.


Les huissiers ayant le monopole légal de l’exécution forcée en vertu de l’article 18 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991, ce sont eux qui vont mener la procédure d’expulsion.


C’est donc avec l’huissier qu’il faut suivre, pas à pas, le déroulement de cette procédure d’expulsion, ce qui permet, sinon d’obtenir la restitution des lieux, à tout le moins d’être indemnisé des préjudices subis au plus vite.


La procédure à suivre est la suivante :


A réception du jugement ordonnant l’expulsion, il convient de le faire signifier.


Cette signification, qui intervient par acte d’huissier, fait courir le délai d’appel (un mois à compter de la signification s’il s’agit d’un jugement - 15 jours s’il s’agit d’une ordonnance de référé).


Il est important d’attendre l’expiration du délai d’appel puisqu’un appel interrompt la procédure interrompt la procédure d’expulsion sauf si l’exécution provisoire a été prononcée.


L’huissier doit ensuite délivrer un commandement de quitter les lieux (ou de délaisser) qui obéit, à peine de nullité, à des conditions très strictes de forme et de contenu détaillées à l’article 194 du décret n°92-755 du 31 juillet 1992.


Ce commandement de quitter les lieux donne aux occupants un délai de deux mois pour restituer les lieux.


Il doit être notifié au préfet par courrier recommandé avec accusé de réception.


C’est la réception par le Préfet, de la notification, qui fait courir le délai de deux mois prévu par le commandement.


Si le juge ayant ordonné l’expulsion a lui-même accordé un délai aux occupants, ces délais s’ajoutent (article 62 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991) : le concours de la force publique ne peut être valablement requis pendant ce délai.


Lorsque le délai de deux mois est expiré, l’huissier peut enfin tenter d’expulser les occupants et, en cas d’échec, requérir le concours de la force publique.


L'article 50 du décret n°92-755 du 31 juillet 1992 prévoit que la réquisition est accompagnée d'un exposé des diligences auxquelles l'huissier a procédé et des difficultés d'exécution.


Cet exposé a pour objet non d'habiliter le préfet à porter une appréciation sur la nécessité de demander le concours de la force publique, cette appréciation relevant de l’huissier, mais de l'éclairer, le cas échéant, sur la situation et sur les risques de troubles que l'expulsion peut comporter.


Dans ces conditions, l'existence d'une tentative matérielle d'exécution du jugement d'expulsion de la part de l'huissier à l'issue du délai donné par le commandement de quitter les lieux aux occupants n'est pas une condition légale de l'octroi de la force publique (voir CE, 14 novembre 2011, n°343908, mentionné aux tables).


Attention : si la demande de concours de la force publique intervient avant l’expiration du délai de deux mois dont l’administration dispose à compter de la notification du commandement de quitter les lieux, la responsabilité ne peut pas être recherchée.


A compter de la réquisition du concours de la force publique, l’administration dispose d’un délai de deux mois pour répondre, étant rappelé que son silence vaut refus.


Le préfet dispose d’un pouvoir d'appréciation quant à l'opportunité de donner suite ou non à la demande. Il peut donc surseoir au concours de la force publique, s’y opposer en raison de l’impossibilité de reloger les occupants ou du risque de troubles à l'ordre public ou l’accorder, immédiatement ou de façon différée.


Quoi qu’il en soit, l'Etat est chargé d'exécuter les décisions de justice et son refus engage sa responsabilité à l'égard du propriétaire qui doit alors être indemnisé.


Enfin, il faut rappeler qu’aucune expulsion n’est possible pendant la période de trêve hivernale qui est régie par l’article L 613-3 du Code de la Construction et de l’habitation (période du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante).


Cependant, l’expulsion reste possible, y compris pendant la trêve hivernale, dans les cas suivants :

- si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.
- lorsque l’immeuble occupé a fait l’objet d’un "arrêté de péril".
- lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait.
- lorsqu’il s’agit de l’expulsion d’un conjoint violent ordonnée par le juge aux affaires familiales sur le fondement de l’article 220-1 du Code Civil.
- si les lieux sont vides de tout occupant, et inoccupés de façon prolongée (Civ. 3ème, 20 novembre 1991, Bull. III, n°279, p 164).

2- La responsabilité de l’Etat


En refusant de prêter le concours de la force publique pour l’exécution d’une décision de justice, l’Etat engage sa responsabilité.


A cet égard, il résulte d’une jurisprudence constante des juridictions administratives, initiée en 1923 par l’arrêt Couitéas, que la responsabilité de l’Etat est engagée lorsque l’assistance des forces de police pour assurer l’exécution d’une décision de justice est refusée « sans motif valablement tiré des nécessités de l’ordre public » (voir par exemple CE, 20 mars 1985, Compagnie immobilière de la Région Parisienne, n°46731).


Mais surtout, l’article 16 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures d’exécution prévoit que : « L'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation ».


La responsabilité de l'Etat est donc engagée à compter de l’expiration du délai de deux mois donné au Préfet pour déférer à la réquisition d’avoir à prêter le concours de la force publique.


Naturellement, si la demande de concours de la force publique est formulée moins de deux mois avant l’ouverture de la trêve hivernale et que cette période interdit toute expulsion, la responsabilité de l’état n’est engagée qu’à compter du 16 mars suivant.


Il devient alors possible de demander l’indemnisation du préjudice subi qui résulte – essentiellement – de la privation de la jouissance de son bien et donc de l’impossibilité d’en retirer les fruits.


A noter : la responsabilité de l’Etat est engagée à l’égard de la personne au profit de laquelle a été rendue cette décision ou de la personne investie ultérieurement des droits de cette dernière (CE, 2 septembre 2009, n°299478, mentionné aux tables).


La responsabilité de l’Etat se poursuit – non pas jusqu’à la restitution des lieux au propriétaire – mais jusqu’à la date à laquelle le Préfet accorde le concours de la force publique.


Cependant, si l’expulsion tarde à intervenir malgré cette décision accordant le concours de la force publique, et que ce retard est imputable à l’administration, la responsabilité de l’Etat se poursuit.


Citons par exemple un arrêt du Conseil d’Etat du 27 janvier 2010 (n°320642 mentionné aux tables) qui retient que :

« il résulte de l'instruction que l'intervention effective de la force publique pour l'exécution matérielle de l'ordonnance d'expulsion n'a eu lieu que le 28 juin 2004 ; que ce délai, dont il ne résulte pas de l'instruction qu'il serait imputable à l'huissier, a présenté, en l'absence de circonstances particulières, un caractère anormal de nature à engager la responsabilité de l'Etat à compter du quinzième jour suivant la démarche de l'huissier, soit le 27 mars 2004 ».


Encore plus récemment, le Conseil d’Etat a jugé que si le délai écoulé entre la date d'octroi du concours de la force publique et sa mise en œuvre est important, la responsabilité de l’Etat se poursuit jusqu’à la date de l’expulsion, saut à établir que cette prolongation est imputable à des carences du propriétaire ou de l'huissier dans la mise en œuvre des aspects matériels de l'opération qui leur incombait (CE, 21 janvier 2011, n°339647).

3- L’indemnisation


Le montant de l’indemnisation susceptible d’être obtenue correspond – le plus souvent – au montant du loyer et des charges locatives.


Naturellement, des préjudices spécifiques peuvent également être demandés s’ils sont établis (coûts engendrés par le refus de concours de la force publique en termes de procédure, intérêts, réparations locatives…).


De même, les taxes récupérables sur le locataire, et notamment la taxe sur les ordures ménagères, peuvent être obtenues.


Dans certains cas, la perte de la valeur vénale peut être indemnisée.


En tout état de cause, le montant de l’indemnisation demandée doit être appréciée au cas par cas puisque seuls les préjudices directs et certains sont indemnisables.


En pratique, la demande d’indemnisation est formulée, par le propriétaire ou par son conseil, auprès du Préfet ou du Préfet de police le cas échéant.


L’administration dispose d’un délai de deux mois pour répondre à défaut de quoi son silence fait naître une décision implicite de rejet qui permet de saisir le Tribunal Administratif dans un nouveau délai de deux mois.


Attention à la pratique du Ministère de l’Intérieur de proposer une transaction pour un montant inférieur à celui auquel la loi ouvre droit.


Pour finir, il ne faut pas oublier que les créances à l’égard de l’administration se prescrivent par 4 ans, délai qui court à compter du 1er janvier qui suit la naissance de la créance.


Ainsi, pour des loyers dus au titre de l’année 2012, le délai pour en demander l’indemnisation expire le 31 décembre 2016.


Ce délai de prescription est interrompu par une demande d’indemnisation faite par courrier recommandé avec accusé de réception au Préfet ou au Préfet de police.


A défaut d’interruption, la dette de l’administration est éteinte.

Expulsion et responsabilité de l’Etat

  • Sandrine13 - Visiteur Le 16-12-2014 à 20:10

    Bonjour,


    j'ai fais une demande recours gracieux au Préfet car il ne m'a pas accordé l'aide de la force publique pour l'expulsion de mon locataire ....
    Le Préfet a répondu favorablement mais il me propose moins que ce qu'il me doit. Je ne suis pas d'accord avec son montant (je demandais juste les loyers, je n'ai pas rajouté d'indemnités en plus ...) Comment cela se passe t'il?   
    Merci  
  • Rgatto - Visiteur Le 20-05-2019 à 22:02

    Bonjour, cet article concernant les "subrogations d'Etat" est très intéressant, mais il occulte plusieurs faits que j'ai pu constater au cours d'une telle procédure.
    Le bailleur, parfois ou souvent, triche sur la nature des lieux (du logement) dont il souhaite faire expulser le locataire. Par exemple, un bailleur peut déclarer au juge un très beau logement, alors que le logement, d'origine, est plutôt vétuste. Il peut y avoir une incohérence entre les matrices cadastrales désignant les lieux, et l'état descriptif de division, qui pose question. Généralement, les tribunaux et l'administration passent à côté de telles incohérences reflétant des intentions dolosives. J'ai assisté à de tels faits dans une procédure entâchée "d'escroquerie au jugement". Le bailleur a menti, triché, obtenu une indemnité forte pour un logement décrit de manière mensongère. Je me pose la question de savoir où sont les garde-fous dans les protocoles de subrogations d'Etat, où sont les contrôles nécessaires, sachant que les préfets ne souhaitent pas mettre en cause des décisions de justice ? 

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