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Article avocat Droits du Locataire : état des lieux, loyer et charges, restitution du dépôt de garantie

Ne payez pas des charges locatives injustifiées

Par , Avocat - Modifié le 13-11-2017

L’article 23 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ».

Ce même article ajoute:

« Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

Cet article fait donc la liste des obligations essentielles en matière de régularisation de charges.

 

1. La régularisation doit être annuelle

Tout d’abord, la régularisation doit se faire tous les ans.

Si cela n’a pas été fait, votre bailleur pourra tout de même (dans la limite de trois ans) vous réclamer les charges mais il y aura deux conséquences:

  • le locataire pourra solliciter des délais de paiement (et étaler la dette sur 12 mois);
  • le bailleur pourra être condamné à des dommages et intérêts pour régularisation abusive.

Dans un arrêt du 21 mars 2012, la Cour de cassation a jugé que si l’absence de régularisation annuelle n’empêche pas le bailleur de réclamer la dette sur cinq ans (aujourd’hui sur trois ans depuis la loi ALUR) sa réclamation peut être jugée brutale, et donner droit à des dommages et intérêts pour le locataire.

Ainsi, si on vous réclame sur une trop longue période, des charges trop importantes, vous pouvez obtenir de votre bailleur des dommages et intérêts pour régularisation brutale.

 

2. La régularisation doit être justifiée

L’article 23 précité met à la charge du bailleur plusieurs obligations :

  • La production de relevés détaillés un mois avant qu’intervienne la régularisation de charges;
  • La production du mode de répartition entre les locataires;
  • La note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs;
  • La mise à disposition des justificatifs des sommes réclamées pendant six mois.

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que dès lors que l’une de ces formalités faisait défaut, le locataire était en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.

La Cour de cassation a même indiqué que le bailleur devait apporter la preuve d’avoir tenu à disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées.

Il faut donc, non seulement produire le détail des charges mais le bailleur devra aussi prouver qu’il a tenu à disposition du locataire, les justificatifs de toutes ces charges pendant 6 mois.

Il faut que toutes les étapes soient respectées sinon le juge pourra déclarer les charges comme étant injustifiées. Il existe donc plusieurs moyens pour contourner cette régularisation.

 

3. La provision sur charges initiale ne doit pas être « anormalement basse »

Il a déjà été jugé qu’en cas de sous-évaluation avérée des provisions mensuelles initiales, si un préjudice a été causé au locataire, celui-ci pourra obtenir des dommages et intérêts pour compenser ce préjudice.

De même la Cour d’Appel de Paris a jugé que le bailleur qui avait sous-évalué la provision initiale et s’était abstenue de procéder à des régularisations annuelles, a causé un préjudice au locataire, en le rendant débiteur de manière imprévue d’une somme importante. Elle a également alloué des dommages et intérêts pour réparer ce préjudice.

Si vos provisions sur charges à la signature du bail ont été sous-évaluées, vous pourrez donc également obtenir des dommages et intérêts.

 



NOTRE CABINET LES A AIDES

Des locataires ont contacté notre cabinet. Ils avaient été assignés par leur propriétaire en paiement de régularisation de charges.Il leur était demandé près de 3000 euros de charges (sur trois ans).

Notre cabinet a corrigé tous les calculs qui avaient été faits par le propriétaire et a relevé les nombreuses charges injustifiées.

Finalement, les juges ont réduit la dette à 700 euros.

Mieux, nous avons obtenu des dommages et intérêts pour régularisation abusive et le propriétaire a été condamné à verser à ses locataires la somme de 1.000 euros.

Il a également été condamné à prendre à sa charge tous les frais de la procédure et à un article 700 (qui vient dédommager le client de ses frais d’avocat).

En compensant, les locataires n’ont rien eu à payer et le bailleur a dû leur verser un peu plus de 2.000 euros.

Si votre propriétaire vous réclame une forte somme au titre de la régularisation de charges et que vous ne savez pas si cette somme est justifiée, notre cabinet est à votre disposition pour recalculer vos charges.

Si vous êtes convoqué devant le Tribunal en paiement de charges, notre cabinet assure également votre défense contre toute régularisation abusive.

Vos Réactions

  • Morgause - Visiteur Le 13-05-2019 à 09:40

    Bonjour, 
    Je suis handicapée catégorie 2, je vis seule dans un logement social depuis 10 ans au 4 mai 2019 et j'aurai 60 ans le 26 juin 2019. Au dernier semestre 2018, plusieurs locataires ont déménagé et 1 décédée. 
    J'ai reçu fin mars 2019 le décompte de charges pour l'année. Or je constate que les charges payées par les locataires présents dans l'immeuble comprennent également CELLES CONCERNANT LES LOGEMENTS INOCCUPÉS ! Le bailleur social répartit les montants de ses contrats concernant les charges entre les locataires restants (en fonction de leurs jours de présence dans l'immeuble). Je dois payer une somme supplémentaire de 86 environ, sachant que je perçois 850 environ d'invalidité et que je dois payer maintenant 502, 47 euros de loyer +charges. 
    N'est-ce pas au bailleur de prendre à sa charge les sommes dues pour les logements vides ? 
    Je n'ai pas trouvé ce sujet traité ! Que faire ? À qui dois-je m'adresser pour savoir ? Mon handicap et le reste de mon "revenu" unique après déduction de cette somme ne me permettent pas de faire appel à un service payant. Je suis victime de 2 autres pathologies non encore reconnues par la médecine qui m'empêchent de m'exprimer oralement et je ne peux presque plus sortir de mon domicile. Aidez-moi s'il-vous-plaît !? 
  • Jujuvero - Visiteur Le 09-01-2020 à 20:14

    Bonjour,
    Concernant, la régularisation des charges locatives, à quelle date cette régularisation doit-elle être faite?

    Merci par avance 

  • RZW - Visiteur Le 10-01-2020 à 21:51

    Bonjour,
    Mon ancien propriétaire revient me réclamer les 
    charges locatives depuis le 1er juillet 2015 
    jusqu'au 28 février 2018, la periode quand elle 
    était mon propriétaire.(Je reste toujours locataire 
    aujourd'hui dans ce même bien, mais elle a vendu 
    son bien depuis le 1er mars 2018). Le montant total 
    réclamé est environ 4500 euros pour 32 mois(environ 
    140 euros/mois).J'ai eu ses documents pour cette 
    somme, mais je ne sais pas si c'est justifiable, 
    car il n'existe pas de chauffage collectif, ni de 
    l'eau chaude collectif, ni d'ascenseur, et ni de 
    gardien.J'ai même calculé le pourcentage des 
    répartition des charges entre elle et moi.(5% pour 
    elle et 95% pour moi) Est-ce normal? Et a-elle 
    raison?
    Merci pour vos soutiens.
    Cordialement
    Ruizhe WU 
  • Antimoine7533 - Visiteur Le 23-02-2020 à 21:51

    Bonjour,

    Si l'on suit le titre de l'article, on se met en situation de se faire justice à soi-même ???

    Par ailleurs, faute de justificatifs concernant ces charges, le locataire pourrait demander le remboursement des provisions (selon un arrêt de la Cour de Cassation  -pourvoi n°14-13555)

    Mais cela concernait un bail commercial (loi Pinel)

    Est-ce bien certain que ça s'applique aussi à un bail à usage d'habitation (loi 89-462 article 23).

    Merci de vos commentaires.

    Cordialement
    [EDIT MODERATION :NOUS VOUS SUGGERONS DE POSER VOTRE QUESTION DIRECTEMENT SUR LES FORUMS DE JURITRAVAIL : https://www.juritravail.com/forum-juridique  cordialement, ]

  • Emilie6431R - Visiteur Le 07-05-2020 à 09:47

    Bonjour, 
    Je suis locataire d'un logement sur Toulouse depuis 2017. J'ai envoyé mon préavis le 23/04 par voie postale en prenant soin de prévenir également mon agence immobilière par email. Je reçois le 05/05 un courrier de leur part me demandant une régularisation des charges de 999.98 euros plus une augmentation de mon loyer pour le mois de mai passant les charges de 40 à 60.Elle me demande donc de payer au 12 mai une somme de 1625.45 (un loyer de 565.47 + 60.00 charges+ 999.98). La régularisation des charges n'a jamais été faite depuis 2017. Aujourd'hui je suis dans l'incapacité de payer une telle somme et trouve cela extrêmement abusif de leur part de demander autant d'un coup.Quelles sont mes possibilités de recours face à cette démarche?Merci par avance, Cordialement, Emilie
  • Neh - Visiteur Le 07-07-2020 à 23:08

    Bonjour 

    Mon bailleur a envoyé une  facture  avec  une régularisation  d'eau de 1300 euros et  me réclame  de payer cette somme car ma consommation d'eau  aurai augmenté.  En 1 an , elle est passée  de 279m3 en mai 2019 à  707m3 en mai 2020.

    Est- il en droit de reclamer cette somme sans que je n'ai été  informée  d'une augmentation  de consommation ?

    Merci 

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Maître JOHANNA SROUSSI

Maître JOHANNA SROUSSI

Avocat au Barreau de MARSEILLE

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