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Article avocat Financements du projet d'entreprise

Acheter, restaurer, revendre: les pièges à éviter

Par , Avocat - Modifié le 19-08-2011
Entre "Villages de seniors", pappy-lofts et granny-flats, les projets se réalisent à une vitesse qui n'attrape néanmoins pas la demande: il y a les français, mais aussi de plus en plus d'étrangers qui souhaitent passer leur retraite dans une structure plus ou moins petite, plus ou moins simple, mais avec quelques autres de la même génération. La convivialité et la sécurité, mais aussi l'économie du partage font partie de la motivation.

Puis, il y a tous les autres projets immobilier à plus ou moins grande échelle: hameau de vacances avec baux d'habitation consenti par les acquéreurs afin d'éviter l'acquittement de la TVA, locations à temps partagé, locations-accessions...

Face à cette demande croissante, les projets privés pour y répondre ne manquent pas non plus: du vieux château à la ruine, en passant par l'usine désaffecté et la grange agricole, français et étrangers se trouvent un nouvel élan pour à la fois investir pour la retraite, s'occuper et....se réserver un joli appartement ou demeure pour le troisième âge.

C'est un grand projet, et ça peut rester un grand bonheur si on respecte les règles impératives.

Les impératifs sont nombreux, et à portée de toute personne qui se rend compte qu'on projet de se genre peut se réaliser avec ses propres compétences d'investisseur ou de constructeur seules: il ne faut pas le faire sans aide d'un bon conseil juridique, d'un fiscaliste, des hommes de l'art.

Il est important d'en tenir compte dans son budget pour ne pas faire faire tourner le rêve en cauchemar. Les frais de conseil sont dérisoires par rapport au coût d'une restauration pour la revente, et indispensables. Car les choix juridiques et fiscaux qui accompagnent ce projet se font nécessairement "sur mesure", tenant compte de vos besoins individuelles ou familiales, vos capacités financières et vos envies de continuer, ou non, une activité au delà de la concrétisation du projet immobilier lui-même.

La liste d'impératifs est longue et commence par l'élaboration d'un checklist personnel avec parmi les points de base:

- votre situation familiale, juridique et fiscale

- que souhaitez vous faire avec ce projet (capitaliser, revenus immédiates, revenus à moyen ou long terme, continuer une activité après ou non);

- quel sont vos moyens financiers et comment trouver le soutien financier manquant.

- où? quand? comment? et sur qui pouvez-vous compter sur le plan personnel pour la réalisation et les suites?

- économiser en utilisant ses propres compétences?

- Construction neuve ou rénovation?

Ces impératifs fixés (ou certains impérativement, la flexibilité est un atout!) il faut trouver l'objet de ses désirs, ou l'endroit.

- Vérifier méticuleusement si l'endroit correspond à votre projet et s'assurer que la Mairie ne fait obstacle au permis de construire nécessaire (connaître à l'avance la longue liste d'impératifs qu'elle vous présentera!), que les PLU ou autres cartes de commune ne s'opposent pas à la réalisation et qu'il n'y a pas de projet d'autoroute ou TGV de prévu dans votre basse-cour ou les proches alentours - OU, au contraire, profiter d'un projet TGV ou autre accès (les "vols low cost") dont votre projet pourrait faire l'avantage.

Vient alors l'achat (sous condition de permis, prenez un professionnel, architecte de préférence!) et le travail de planification lui-même:

- trouver un bon conseil juridique (en construction et urbanisme: les spécialistes en droit pénal ou droit de la famille seront seulement utiles si vous ne suivez pas mes conseils) pour définir, entre autres:

- le choix de la structure juridique (ou plusieurs, si utile)

- Ensuite, l'élaboration d'un projet de construction

- d'un point de vue droit:

* la forme juridique de "cohabitation" future: copropriété, division horizontale, lotissement, association,

* la façon de vendre: des appartements ou des parts, en jouissance, pleine propriété ou usufruit

* prévoir votre gestion par la suite si on souhaite se réserver un appartement ou maison dans le lot

(gérance du lotissement, de l'immeuble),

- sur le plan pratique:

* concevoir l'espace à diviser, prévoir l'arpentage, l'architecte (obligatoire au delà de 180 M2), prévoir les obligations juridiques qui suivent ces choix (création de société, règlement de copropriété ou de jouissance)

* vérifier tous aléas autour: VRD, électricité, téléphone, eau) et les autorisations indispensables.

* trouver les hommes de l'art et établir les contrats entre les sociétés et les intervenants:

* se renseigner sur leurs assurances, prévoir les assurances complémentaires (à votre charge en fonction du rôle que vous jouez)

* choisir le ou les spécialistes pour se faire assister (en fonction du projet, le terrain, l"existant": un architecte, un bureau d'études, coordinateur du chantier un seul constructeur)

veillez sur les responsabilités que peuvent prendre les uns et les autres, puis

Elaborer le projet financier:

* faire contrôler ses choix par un fiscaliste qui doit suivre le projet avant et après la construction (les lois de finances changent chaque année, et l'immobilier est devenu la source préférée de l'état!

* chiffrage des coûts (avec l'aide d'un OPC pour la construction, un avocat et un conseil fiscal pour le reste),

* évaluation du prix des futurs lots, ou des parts si vous choisissez la vente d'actions ou de parts de société plutôt que les lots

* évaluation des incidences fiscales pour le projet, pour vous même, pour les futurs acquéreurs;

* calculer ces coûts financières et fiscaux à inclure dans le prix des lots:

* choisir la forme et le moment où vous souhaitez réaliser vos bénéfices...

La liste est approximative et plus longue que ça.

Il n'y a pas lieu de vous décourager car un projet sérieux engendre des bénéfices sérieuses: l'élaboration d'un projet solide est plus de la moitié du travail, ensuite, vous pouvez faire travailler les autres et profiter de la retraite choisie!

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Maître Petra CRAMER

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Avocat au Barreau de MONTPELLIER

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