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Contestation d'une évaluation par l'administration fiscale des biens immobiliers

Par , Avocat - Modifié le 18-04-2013

Conformément à l'article L 17 du Livre des procédures fiscales (ci-après LPF), l'administration peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque cette évaluation paraît inférieur à la valeur des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

Cette valeur à retenir pour la liquidation des droits de donation ou de succession et de l'ISF, par exemple, est en règle générale la valeur vénale réelle des biens appréciée au jour du fait générateur de l'impôt. La valeur vénale d'un bien peut être déterminée de différentes façons, la loi n'imposant aucune méthode particulière.

Cependant, la valeur vénale des immeubles (bâtis ou non bâtis), fonds de commerce et biens assimilés doit, sauf cas exceptionnel, obligatoirement être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires.

Un parlementaire a récemment posé la question au ministre concerné afin souligner les pratiques de l'administration d'évaluer les résidences principales de manière très élevée alors qu'en face le contribuable n'a pour seul recours que le juge.

Dans la réponse ministérielle n°16007 du 9 avril 2013, le ministre a rappelé que la méthode dite "par termes de comparaison" utilisée par l'administration afin de rapporter la preuve de l'insuffisance constatée garantit bien la qualité des évaluations effectuées par l'administration et le respect des droits et de l'égalité de traitement des contribuables (droit aux observations, saisine de la commission départementale de conciliation, droit à une réclamation contentieuse et le juge).

Les contribuables possèdent-ils les mêmes armes face à une contestation de la valeur déclarée ?

Dans le domaine de l'évaluation des biens immobiliers, l'administration et les contribuables ne se sont pas dans la même situation et n'ont pas les mêmes pouvoirs d'investigation.

Pour déterminer la valeur vénale réelle d'un bien immobilier par exemple, il convient de procéder à des comparaisons tirées de la cession, en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit. Grâce au fichier immobilier, l'administration possède toutes les ventes réalisées et peut ainsi déterminer un prix au m² moyen qu'elle appliquera au bien dont la valeur est contestée. Elle pourra donc choisir ses comparaisons dans les ventes réalisées et retenir certains d'entre elles et ne pas retenir certaines dont les valeurs peuvent apparaitre comme faibles.

Le contribuable n'ayant pas accès à ce fichier ne peut donc vérifier s'il existe des comparaisons qui n'ont pas été retenues.

Le projet "Patrim Usagers" permettant aux redevables d'obtenir par voie électronique des informations relatives aux transmissions réalisées dans un périmètre et pendant une période déterminée sur des biens comparables n'est toujours pas accessible malgré le vote d'une loi. En effet, les décrets d'application n'ont pas encore été publiés.

A défaut d'un accès au fichier immobilier, une contestation est source de dépenses supplémentaires pour le contribuable car il doit s'adresser à un expert en la matière et prendre conseils auprès d'un avocat pour défendre ses intérêts.

Donc, même si une procédure existe afin qu'un contribuable puisse justifier la valeur retenue, l'égalité dans la recherche d'évaluation de biens similaires est loin d'être respectée.

 

Par Me. Stoloff

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Maître Olivier Stoloff

Maître Olivier Stoloff

Avocat au Barreau de PARIS

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