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Article avocat Juge Administratif / Procédure Administrative

Annulation d'une décision de préemption et rétrocession de l'immeuble à l'acquéreur évincé

Par , Avocat - Modifié le 19-02-2015

L’annulation d’une décision de préemption par le juge administratif, implique en principe de remettre les parties dans l’état dans lequel elles étaient avant la décision de préemption.

Il convient toutefois de tempérer cette affirmation à la lumière de la jurisprudence

Le Conseil d’État a en effet considéré en pareille hypothèse que :

« Considérant que l’annulation par le juge de l’excès de pouvoir de l’acte par lequel le titulaire du droit de préemption décide d’exercer ce droit emporte pour conséquence que ce titulaire doit être regardé comme n’ayant jamais décidé de préempter ; qu’ainsi,  cette annulation implique nécessairement, sauf atteinte excessive à l’intérêt général appréciée au regard de l’ensemble des intérêts en présence, que le titulaire, s’il n’a pas entre temps cédé le bien illégalement préempté, prenne toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée. » (Conseil d’Etat, 29 décembre 2004, SCI Desjardins KB, n° 259855, Lebon 839).

De même :

« Considérant en revanche que lorsque le bien préempté a été revendu, ni les dispositions précitées de l’article L 911-1 du Code de justice administrative, ni aucune autre disposition ne permettent à la juridiction administrative, saisie en vue de faire exécuter l’annulation de la seule décision de préemption, de prescrire des mesures qui, tendant à la remise en cause de la revente du bien, se rattachent ainsi à un litige distinct portant sur la légalité de cette décision de revente et ne sauraient, dès lors, être regardées comme étant au nombre de celles qu’implique l’annulation de la décision de préemption ; que si les requérants font en l’espèce valoir que la préemption du domaine de la COMMUNAUTE DES MONIALES DOMINICAINES DE CLAIREFONTAINE-EN-YVELINES et sa revente à la Fédération française de football forment un tout indissociable, il résulte de ce qui a été dit ci-dessus, que cette revente fait obstacle à ce que soient mises en ½uvre les mesures qui, à défaut, permettraient d’exécuter l’annulation de la préemption » (Conseil d’Etat, 26 février 2003, M. et Mme BOUR, n° 231558).

Il résulte de cette jurisprudence que l’absence de revente du bien est une condition nécessaire à la remise des parties dans l’état dans lequel elles étaient avant la décision de préemption.

Le juge administratif a d’ailleurs considéré que la revente du bien, dont on saura postérieurement qu’il a été illégalement préempté, ne peut être annulée du simple fait de l’illégalité de la décision de préemption :

« Les décisions par lesquelles une commune préempte un bien puis le revend, entre lesquelles s’interpose un acte authentique opérant le transfert de propriété, ne forment pas entre elles un ensemble indissociable qui justifierait que l’annulation de la première entraîne par voie de conséquence celle de la seconde » (Conseil d’Etat, 26 nov. 2001, n° 222211, Commune de la Teste de Buch).

Voir également en ce sens (CE, 21 novembre 2008, N° 302144) :

« Les biens acquis par l’exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés (…) ;

Considérant, en dernier lieu, que c’est sans contradiction de motifs et par là-même, sans erreur de droit, que la cour administrative d’appel de Douai, pour écarter le moyen de M. A tiré de ce que cette dernière délibération devait être annulée en raison de l’annulation de celle qui avait décidé de préempter, a jugé que les décisions par lesquelles une commune préempte un bien puis le revend, entre lesquelles s’interpose l’acte authentique opérant le transfert de propriété, ne forment pas entre elles un ensemble indissociable qui justifierait que l’annulation de la première entraîne par voie de conséquence l’annulation de la seconde ; »

Ainsi, la rétrocession du bien au profit de l’acquéreur évincé et l’annulation subséquente de la vente intervenue postérieurement ne sont pas de droit.

Au contraire, en matière d’expropriation, le droit de rétrocession, institué par l’article L 12-6 du Code de l’expropriation, ne comporte pas de droit de suite.

Il doit nécessairement en aller de même lorsque le bien préempté a été vendu à un tiers et, a fortiori, lorsque le dit bien se situe dans l’emprise d’une opération déclarée d’utilité publique.

Enfin, l’article 1599 du Code civil dispose que la vente de la chose d’autrui est nulle, la jurisprudence étant constante pour déclarer que cette nullité est relative et ne peut bénéficier qu’au seul acquéreur qui a seul qualité pour l’invoquer (exemple : Civ. III, 9 mars 2005, Bull. civ. III, n° 63).

« Attendu que pour déclarer M. X… recevable en son action, l’arrêt retient que si l’action en nullité de la chose d’autrui n’appartient qu’à l’acquéreur, ceci vaut pour écarter l’action du vendeur mais non celle du véritable propriétaire ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’action en nullité de la vente de la chose d’autrui ne peut être demandée que par l’acquéreur et non par le véritable propriétaire qui ne dispose que d’une action en revendication, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

Sous réserve de l’appréciation de la juridiction éventuellement saisie, il peut donc être soutenu qu’un acquéreur évincé ne saurait utilement prétendre bénéficier de la règle de l’article 1599 du Code civil.

Par un arrêt récent du 21 octobre 2009, la Cour de cassation est venue confirmer que la rétrocession d’un bien au profit de l’acquéreur évincé, à la suite d’une annulation d’une décision de préemption, n’est pas de droit comme le prétend la SCI demanderesse.

La Cour de cassation confirme cette analyse au motif que l’annulation de la décision de préemption ne saurait, à elle seule, suffire à entraîner de plein droit l’annulation des ventes subséquentes :

« Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt, après avoir constaté que le droit de préemption avait été irrégulièrement exercé par le maire, retient que la préemption et la vente de l’immeuble à l’établissement public qui en découle s’inscrivent dans la poursuite d’un objectif d’intérêt général, que les biens litigieux n’ont été l’objet d’aucun aménagement particulier ou intégration au domaine public, mais que l’attentisme de la commune paralyse en même temps l’exercice normal par l’acquéreur évincé du droit réel qu’il tient d’une vente dont la régularité n’est pas discutée, de sorte que, dans la balance des intérêts légitimes en présence, les ventes consécutives à l’exercice irrégulier du droit de préemption doivent être annulées par le juge judiciaire du contrat, privé en la forme ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a fait application des dispositions de l’article L. 911 1 du code de justice administrative qui régissent la demande, faite au juge administratif, de prescrire les mesures d’exécution qu’implique nécessairement la décision d’annulation d’une décision de préemption, a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 21 oct. 2009, n° 08-11.162, FS-P+B, Commune d’Hermanville sur Mer c/ Doublet : JurisData n° 2009-050148).

Par Me Jérôme MAUDET

Avocat au barreau de Nantes

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